나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15864 [1] 충청남도 예산군 예산읍 예산리 431-2 세강메디컬빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 예산리 소재 ""예산군청"" 남동측 인근에 위치하며, 주위일원은 근린생활시설 및 각급관청 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측으로 접한 예산로변에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

> 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 8층 중 제1층 제101호외로서,
- 외 벽: 석재붙임 등
- 내 벽: 인테리어 등
- 창 호: 새시창호임.

이용상태

기준시점 현재 기호 1~3 공히 경계구분없이 일단의 근린생활시설로서 ""생명나무 요양원 직원식당""으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형태로 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2024-04-01)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 기준시점 현재 호별 구분 없이 일단의 근린생활시설로서 이용중이며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 (상가건물의 구분소유)의 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지나 구분점포별로 부여된 건물번호표지가 없는 상태인 바, 집합건물의 요건에 부합하지 않아 물건 확정이 되지 않은 상태이나, 귀 법원의 요청에 따라 집합건축물대장상의 도면 및 실지 조사시 위치와 임차인 등으로부터 탐문조사한 면적·이용상황을 토대로 집합건물의 요건에 부합하는 것을 전제로 하여 감정평가였으니, 추후 경매진행시 경매진행 가능 여부를 재확인하거나 추가적인 보완 필요성등을 고려하여 적절한 조치를 취하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-각 호별 경계 구분 없이 '생명나무 요양원 직원식당'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 홍성지원 2025타경15864 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하OO

감정가: 1,249,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 예산리 431-2 세강메디컬빌딩 1층 101호

토지면적: 33.45㎡ (약 10.12평)

토지지분: 33.45㎡ (약 10.12평)

건물면적: 129.60㎡ (약 39.20평)

건물지분: 129.6㎡ (약 39.20평)

공부와의 차이: 없음

1.3. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 8층 중 제1층 제101호

용도: 제1종근린생활시설 (건축물대장상)

사용승인일: 2017년 9월 1일

총 층수: 지하 2층, 지상 8층

건축물 연면적: 9093.65㎡ (약 2750.75평)

주차: 총 51대 (내부 기계식 주차)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

충청남도 예산군 예산읍 예산리 431-2번지에 위치하며, '예산군청' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 근린생활시설 및 각급 관청 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 북서측으로 접한 예산로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

토지는 부정형이며, 북서측 및 남측으로 포장된 도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)) 및 역사문화환경보존지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

등기부상 말소기준권리는 2019년 12월 17일 접수된 중소기업은행 근저당권공동담보목록(채권최고액 600,000,000원)입니다.

본 경매는 채권자 하OO의 강제경매로 진행 중입니다.

매각으로 인해 을구의 근저당권 및 갑구의 강제경매 등은 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 600,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주식회사생명나무

보증금: 60,000,000원

차임: 2,500,000원

전입/사업일자: 2022년 9월 28일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원 (경매 진행 시 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 지상권 등)는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현재 이용 현황

본 물건은 제1종근린생활시설로, 현재는 '생명나무 요양원 직원식당'으로 이용 중입니다.

다만, 각 호별 경계 구분이 명확하지 않고 일단의 공간으로 이용되고 있어 집합건물의 요건에 부합하지 않을 가능성이 있습니다.

4.2. 주위 환경

군청 등 관공서와 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

예산군청이 인근에 위치하여 행정 업무 및 관련 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 집합건물 요건 미비 가능성

건축물대장상으로는 집합건물이나, 현황은 각 호별 경계 구분이 없이 '생명나무 요양원 직원식당'으로 일체로 이용 중입니다.

이는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 요건에 부합하지 않을 수 있으며, 감정평가 역시 집합건물의 요건에 부합하는 것을 전제로 이루어졌으므로, 경매 진행 시 관련 법적 검토 및 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 제공된 건물이 있을 수 있어, 낙찰 이후 추가적인 권리 관계 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 일괄매각

토지와 건물이 일괄 매각되므로, 토지 지분과 건물 지분이 동일하게 취득됩니다.

6.4. 임차관계 미확인 (대항력 없음)

주식회사생명나무 임차인은 대항력이 없으므로 보증금은 인수되지 않으나, 정확한 현황 파악이 필요합니다. (임대관계 미상)

7. 종합 의견

본 물건은 예산군청 인근의 근린상가로, 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 현재 각 호별 경계 구분 없이 '생명나무 요양원 직원식당'으로 일체 이용 중인 점과 집합건물로서의 요건 충족 여부에 대한 불확실성은 중요한 리스크 요소입니다.

이는 감정평가 시에도 언급되었으며, 경매 진행 전 법원 또는 전문가와 충분한 상담을 통해 법적 요건 충족 여부 및 경매 진행 가능성을 재확인하는 것이 필수적입니다.

공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 군청 인근이라는 안정적인 입지

* 제1종근린생활시설로서의 잠재적 활용 가능성

* 현재 이용 중인 '직원식당'의 지속적인 운영 가능성 (단, 임차 조건 확인 필요)

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없으므로, 낙찰 시 추가적인 인수 비용은 없습니다.

감정가 1,249,000,000원을 기준으로, 물건의 현황 및 리스크 요소를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

특히 집합건물 요건 미비 가능성과 향후 법적 절차 및 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.