나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50801 [1] 강원도 춘천시 우두동 1082 강변코아루아파트 117동 2층 202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 우두동 소재 ‘춘천명진학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 9층 건물(제117동) 내 제2층 제202호로,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호마감 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측 왕복2차선도로를 통해 단지내도로로 진출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25m이하), 고도지구(40m이하), 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2018-11-09)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-05-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-04-08)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 의뢰목록 및 공부에 의거하였습니다.

나. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

다. 구분건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조에 의거, 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 거래가 이루어지는바, 토지와 건물의 구분 평가는 원칙적으로 곤란하나, 귀 요청 및 평가목적 등을 고려하여 대상 부동산의 감정평가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 후첨 ""구분건물 감정평가 명세표""에 기재하였는바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 춘천지방법원 2025타경50801 (1)호 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50801 (1)

* 소재지: 강원도 춘천시 우두동 1082 강변코아루아파트 117동 2층 202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 466,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행

아파트 상세 정보

* 아파트명: 강변코아루

* 건축 연도: 2007년 (사용승인일: 2007-02-21)

* 총 세대수: 803세대 (총 17개 동)

* 해당 물건: 117동 2층 202호 (총 9층 건물 중)

* 전용면적: 84.87㎡ (약 25.67평)

* 분양면적: 146.03㎡ (약 44.18평)

* 토지면적: 97.96㎡ (약 29.63평)

* 토지지분: 97.957㎡ (약 29.62평)

* 건물면적: 146.03㎡ (약 44.18평)

* 건물지분: 146.026㎡ (약 44.17평)

* 주차: 단지 내 총 1134대 주차 가능 (지하 864대, 지상 270대)

1.1. 입지조건

* 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 춘천시 우두동에 위치하며, '춘천명진학교' 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독 주택 및 근린생활 시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선 도로 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로상태

본건은 북측 및 동측의 왕복 2차선 도로를 통해 단지 내 도로로 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

권리분석 결과, 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 인수할 만한 부담되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리

을7 근저당권 (2021-03-25, 농협은행주식회사, 채권 최고액 302,400,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차에서 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-07

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임은 0원이며, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부 요약 (주요 내용)

- 소유권 이전 등기 다수 확인됨.

- 근저당 (농협은행): 2021-03-25 (말소기준권리)

- 가압류 (강원신용보증재단, 롯데카드, 농협은행, 전북은행, 인제축산업협동조합): 2024-03-04 ~ 2024-05-07 (모두 말소 예정)

- 압류 (춘천세무서장, 춘천시): 2025-04-15 ~ 2025-07-22 (모두 말소 예정)

- 임의경매 개시 결정 (농협은행): 2025-07-15

- 등기부채권 총액: 558,052,781원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 함께 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 주거 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 폐문 및 부재로 인해 내부 정확한 이용 상태 및 구조 확인은 불가능하며, 표준 설비 상태 및 외부 관찰, 도면을 바탕으로 작성되었으므로 실제와 상이할 수 있습니다.

* 주변 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설

'춘천명진학교' 인근에 위치하며, 토지이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문, 부재로 인해 내부 상태, 마감재, 구조 등을 정확하게 파악하기 어려운 점은 응찰 시 중요한 고려 사항입니다. 실제 내부 상태는 외부 관찰 및 도면에 의한 추정치와 다를 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(25m 이하, 40m 이하), 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 중로3류 등 다양한 도로 계획이 포함되어 있습니다. 특히 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용에 있어 제한이 따를 수 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등도 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 춘천시의 주거 중심 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 하지만 폐문으로 인한 내부 상태 미확인, 복합적인 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 신중한 현장 조사와 법적 검토를 통해 투자 가치를 판단해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관련 분쟁 소지가 적습니다.

* 주거 안정성: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

* 지역 내 시세 비교: 주변 시세와 감정가격을 비교하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일 면적(84.87㎡)의 최근 거래 사례를 고려할 때, 2026년 4월 2층 거래가는 23,000만원, 5월 1층 거래가는 22,000만원, 4층 거래가는 26,300만원이었습니다. 본건은 2층에 해당하며, 낙찰가율, 현장 조사 결과, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 본건의 시세 범위를 24,000만원에서 28,000만원 사이로 예상합니다.

(참고: 감정가는 466,000,000원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.