나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12060 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 요방리 329-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 요방리 소재 ""망향휴게소"" 북서측 인근에 소재하며 주위는 주택 및 공장,임야등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)
부정형토지로 ""단독주택""의 건부지로 이용중임.

기호(2)
부정형토지로 ""도로""로 이용중임.

인접 도로상태

북동측의 약 5미터내외의 기호(2)도로를 통해 본건의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 자연녹지지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상위 제시외 건물이 소재하며 건물개황도를 참고할 것.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물로서

외벽:시멘트몰탈위 페인트마감, 벽돌쌓기마감등
내벽:타일 및 벽지마감등
창호:샷시창호등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급수 및 배수설비, 가스설비등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도를 참고할것.

공부와의 차이

일반건축물대장상 ""위반건축물""로 등재되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록3은 지분매각
- 목록2 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음(목록 1 지상 위 제시외 건물과 본건 건물의 베란다확장 샷시 위반으로 감정평가서 참조)
- 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 내역은 다음과 같습니다.

사건번호: 천안지원 2025타경12060 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 요방리 329-4

용도: 단독주택

감정가: 577,719,126원

토지면적: 1382.00㎡ (약 418.17평)

건물면적: 239.69㎡ (약 72.56평)

건물 제시외면적: 22.84㎡ (약 6.91평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 와OOOOOOOOO

건축물대장 상 본건 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택으로, 2003년 12월 1일 사용승인되었습니다. 총 건물 면적은 239.69㎡이며, 토지 면적은 1382.00㎡입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 요방리 소재, "망향휴게소" 북서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 주택, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북동측 약 5미터 내외의 도로(기호2)를 통해 외부 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역(천안도시지역) 내 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

주변 지역에 공장이 소재하고 있어, 소음이나 환경적 요인이 영향을 줄 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 6월 25일 접수된 도솔신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다. 이보다 선순위 권리는 말소 대상이며, 경매 절차를 통해 대부분의 등기된 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-07

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사엘티(변경전:주식회사익성텍린텔)

보증금: 16,000,000원

차임: 0원

전입일자: (기재사항 없음)

대항력: 없음

* 상기 명시된 임차인들은 모두 대항력이 없습니다. 그러나 "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 "임대차관계 미상의 임차인 있음"으로 기재되어 있으므로, 추가적인 임차인 존재 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 또는 배당 여부에 대한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거와 공장, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업지구와는 거리가 있습니다. 인근에 "망향휴게소"가 있어 외부에서의 접근성은 있으나, 지역 내 상업 활동이 활발하다고 보기는 어렵습니다. 주변 연립/다세대 주택 매매 정보를 볼 때, 지역은 주거 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변이 주택, 공장, 임야 등으로 이루어져 있어 자연환경과 산업 시설이 공존하는 입지입니다. 인근 버스 승강장을 이용한 대중교통 접근성은 보통입니다.

최근 주변 지역(성거읍 요방리)의 연립/다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 방주빌라 (1994년 준공, 전용면적 84.42㎡): 2026년 6월 9,000만원에 거래.

* 대성그린하이츠빌라(102) (1995년 준공, 전용면적 36.31㎡): 2026년 5월 3,800만원에 거래.

* 로얄성실빌라(마) (1992년 준공, 전용면적 49.8㎡): 2026년 4월 4,300만원에 거래.

상기 거래 사례는 본건과 주거 형태(다세대) 및 규모(전용면적)에서 차이가 있으므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건 단독주택은 이들보다 더 큰 대지 면적과 건축 면적을 보유하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물(목록2)은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 베란다 확장 및 샷시 위반 등이며, 향후 철거, 이행강제금 부과, 사용 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 위반 내용 및 시정 가능 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 미상 임차인: "임대차관계 미상의 임차인 있음"이라는 특이사항으로 인해, 실제 거주하거나 권리를 주장하는 임차인이 있을 경우 예상치 못한 명도 또는 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역 내 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 잠재적인 가치를 가지고 있습니다. 그러나 일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 점과 임대차 관계 미상의 임차인 존재 가능성은 상당한 위험 요소입니다. 특히 위반건축물에 대한 시정 비용 및 절차, 그리고 예상치 못한 임차인과의 명도 문제는 투자 결정에 있어 가장 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 향후 건축 또는 토지 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 단독주택의 희소성: 단독주택은 희소성이 높아 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 정비 시 가치 상승 기대: 위반건축물 문제를 해결하고 리모델링 등을 통해 주택의 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 577,719,126원입니다.

하지만 본건은 위반건축물 등재, 임대차관계 미상의 임차인 존재 가능성 등 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 감안할 때, 입찰 시에는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가는 위반건축물 시정 비용, 임차인 현황 및 명도 예상 비용 등을 면밀히 파악한 후 산정해야 합니다.

리스크를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 통해 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 70% 수준: 약 404,403,000원

* 감정가 60% 수준: 약 346,631,000원

이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 관련 법규 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.