나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51531 [1] 충청북도 보은군 보은읍 산성리 산53-4 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 보은읍 산성리 소재 ""구리목마을"" 서측 근거리에 위치하며,
본건 주위는 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반
대중 교통상황은 열세함.

형태 및 이용상태

기호 1, 2, 3, 8, 9 : 부정형 완경사지로 자연림 및 토지임야임.
기호 4 : 옹벽으로 평탄화된 부정형 토지로 창고부지로 이용 중임.
기호 5, 7, 10 : 부정형 완경사지로 도로로 이용 중임.
기호 6 : 부정형 완경사지로 묵전으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 6 : 서측으로 지목이 도로로 변경된 기호 7에 접함.
기호 2, 4 : 북측으로 기호 5 도로에 접함.
기호 3 : 남측으로 기호 5 도로에 접함.
기호 5, 7, 10 : 노폭 약 2미터 내외의 포장 및 비포장도로로 이용 중임.
기호 8 : 서측 및 동측으로 기호 5, 10 도로에 접함.
기호 9 : 서측 및 동측으로 기호 10 도로 및 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 :
계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역,
사방지, 산림보호구역, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역,
건축법제2조제1항제11호나목에따른도로.

기호 2, 3, 4, 5, 7, 9 :
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
공장설립승인지역.


기호 6 :
계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역,
사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역.


기호 8 :
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지,
소하천구역, 공장설립승인지역, 건축법제2조제1항제11호나목에따른도로.

기호 10 :
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

의뢰목록상 기호 6 토지의 지목은 임야이나 현재 전으로 지목변경되었으며, 기호 7
토지는 임야로 의뢰되었으나 현재 도로로 지목변경되었으며, 현황을 고려하여 감정
평가하였으니 경매진행시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기호 1은 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 농림지역)에 속하며 주된 용도지역
(계획관리지역)을 기준으로 평가하되 다른 용도지역(농림지역)이 토지의 가치에 미치
는 영향은 행정적요인에 감안하여 평가하였음.
2)기호 6 토지는 둘 이상의 용도지역(계획관리지역, 농림지역)에 속하나 농림지역의
면적이 과소하여 가격에 미치는 영향이 미미한바, 주된 용도지역인 계획관리지역을
기준으로 평가하였음.
3)본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 토지상의
자생활수목은 거래관행상 임지와 입목이 일체로 거래되는 점을 고려하여 토지에 포함
하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로서,
외벽: 판넬잇기 마감,
창호: 새시 창호임.

이용상태

창고 및 농막으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 토지분할로 현재 기호 4 토지 지상에 소재하며, 기호 4 토지 지상에
소재하는 저온창고 및 적치물은 이동이 용이하여 평가에서 제외하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록6번 토지의 등기부상 지목은 "임야"이나 토지대장상 "전"으로 지목변경됨(농지취득자격증명원 제출요, 미제출시 보증금 몰수, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명원의 발급 여부를 확인 후 입찰요망). 목록7번 토지의 등기부상 지목은 "임야"이나 토지대장상 "도로"로 지목변경됨
목록11번 건물은 토지분할로 인하여 현재 목록4번 지상에 소재함
목록4번 지상 소재 관정은 매각에 포함하나 이동가능한 저온창고 및 적치물은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경51531 (1)

소재지: 충청북도 보은군 보은읍 산성리 산53-4

용도: 창고시설

감정가: 441,819,200원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 31,640.00㎡ (약 9,571.42평)

토지지분: 31,640㎡ (약 9,571.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.40㎡ (약 30.07평)

건물지분: 99.4㎡ (약 30.07평)

건물 제시외면적: 37.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

1.4. 주의사항

일괄매각.

목록6번 토지: 등기부상 지목 "임야"이나 토지대장상 "전"으로 지목변경됨. 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수). 농지법 개정으로 발급 기간 연장 가능성 있으므로 소관 행정기관에 발급 여부 확인 후 입찰 요망.

목록7번 토지: 등기부상 지목 "임야"이나 토지대장상 "도로"로 지목변경됨.

목록11번 건물: 토지분할로 인해 현재 목록4번 지상에 소재함.

목록4번 지상 소재 관정(우물)은 매각 포함. 이동 가능한 저온창고 및 적치물은 매각 제외.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 보은읍 산성리 소재 "구리목마을" 서측 근거리에 위치함.

주위는 농경지, 임야 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능.

인근에 시내버스 승강장 소재하나, 전반적인 대중교통 상황은 열세함.

2.3. 토지 이용 및 현황

기호 1, 2, 3, 8, 9: 부정형 완경사지로 자연림 및 토지임야임.

기호 4: 옹벽으로 평탄화된 부정형 토지로 창고부지로 이용 중임.

기호 5, 7, 10: 부정형 완경사지로 도로로 이용 중임.

기호 6: 부정형 완경사지로 묵전(묵힌 밭)으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

기호 1, 6: 서측으로 지목이 도로로 변경된 기호 7에 접함.

기호 2, 4: 북측으로 기호 5 도로에 접함.

기호 3: 남측으로 기호 5 도로에 접함.

기호 5, 7, 10: 노폭 약 2미터 내외의 포장 및 비포장도로로 이용 중임.

기호 8: 서측 및 동측으로 기호 5, 10 도로에 접함.

기호 9: 서측 및 동측으로 기호 10 도로 및 2미터 내외의 포장도로에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 사방지, 산림보호구역, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역, 건축법제2조제1항제11호나목에따른도로.

기호 2, 3, 4, 5, 7, 9: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역.

기호 6: 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 사방지, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역.

기호 8: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 소하천구역, 공장설립승인지역, 건축법제2조제1항제11호나목에따른도로.

기호 10: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역.

2.6. 기타 참고사항

토지상의 자생할 수목은 거래 관행상 임지와 입목이 일체로 거래되는 점을 고려하여 토지에 포함 평가함.

보은군 산성리는 과거 삼국시대부터 군사적 요충지로 활용된 역사적인 지역으로, 노고산성과 같은 역사 유적이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 등기부상 현재 등재된 권리 중 말소기준권리는 2017년 3월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)임.

본 경매 절차 진행 시, 해당 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정임.

현재 가압류(갑5, 갑6) 및 임의경매 개시결정(갑7) 등기 모두 말소 예정임.

건물 등기부상 현재 등재된 권리 중 말소기준권리는 2018년 1월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)임.

건물 등기부상에도 후순위 권리들은 모두 말소 예정임.

총 등기부채권 금액은 토지 및 건물 합계 494,594,668원임.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

해당 물건 명세서상 임차인에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않으며, 별도의 임대차 관계는 파악되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 보은군 보은읍 산성리는 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역임.

인근 "구리목마을"은 역사적인 유적(노고산성 등)과 자연경관이 어우러진 지역으로, 지역 기반 산업은 농업이 주를 이루는 것으로 파악됨.

대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 구성될 것으로 예상됨.

주변의 지리적 특성상, 대규모 산업단지나 도심 상권과는 거리가 있어, 이를 고려한 상권 분석이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건은 농경지와 임야에 둘러싸여 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으나, 주변 편의 시설 및 문화 시설 접근성은 제한적일 수 있음.

인근 보은읍 소재지에 생활 편의 시설이 집중되어 있을 것으로 예상됨.

대중교통 이용이 열세한 점을 고려할 때, 차량을 통한 이동이 필수적일 것으로 보임.

5.2. 혐오시설 유무

주변 탐문 및 공개된 자료 조사 결과, 본건 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 대규모 산업폐기물 처리 시설, 유해 물질 배출 시설 등)이 운영 중이라는 정보는 확인되지 않음.

다만, 농촌 지역 특성상 간헐적으로 농업 부산물 처리 등으로 인한 냄새 발생 가능성은 배제할 수 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

목록6번 토지의 지목이 "전"으로 변경되었으므로, 농지취득자격증명원 제출이 필수적임.

미제출 시 입찰 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있으며, 관련 법규 준수에 대한 면밀한 사전 확인이 요구됨.

6.2. 지목 변경 및 공부와의 차이

목록6번 토지의 경우, 등기부상 지목과 토지대장상 지목이 상이하여(임야 vs 전) 공부와의 차이가 존재함.

목록7번 토지 역시 등기부상 지목과 토지대장상 지목이 상이함(임야 vs 도로).

이는 토지 이용 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 실제 현황과 공부상의 일치 여부 및 관련 규제를 반드시 확인해야 함.

6.3. 건물 위치 오류

목록11번 건물이 토지분할로 인해 목록4번 지상에 소재하는 점은, 추후 지적 관련 문제 발생 가능성을 시사함.

6.4. 이동 가능한 물건 제외

목록4번 지상에 소재하는 이동 가능한 저온창고 및 적치물은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 협상 또는 처리 절차가 필요할 수 있음.

6.5. 차량 접근성 및 교통

일부 지역의 도로 노폭이 2미터 내외로 좁고, 대중교통 이용이 열세하여 접근성에 제약이 있을 수 있음.

6.6. 토지 경계 불분명

토지상의 자생할 수목은 토지에 포함 평가되었으나, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 사항은 측량을 요함.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 보은군 보은읍의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치한 창고시설임. 토지 면적이 넓고 감정가가 높으며, 다양한 용도지역(계획관리지역, 농림지역 등)에 걸쳐 있어 복합적인 토지 이용 가능성을 내포함. 특히, 농지(전)로 변경된 토지가 포함되어 있어 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수적이며, 이에 대한 철저한 사전 확인이 요구됨.

등기부상 말소기준권리 하단의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확하나, 지목 변경, 공부와의 차이, 건물 위치 등 공부상 내용과 실제 현황 간의 불일치 사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요함.

주변 환경은 농경지와 임야 위주로 구성되어 있어 조용하고 자연 친화적인 특성을 가지나, 차량 접근성은 양호한 편이나 대중교통은 열세한 점, 도로 폭이 좁은 구간이 있는 점은 단점으로 작용할 수 있음.

본 물건은 농지 관련 규제, 공부상 내용과 실물 현황의 차이, 토지 경계 불분명 등의 잠재적 리스크를 안고 있으므로, 철저한 사전 조사와 법규 검토가 반드시 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 31,640.00㎡ (약 9,571평)의 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 다용도 활용 가능성을 높임.

* 다양한 용도지역: 계획관리지역, 농림지역 등에 걸쳐 있어 토지 이용 계획 수립 시 다양한 옵션 고려 가능.

* 농지 활용 가능성: 지목이 '전'으로 변경된 토지는 농업 관련 사업 또는 시설에 활용될 수 있는 잠재력 보유.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하단의 권리들이 경매 절차상 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적음.

* 자연 친화적 환경: 농경지와 임야에 둘러싸인 지역으로, 쾌적한 환경을 선호하는 투자자에게 적합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액이 441,819,200원으로 책정되어 있습니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 토지 및 건물 면적, 용도, 위치 등 기본적인 가치.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 규제 준수 비용.

* 지목 변경, 공부와의 차이 등 공부상 불일치로 인한 잠재적 리스크 및 해결 비용.

* 현황 도로와의 접합성, 접근성 등 교통 및 물류 동선 분석.

* 지역 내 유사 물건의 최근 거래 사례 및 시세 동향.

* 본 물건의 특성(창고시설)에 따른 향후 활용 가능성 및 수익성 예측.

* 경매 시장의 경쟁 상황 및 응찰자들의 심리.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 등기사항 및 토지이용계획에 대한 심층 분석, 주변 시세 조사 등 추가적인 정보 수집과 전문가의 면밀한 분석이 필수적으로 수반되어야 합니다. 일반적으로 경매에서는 감정가의 70%~100% 사이에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.