나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51536 [1] 충청북도 괴산군 감물면 오성리 370 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지감정 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 감물면 오성리 소재 ""신기마을회관"" 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 간선도로 등이 소재하는 등, 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사의 부정형 토지이며, 버섯재배사 부지로 이용중임.

일련번호 2 : 완경사의 부정형 토지이며, 버섯재배사 부지로 이용중임.

일련번호 3 : 등고평탄한 부정형 토지이며, 버섯재배사(관리사) 부지로 이용중임.

일련번호 4 : 등고평탄한 부정형 토지이며, 도로등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 본건 토지 북동측으로 폭 약 2m 내외의 비포장도로(일련번호 2,4)를 통해서 진출입함.

일련번호 2 : 본건 토지 동측으로 폭 약 2m 내외의 비포장도로에 진출입함.

일련번호 3 : 본건 토지 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 진출입함.

일련번호 4 : 본건 토지가 비포장도로로 이용중으로 일련번호 1,2 토지와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(저무니천)<소하천정비법>, 소하천예정지(저무니천)<소하천정비법>.

일련번호 2 : 계획관리지역 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(저무니천)<소하천정비법>, 소하천예정지(저무니천)<소하천정비법>.

일련번호 3 : 계획관리지역 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(저무니천)<소하천정비법>, 소하천예정지(저무니천)<소하천정비법>.

일련번호 4 : 계획관리지역 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(저무니천)<소하천정비법>, 소하천예정지(저무니천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물 ㄱ)~ㅇ) 및 제시외 관정 ㅈ)이 소재하고, 제시외 건물 등을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며, 제시외 건물 등이 토지에 미치는 영향을 감안하여 평가할 경우의 토지단가를 ""토지 감정평가 명세표의 비고란""에 기재하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람. (제시외 건물에 대해서는 철거의무가 발생할 수 있으니 유의하시기 바라며, 제시외건물 ㄱ)~ㄹ)은 현재 버섯재배 중으로 내부확인을 할 수 없어서 외부 관찰 및 탐문조사 내용을 기준으로 감정평가를 하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 토지는 인접지와의 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되며, 본건 토지는 물이 흐르는 토지(오성리 810-15번지 구거)와 접하고 있으며 측량을 통하여 이용상황 판단이 변경되는 경우 감정평가액이 변동될 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 본건 토지는 일부면적이 소하천구역 및 소하천예정지에 저촉되는 바, 공법상 제한 등을 감안하여 감정평가하였으며, 그 면적은 토지이용계획확인서 등을 통하여 개략적으로 사정하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 본건 토지 일련번호 2,3 일부 면적 및 일련번호 4 대부분 면적이 현황 도로 등으로 이용중인바, 감정평가 목적 등을 고려하여 감정평가하였으며, 그 면적은 지적도 등을 통하여 개략적으로 사정하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

라. 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 관정 매각 포함. 목록1번 내지 3번 지상에 소재하는 비닐하우스 매각 제외. 목록 2번 지상에 소재하는 이동식 화장실 및 컨테이너 매각 제외. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명의 발급여부를 확인 후 입찰요망).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 괴산군 감물면 오성리 370 소재 토지에 대한 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51536 (1)

* 소재지: 충청북도 괴산군 감물면 오성리 370

* 용도: 전 (토지)

* 감정평가액: 153,620,000원

* 토지 면적: 4375.00㎡ (약 1323.5평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO (농업협동조합 관련 기관으로 추정)

* 특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 제출 필수.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 '신기마을회관' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 단독주택 등이 소재한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 1: 본건 토지 북동측으로 폭 약 2m 내외의 비포장도로(일련번호 2,4)를 통해서 진출입합니다.

* 일련번호 2: 본건 토지 동측으로 폭 약 2m 내외의 비포장도로에 진출입합니다.

* 일련번호 3: 본건 토지 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 진출입합니다.

* 일련번호 4: 본건 토지가 비포장도로로 이용 중이며 일련번호 1,2 토지와 연계되어 있습니다.

* 주변 시설: 주변은 주로 농경지, 임야, 단독주택 등으로 구성되어 있습니다. 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 7월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 을구 권리(근저당권, 지상권설정 등)는 모두 말소 예정으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이만재 (이 )

* 보증금: 0원

* 차임: 8,000,000원 (정확한 지급 주기 확인 필요)

* 전입일자(사업일자): 2019-01-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 농경지로, 현재 버섯재배사 부지로 이용 중입니다. 주위 환경이 농경지, 임야, 단독주택 등으로 이루어져 있어 일반적인 상업적 상권 분석은 제한적입니다.

1.5. 생활정보

본 건은 농촌 지역에 위치하여 전원생활 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 주요 편의시설, 병원, 학교 등 생활 기반 시설과의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 사건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정에서 변동사항이 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지이므로 입찰 시 반드시 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되니, 발급 가능 여부 및 기간을 사전에 소관 행정기관에 확인해야 합니다. (농지법 개정으로 발급 기간 연장 가능성 있음)

* 토지이용계획 및 제한:

* 용도지역: 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (300M 이내): 소, 말, 양, 사슴 등 사육 제한 구역에 해당됩니다.

* 소하천구역 및 소하천예정지 (저무니천): 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 지상에 제시외 건물(비닐하우스, 이동식 화장실, 컨테이너 등)이 소재하나, 일부는 매각에서 제외됩니다. 제시외 관정은 매각에 포함됩니다. 제시외 건물 중 일부는 철거 의무가 발생할 수 있으니 유의해야 합니다.

* 지적 및 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 다소 불분명할 수 있으며, 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다. 또한, 물이 흐르는 토지(구거)와 접하고 있어 이용 상황 판단 변경 시 감정가 변동 가능성이 있습니다.

* 도로 이용: 본건 토지 중 일부 면적(일련번호 2, 3 일부, 일련번호 4 대부분)이 현황 도로로 이용 중입니다.

* 현장 확인 제약: 버섯재배사(관리사)로 이용 중인 일부 토지는 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 탐문 조사로 감정평가되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 괴산군에 위치한 농지(전)로, 현재 버섯재배사 부지로 이용되고 있습니다. 농촌 지역의 특성을 지니고 있으며, 교통 접근성은 무난한 편입니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 필수, 가축 사육 제한 및 소하천 관련 법규 제한, 제시외 건물 철거 가능성, 경계 불분명 등 여러 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 농업 생산 활동을 위한 용도로 활용 가능합니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 내에서 향후 토지 이용 계획 변경 시 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 주변 농경지 및 임야와의 연계 개발 또는 대규모 농장 조성 등을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 시세 조사, 주변 유사 물건의 낙찰가 분석, 공법상 제한으로 인한 가치 하락 요인, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 인수되는 권리 부담이 없으므로, 감정가격을 기준으로 시장 상황을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.