나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502989 [1] 세종특별자치시 장군면 산학리 108-2 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502989 [1] 세종특별자치시 장군면 산학리 108-2 단독주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매4계 2025타경502989 | 소재지: 세종특별자치시 장군면 산학리 108-2 | 감정가: 71,348,240원 | 최저가: 49,944,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 기본 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502989 (1)

소재지: 세종특별자치시 장군면 산학리 108-2

용도: 단독주택 (일반건축물대장상 농가주택)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OO

소유자/채무자: 조OO / (채무자 정보 없음)

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: $650.00 \text{m}^2$ (약 196.63평) (지분율 13000)

건물면적: $94.59 \text{m}^2$ (약 28.61평) (지분율 1891.8000000000002)

건물 제시외면적: $68.10 \text{m}^2$ (약 20.59평) (매각 포함)

감정가: 71,348,240원

1.3. 매각 조건 및 특이 사항

매각대상: 토지/건물 지분 매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 ($68.10 \text{m}^2$) 매각에 포함. 제시외 비닐하우스 매각에서 제외. 공유자우선매수권 행사 1회로 제한.

특이사항: 공유자우선매수신고 접수. 법정지상권 성립 가능성 있음.

2. 물건 상세 현황 및 분석

2.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물 구조: 조적조 슬래브지붕 단층건. 외벽은 벽돌치장쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호임.

이용 상태: 일반건축물대장상 농가주택으로 이용 중임.

설비 내역: 급탕, 급배수 등 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등이 된 것으로 탐문되나, 진행 시 재확인이 필요함.

2.2. 입지 조건 및 환경

위치 및 주위환경: 세종특별자치시 장군면 산학리 미학실마을 내에 위치하며 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 기존 농가주택지대임. 일반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통 상황: 의뢰 외 인접지를 통해 차량 접근은 가능하나, 농촌 주거용 부동산으로서의 일반적인 대중교통 사정은 보통 이하임.

도로 상태: 본건 남측 인접지(산학리 108-4)를 통해 서측 도로에 접근 가능하며 도로 상태는 보통임.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 권리

본 건은 토지와 건물의 지분 매각입니다. 지분 매각 물건은 낙찰 후 공유자와의 협의 또는 공유물분할소송을 통해야만 최종적인 소유권 행사가 가능하므로, 이에 대한 명확한 전략이 요구됩니다. 지분자 간의 소유 및 이용 관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 특수 권리 분석

공유자우선매수신고: 본 건에 공유자우선매수신고가 접수되어 있으며, 행사 횟수가 1회로 제한됩니다. 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자우선매수권 행사로 인해 낙찰을 받지 못할 수 있는 리스크가 있습니다.

법정지상권: 특이사항으로 법정지상권 문제가 명시되어 있습니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 토지 가치가 크게 달라지므로, 이에 대한 정확한 법률 검토 및 대응 방안 마련이 필수적입니다.

제시외 물건: 제시외 건물($68.10 \text{m}^2$)은 매각에 포함되나, 제시외 비닐하우스는 매각에서 제외되므로 비닐하우스 부분에 대한 명도 또는 철거 문제는 별도의 해결이 필요합니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 현장 조사 및 현황조사서 등을 통해 임차인 유무 및 점유 관계를 반드시 재확인해야 명도 리스크를 줄일 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

본 건은 미학실마을 내 농가주택지대에 위치하여 도심형 상권은 형성되어 있지 않습니다. 일상생활에 필요한 편의시설은 차량을 이용하여 일정 거리를 이동해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 주거 환경 및 혐오시설

주위는 농경지, 임야, 단독주택이 혼재된 전형적인 농촌 환경으로, 전원생활을 선호하는 수요자에게 적합합니다. 주거지로서의 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. (외부 검색을 통해 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

5. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 가장 큰 리스크로, 성립 시 토지 가치 하락 및 건물 철거 불가 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 지분 매각: 낙찰 후 공유자와의 관계 설정(협의, 소송) 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

3. 공유자우선매수: 1회 행사 제한이 있으나, 행사 시 낙찰 기회를 상실할 수 있습니다.

4. 비닐하우스 명도: 매각 제외 물건인 제시외 비닐하우스에 대한 별도의 명도(철거) 조치가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 세종시 장군면 계획관리지역 내 위치한 농가주택의 지분 매각 건으로, 평당가 기준으로 저렴한 가격에 토지 및 건물 지분을 확보할 수 있는 기회입니다. 그러나 공유자우선매수권, 법정지상권, 복잡한 제시외 물건 문제 등 전문적인 권리 분석이 요구되는 고난이도 물건입니다. 철저한 분석과 명도 전략 없이는 투자 수익을 얻기 어렵습니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역: 건폐율 및 용적률 측면에서 보전관리지역이나 농림지역보다 개발 행위의 자유도가 높아 잠재적인 가치가 높습니다.

지분 가치 상승: 세종시 인근의 안정적인 토지 지분을 낮은 감정가에 선점하여, 향후 공유물분할소송을 통해 전체 부동산에 대한 권리를 확보할 경우 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.

전원 주택 수요: 세종시 근교의 전원생활 주택 수요를 충족시킬 수 있는 환경입니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계