나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3692 [1] 대전광역시 서구 관저동 1579 관저예미지명가의풍경 105동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 ""한국발전인재개발원"" 북측 인근에 소재한 관저예미지
명가의풍경 105동 2층 203호이며, 주위는 아파트 단지, 인근 택지지대 내 각종 근린생활시설
및 다가구주택, 각급 학교, 어린이 공원, 체육시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경
은 무난함.

교통상황

본건 아파트 내 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장 및 '서대전I.C'가 소재하
는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 22층 건물 중 2층 203호,
(사용승인일자: 2017.11.30)
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지 및 타일, 페인팅 등 마감.
창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트(침실3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며, 공동주택(아파트)용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 주위로 대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-07-29), 지구단위계획구역(2013-07-24)(관저5지구 보금자리주택),
사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-06-27)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)
(2019-06-07)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(구봉고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(2023-12-29)(선암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29
)(선암초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2013-07-24)<택지개
발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3692 (1)

소재지: 대전광역시 서구 관저동 1579 관저예미지명가의풍경 105동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 543,000,000원

토지면적: 59.28㎡ (약 17.93평)

건물면적: 75.86㎡ (약 22.95평)

전용면적: 75.86㎡ (약 22.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물명: 관저예미지 명가의 풍경

동/호수: 105동 2층 203호

건축년도: 2017년 11월 30일 (사용승인일)

총 층수: 22층 (해당 동 기준)

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "한국발전인재개발원" 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 다가구주택, 각급 학교, 어린이 공원, 체육시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

교통상황: 본건 아파트 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하고 '서대전IC'가 인접해 있어 전반적인 교통 접근성은 무난합니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저5지구 보금자리주택), 공동주택용지, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(구봉고등학교, 선암초등학교, 선암초등학교병설유치원), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2018.03.06. 접수, 채권액 231,000,000원)

소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당 (말소기준권리)

* 웰컴저축은행주식회사 가압류 (2024.06.17. 접수, 채권액 23,192,042원)

* 우리은행 임의경매개시결정 (2025.07.22. 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부채권 총액: 254,192,042원

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 4월 30일

* 확정일자: 2024년 4월 16일

* 배당신고일자: 2025년 10월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 미배당 보증금 매수인 인수. 예상배당금 230,000,000원.

주의사항: 상기 임차인 박 은 대항력이 없으나, 만약 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미배당 보증금 230,000,000원은 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치한 주거 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설, 교육시설, 공공시설 등이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 관저예미지 명가의 풍경

주소: 대전광역시 서구 관저동 1579

세대수: 총 994세대 (14개 동)

건축년도: 2017년 11월 30일

전용면적: 75.86㎡ (약 22.95평)

아파트 단지 규모: 총 14개 동, 994세대

주차 시설: 단지 내 총 1,364대 주차 가능 (지하 1,358대, 지상 6대)

편의시설: 단지 내/인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 가능성: 임차인 박 의 대항력 없음에도 불구하고, 배당받지 못한 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 총 인수 금액을 상당히 증가시킬 수 있습니다.

유동화 물건: 채권 관리가 유동화 전문회사로 이관된 물건으로, 일반적인 경매 물건과 달리 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 관저동에 위치한 비교적 신축인 아파트로, 주위 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 감정가는 5억 4,300만원이며, 최근 실거래가도 유사 면적대가 5억 2,000만원에서 6억원 사이에서 형성되어 있어 시장 가치는 높다고 판단됩니다. 다만, 2층이라는 점과 임차인의 미배당 보증금 2억 3,000만원을 매수인이 인수할 가능성이 주요 리스크로 작용합니다. 이러한 리스크를 충분히 고려한 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역: 관저동은 오랜 기간 형성된 주거 중심 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

우수한 교통 및 생활 인프라: 대전 시내 접근성이 좋고, 각종 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있습니다.

신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최신식 주거 환경을 제공합니다.

잠재적 시세 차익: 현재 시장가 및 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다. (리스크 고려 후)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 543,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 75㎡) 실거래가는 520,000,000원 ~ 530,000,000원 수준입니다.

해당 물건은 2층으로, 층수 프리미엄이 낮을 수 있습니다.

임차인 보증금 230,000,000원 인수 가능성을 제외하고, 시장 시세를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 520,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 최저매각가격, 본건의 상세 권리 분석 및 시장 동향을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.