나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11993 [1] 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당"" 남동측 인근에 상호(相互)
연접(連接)하여 위치하며, 주위는 ""근교(近郊) 녹지지대 내 ""휴양시설 주변지대""임.

교통상황

본건들 까지 제반차량의 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 기호12 내지 17 > '정형(定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호1, 2, 11, 18 > '비정형(非定形)','완경사'인 토지를 '주거나지(裸地)'로 이용중임.

< 기호3 > '비정형(非定形)','완경사'의 토지를 '상업용( 야영장부지 )'로 이용중임.

< 기호20, 22 > '정형 또는 비정형'이고, '완경사'인 토지를 '야영장 부속토지'로 이용중임.

< 기호7 내지 10. 및 19, 21 > '부정형, 완경사'인 토지를 '도로부지'로 이용중임.

인접 도로상태

공히, 포장 세로( 차량통행 가능 )에 접함. 다만, 기호22는 '지적도면상 '맹지'이나,
기호3의 부속토지 성격이므로, 기호3과 일괄로 파악할 수 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > 기호1, 8, 10, 11, 21 : '비도시지역', '계획관리지역'.

기호 7, 9 : 대부분 면적이 '비도시지역', '농림지역'에 속함.
일부 극소 면적이 '계획관리지역'임.

나머지 기호들 : '비도시지역', '보전관리지역'.

< 기반시설 > 기호7 : '소로3류( 폭8미터 미만 )에 접함.

< 타법령상 제한 > 본건들 공(共)히, '가축사육제한구역'(가축분뇨의관리및이용에관한법률).
이 밖에, 기호3, 20, 22 : '준보전산지'( 산지관리법 )에 속하고,
기호1,,3, 8, 10, 11, 21 : '영농여건 불리농지'(토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항각 호에 해당)

제시목록 외의 물건

기호20 지상 : 제시외 ㉡ : 석축(옹벽) 및 바닥콘크리트 1식
기호20 지하 : 제시외 ㉢ : 관정 ( 굴착깊이 150M 등 ) 1식

공부와의 차이

기호20, 22 : 지목(임야)과 현황 간에 상위점(相違點) 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

< 기 타 > 기호3 토지 및 기호4 내지 6 건물 등 : '야영장'은 비(非)활성화 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공(共)히, 경량철골구조 (샌드위치)판넬지붕 단층 건물 로서,

사용승인일 : 2022. 04. 28

벽체 : 샌드위치판넬 잇기 등
바닥 : 콘크리트
창호 : 새시창호.

이용상태

평가일현재, 공실(空室)상태로서, 활성화 되어 있지 않음.
사람의 흔적을 찾을 수 없음.

설비내역

기호4 건물 : 건축물대장 도면상 ""급수배수설비 및 위생설비"" 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 ㉠ 차양 --- 기호6 건물에 부합됨.

제시외 ㉣ 정화조( 오수처리시설 ) --- 기호4 건물의 부대설비임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록 7,8,9,10,19,21 지분매각
- 목록 1 을구 11번 지상권설정등기(2020.05.15. 등기)가 있으나, 지상권자인 옥천농업협동조합이 2026.5.11.자 말소동의서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11993 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

감정가: 171,256,050원

매각대상: 토지일부지분매각

특이사항: 지분매각, 선순위지상권, 공동담보

2.2. 토지 정보

소재지: 충청남도 천안시 동남구 성남면 신사리 520-26

용도: 대지

토지면적: 3270.00㎡ (약 989.25평)

토지지분: 411.924288㎡ (약 124.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 성남면 용원리 소재 '천안 예술의 전당' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근교 녹지대 내 휴양시설 주변지대임.

3.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통시됨.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 5월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금200,940,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 옥천농업협동조합의 지상권 설정등기(2020.05.15. 등기)가 존재하나, 지상권자인 옥천농업협동조합이 2026년 5월 11일자 말소 동의서를 제출하여 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

이 외 다수의 근저당권, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 권리분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 지상권 등기 말소 동의서 제출 여부를 최종 확인해야 합니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

5. 상권분석

본 물건지는 '천안 예술의 전당' 인근의 녹지 지역에 위치하며, 주변에 휴양시설이 산재해 있습니다.

토지 이용 현황에 따르면 일부 필지는 상업용(야영장 부지) 및 야영장 부속토지로 이용된 이력이 있으나, 현재 '야영장'은 비활성화 상태로 파악됩니다.

천안시 성남면 신사리 일대 63만 4천㎡ 규모의 신사 산업단지가 2026년까지 조성될 예정으로, 향후 지역 경제 활성화 및 관련 상권 변화 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

* 주요 시설: 천안 예술의 전당, 천안시립미술관 등이 인근에 위치합니다.

* 자연 환경: 근교 녹지대에 속하며, 예술의 전당 주변은 자연과 산책로를 함께 즐길 수 있는 공간입니다.

7. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 공동 소유자와의 관계 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일부 필지는 농림지역, 보전관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건 불리 농지 등으로 지정되어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 맹지 가능성: 기호 22번 토지는 지적도상 맹지이나, 기호 3번 토지의 부속토지 성격으로 파악되므로, 해당 필지와의 관계 및 이용 가능성을 확인해야 합니다.

* 야영장 비활성화: 과거 야영장으로 이용되었던 시설이 현재 비활성화 상태로, 개발 및 운영 계획 수립 시 고려가 필요합니다.

* 폐기물 처리 시설 논란: 주변 지역(천안시 동면)에서 폐기물 매립장 조성 관련 주민 반발 및 갈등이 지속되고 있으며, 환경 문제에 대한 우려가 제기되고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 천안 예술의 전당 인근에 위치한 녹지 지역 내 토지 지분입니다. 감정가는 171,256,050원이며, 토지 면적은 3270.00㎡ (약 989.25평) 중 411.924288㎡ (약 124.61평)의 지분입니다. 등기부상 선순위 지상권은 말소 동의서가 제출되어 소멸될 예정이며, 그 외 다수 권리 또한 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 입지적으로는 문화 시설 접근성이 좋으나, 토지 이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다. 또한, 과거 야영장 시설이 비활성화된 상태이며, 인근 지역의 폐기물 처리 시설 조성 관련 주민 갈등이 있어 해당 사안에 대한 파악이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 문화 시설 접근성: 천안 예술의 전당, 천안시립미술관 등과의 인접성.

* 잠재적 개발 가능성: 넓은 토지 면적을 활용한 휴양, 레저, 또는 연계 시설 개발 가능성.

* 신사 산업단지 조성 수혜 기대: 인근 신사 산업단지 조성에 따른 지역 경제 활성화 및 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 인근 지역의 부동산 동향, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 폐기물 처리 시설 관련 지역 이슈 등을 추가적으로 조사하여 신중한 판단이 필요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.