나이스옥션 법원경매 공주 2025타경82 [1] 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 산56-29 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 공주시 반표면 봉곡리 소재 ""대전연수원""서측에 위치하고 있으며, 주위는 산지를 중심으로 농지 및 농가주택등이 위치하고 있음

교통상황

본건 봉곡리 산56-84, 봉곡리 산56-85, 봉곡리 542-14, 봉곡리 542-17은
차량접근이 가능하나, 기타 토지는 차량의 접근이 곤란함. 대중교통의 편의성은 열악함

형태 및 이용상태

가. 봉곡리 산56-84, 봉곡리 산56-63:사다리형의 토지로서 현황 자연임 상태임

나. 봉곡리 산56-85,봉곡리 542-14:부정형의 토지로서 일부가 통행로로 이용됨

다. 봉곡리 산56-60, 봉곡리 542-17:사다리형의 토지로서 일부 통행로로 이용됨

라. 봉곡리 555-5, 봉곡리 555-9:부정형의 토지로서 현황 자연림 상태임

마. 봉곡리 산56-111:부정형 토지로서 현황 자연림,일부 통행로로 이용중임

인접 도로상태

공부상 맹지이며, 일부 임도를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

가. 봉곡리 산56-84, 봉곡리 산56-85, 봉곡리 542-14, 봉곡리 산56-60,봉곡리 542-17, 봉곡리 555-5, 봉곡리 산56-63
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2024-01-15)<산지관리법>

나. 봉곡리 555-9, 봉곡리 산56-111
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-07-08)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2024-01-15)<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 매각대상 아닌 컨테이너 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 공주지원 2025타경82 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 옥천새마을금고

소재지: 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 산56-29

용도: 임야

감정가: 3,566,860,000원

토지면적: 23,012.00㎡ (약 6,961.33평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 매각대상 아닌 컨테이너 존재

1.2. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 충남 공주시 반포면 봉곡리 소재 "대전연수원" 서측에 위치하고 있으며, 주위는 산지를 중심으로 농지 및 농가주택 등이 위치하고 있음.

* 교통 상황: 봉곡리 산56-84, 산56-85, 542-14, 542-17은 차량 접근 가능하나, 기타 토지는 차량 접근 곤란. 대중교통 편의성 열악.

* 형태 및 이용상태:

가. 봉곡리 산56-84, 산56-63: 사다리형, 자연임야 상태.

나. 봉곡리 산56-85, 542-14: 부정형, 일부 통행로 이용.

다. 봉곡리 산56-60, 542-17: 사다리형, 일부 통행로 이용.

라. 봉곡리 555-5, 555-9: 부정형, 자연림 상태.

마. 봉곡리 산56-111: 부정형, 자연림, 일부 통행로 이용.

* 인접 도로 상태: 공부상 맹지이며, 일부 임도를 통해 접근 가능.

* 토지이용계획 및 제한상태:

가. 봉곡리 산56-84, 산56-85, 542-14, 산56-60, 542-17, 555-5, 산56-63: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

나. 봉곡리 555-9, 산56-111: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

* 제시목록 외의 물건: 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 구체적인 임대차 관계는 미상.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충남 공주시 반포면 봉곡리 소재 "대전연수원" 서측에 위치하며, 주변은 산지를 중심으로 농지 및 농가주택 등이 분포하고 있음.

2.2. 교통 상황

해당 토지 중 일부(봉곡리 산56-84, 산56-85, 542-14, 542-17)는 차량 접근이 가능하나, 나머지 토지는 차량 접근이 어려운 상황임. 대중교통 이용 편의성은 열악함.

2.3. 인접 도로 상태

공부상으로는 맹지 상태이나, 일부 임도를 통해 접근이 가능한 것으로 파악됨.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 5월 9일 접수된 옥천새마을금고의 근저당권(을9)임.

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부상 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 확인됨.

* 옥천새마을금고의 근저당권, 지상권이 설정되었으나, 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됨.

* 이후 여러 건의 근저당권, 압류, 강제경매, 임의경매 개시 결정이 등기되었으며, 본 건은 옥천새마을금고의 임의경매로 진행 중임.

* 등기부채권 총액은 3,205,000,000원임.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 구체적인 임대차 관계는 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금이나 차임 등 구체적인 내용은 미상이나 주의가 필요함.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으므로, 인수 후 관리 필요.

4. 상권분석

본건은 주위가 산지, 농지, 농가주택 등으로 이루어진 지역으로, 통상적인 상권 형성 지역으로 보기는 어려움. "대전연수원"이 인근에 있다는 점은 지역 내에서의 인지도나 부대시설 이용 가능성을 시사할 수 있으나, 직접적인 상업 활동과의 연관성은 낮음.

5. 생활정보

자연녹지지역의 임야라는 특성상, 일상적인 주거 생활이나 상업 시설 이용을 위한 편의성은 낮은 편임. 대중교통 접근성이 열악하여 차량 보유가 필수적이며, 차량으로 주요 도심 및 편의시설까지 이동하는 데 시간이 소요될 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 차량 접근이 어렵거나 맹지인 토지가 다수 존재하여 활용도 및 접근성에 제약이 있음.

* 매각 대상이 아닌 컨테이너가 현존하고 있어, 매수 후 별도의 처리 또는 협의가 필요할 수 있음.

* 도시지역 내 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 개발 행위가 제한될 수 있음.

* 중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로 인해 권리 관계가 복잡하며, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있음.

* 현황 지상권이 매각으로 소멸되지 않아 인수해야 할 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 공주시 반포면에 위치한 넓은 면적의 임야로서, 자연 경관이 우수하다는 장점이 있으나, 접근성, 기반 시설, 토지 이용 제한 등 여러 제약 요소를 동시에 가지고 있음. 등기부상 채무 총액이 감정가 대비 높은 편이나, 복잡한 권리 관계와 현황 물건(컨테이너, 비소멸 지상권) 존재로 인해 면밀한 현장 조사와 법적 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 충남 공주시 반포면의 넓은 임야 (약 6,961평)

* "대전연수원" 인근에 위치

* 자연 친화적인 환경

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려하지 않아도 됨.

본 건은 감정가 3,566,860,000원, 등기부채권 총액 3,205,000,000원임.

현장 조사, 주변 시세, 토지 이용 계획, 비소멸 권리(지상권) 및 현존 컨테이너 처리 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

보수적인 관점에서 접근 시, 감정가의 70%~80% 수준에서 검토를 시작할 수 있으나, 이는 일반적인 참고 사항이며 실제 입찰 시에는 다양한 변수를 고려하여 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.