나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20317 [1] 충청남도 공주시 옥룡동 49-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 옥룡동 소재 ""옥룡동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 세로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 고도지구기타(최고고도지구 해제지구), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역(공주 공산성){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역(공주옥녀봉성){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}, 하수처리구역{하수도법}임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 참고 바람.

공부와의 차이

공부상 지목은 전이나 현황은 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▷ 기호(2) 건물은 시멘트블럭조 시멘트기와지붕(현황 함석지붕) 단층 건물로서,
- 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 내벽: 벽지 마감 등,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 건물[기호 ㉠~㉣]이 소재함.

공부와의 차이

- 기호(2) 건물은 공부상 시멘트기와지붕이나 현황은 함석지붕임.
- 기호(2-1) 부속건물 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층 부속사(창고) 9.84㎡는 현장조사시 구조, 지붕 및 면적 등 물적동일성이 인정되는 건물이 소재하지 아니하여 소재불명 처리하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 ㉠,㉡,㉢,㉣ 매각에 포함, 목록1은 공부상 '전'이나 현황 '대지'임, 목록2의 공부상 부속건물은 현황 소재불명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2025타경20317 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 옥룡동 49-4

* 용도: 단독주택

* 감정가: 131,424,800원

* 토지면적: 174.00㎡ (약 52.6평)

* 건물면적: 76.08㎡ (약 23.0평)

* 건물 제시외면적: 40.60㎡ (약 12.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOO

1.1. 입지조건

* 본건은 충청남도 공주시 옥룡동 소재 "옥룡동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 본건 남서측으로 세로의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당 (2014-06-27) 외 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 방OO

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수할 보증금 총액: 0원

* 상기 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원이므로 별도의 수익 창출이 없으며, 임대차 관계의 투명성이 부족할 수 있어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 제공된 주변 시세 정보는 연립, 다세대 주택 위주로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 최근 매매 사례 (2026년 7월)

* 건우빌라1동 (1991년식, 전용 76.36㎡): 90,000,000원

* 대동빌라 (1991년식, 전용 58.11㎡): 20,000,000원 (시세 대비 이례적으로 낮음)

* 옥룡연립 (1983년식, 전용 64.9㎡): 50,000,000원

* 본건은 비교적 넓은 토지 면적(174㎡/52.6평)을 보유한 단독주택이라는 점에서, 면적이 작은 다세대/연립 주택과는 차별화된 가치를 가질 수 있습니다.

* 감정가 131,424,800원은 주변 다세대/연립 주택의 실거래가보다 높은 수준이나, 이는 넓은 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* "옥룡동 행정복지센터"가 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 주거지가 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 차량 접근성 및 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 용이한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대지'로 이용 중입니다.

* 건물 현황 지붕이 공부상 시멘트기와가 아닌 함석지붕으로 되어 있습니다.

* 공부상 부속건물(창고 9.84㎡)은 현장 확인 시 소재 불명으로 처리되었습니다.

* 본건 토지는 역사문화환경보존지역(공주 공산성, 공주옥녀봉성)에 포함되어 있어, 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 시 중요한 고려 사항입니다.

* 제시외 건물 4개(㉠~㉣)는 매각에 포함되어 있으나, 실제 상태 및 법적 문제는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 공주시 옥룡동에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 대지 면적과 매각에 포함되는 제시외 건물을 보유하고 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 깨끗하며, 인수할 임차 보증금도 없어 명도 진행이 용이할 것으로 보입니다.

* 주변 다세대/연립 주택 시세와 비교 시, 넓은 토지 면적을 고려한 감정가가 책정된 것으로 판단됩니다.

* 단, 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있다는 점은 가장 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적 (174㎡/52.6평)을 활용한 단독주택으로서의 잠재적 가치.

* 매각에 포함된 제시외 건물 다수 보유.

* 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 관계 및 명도 용이성.

* 주변 생활 편의시설 및 행정복지센터와 인접한 입지.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 131,424,800원입니다.

* 주변 다세대/연립 주택의 최근 실거래가(9천만원 최고가)와 비교하면, 본건의 넓은 토지 면적 및 단독주택으로서의 특성을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 그러나 역사문화환경보존지역으로 인한 개발 제한 가능성은 시세에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 잠재적 리스크를 감안하고, 향후 명도 및 재산권 행사를 원활히 진행한다고 가정했을 때, 적정 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 입찰 전 반드시 해당 지역의 건축 규제 및 개발 제한 사항에 대한 면밀한 조사를 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.