나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50790 [1] 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 199-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1-9,11,12,14-21): 본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 "광덕초등학교" 남측 원거리에 위치하며, 부근은 임야,농경지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1-9,11,12,14-21): 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 기준시점 현재 삼각형 완경사지의 휴경지임. 기호(2,3,14): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 도로임. 기호(4): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 휴경지임. 기호(5,7,8): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전 및 휴경지임. 기호(6): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 제시외건물 건부지로 이용 중임. 기호(9,20): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 소하천구역 내 제방임. 기호(11): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 휴경지임. 기호(12): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 전으로 이용 중임. 기호(15,16): 기준시점 현재 2필지 일단의 부정형 완경사지의 상업용 건부지로 이용 중임. 기호(17): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야 및 일부 도로로 이용 중임. 기호(18): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 임야 및 제시외건물 건부지, 사방댐, 일부 도로로 이용 중임. 기호(19): 기준시점 현재 사다리형 완경사지의 주거용 건부지로 이용 중임. 기호(21): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 도로 등임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지임. 기호(2,3): 본건이 노폭 약 2-3M 내외의 비포장도로임. 기호(4,5): 인접필지(기호(3))를 통해 진출입 가능함. 기호(6,7,8): 인접필지(기호(2))를 통해 진출입 가능함. 기호(9,20): 본건 북서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로를 통해 진출입 가능함. 기호(11): 인접필지(기호(14))를 통해 진출입 가능함. 기호(12): 인접필지(기호(17))를 통해 진출입 가능함. 기호(14): 본건이 노폭 약 4-5M 내외의 콘크리트 및 비포장도로임. 기호(15,16): 인접필지(기호(14))를 통해 진출입 가능함. 기호(17,18): 본건 일부가 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로임. 기호(19): 인접필지(기호(18))를 통해 진출입 가능함. 기호(21): 본건 북서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4,5,6): 생산관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법> 영농여건불리농지임. 기호(2,7,8): 생산관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법> 영농여건불리농지임. 기호(9): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(75번국도 접도구역)<도로법>, 소하천구역(2018-08-03)<소하천정비법>임. 기호(11,14): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(12): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(15,16): 농림지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(17): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(18): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임업용산지<산지관리법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 기호(19): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. 기호(20): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 접도구역(75번국도 접도구역)<도로법>, 소하천구역(2018-08-03)<소하천정비법>임. 기호(21): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-14)(일반형), 중로3류(폭 12m~15m)(강고2010-280)(저촉) 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역(75번국도)<도로법>, 소하천구역(2018-08-03)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

1)본건 토지 기호(6) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "타인소유"로 조사된 "경량철골구조 기타(판넬)지붕(제시외 건물)"이 소재하는 바, 본건 평가에서는 지상 제시외 건물을 감안하여 평가하되, 지상 제시외 건물이 없는 경우의 단가를 별도 병기하였으니, 경매 진행시 자세한 사항은 별도의 조사를 요함. 2)본건 토지 기호(12,16) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "파이프조하우스" 등이 소재하나, 구조, 면적 및 이동의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는 바, 본건 평가에서는 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3)본건 토지 기호(18) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "경량철골조 및 목조 아스팔트슁글지붕 대피소(제시외건물)", "태양광발전설비(제시외물건)" 및 "목조데크(제시외물건) 수개"가 소재하며, "계류보전사업으로 인한 사방댐"이 소재하는 바, 본건 평가에서는 지적도면에 의거하여 개략적인 면적 산출 후 이를 감안하여 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, "대피소(제시외건물(ㅇ)), 태양광발전설비, 목조데크" 등은 제시외건물 및 제시외물건으로 평가하였으니, 정확한 위치, 면적, 소유관계 및 일괄경매 여부 등은 별도의 측량 및 재조사를 반드시 요함. 4)본건 토지 기호(19) 지상 위에 관정설비(굴착심도 100m, 굴착직경 150mm)신고가 되어 있으나 현장조사시 기호( 11,14) 경계지상에 소재하는 것으로 조사되었으며, 본건 평가에서는 이를 "제시외물건"으로 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 일괄경매 여부 등은 정확한 관정의 위치, 신고관정과의 동일 여부, 소유권관계, 깊이, 규격 등을 반드시 재확인을 요함. 5)본건 토지 기호(7,8) 외 지상에 소재하는 "수목(돌배나무, 오가피, 마가목, 다래나무 등) 및 임산물 등" 수백여 주는 "제시외물건"으로 평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2,3): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "유원지"이나 현황 "도로"임. 기호(9,20): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "전"이나 현황 "제방"임. 기호(6): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "유원지"이나 현황 "제시외건물 건부지"임. 기호(14): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "대" 이나 현황 "진입도로"임. 기호(17): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "임야 및 도로"임. 기호(18): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "임야"이나 현황 "임야, 건부지, 사방댐, 도로"임. 기호(21): 귀 제시목록 및 공부상 지목 "전"이나 현황 "도로 등"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1-9,11,12,14-21): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10): 일반목구조 일반목구조(경사지붕) 2층 건으로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지, 목재루바, 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(13): 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서, 외벽: 목재사이딩 마감 등, 내벽: 목재루바 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임.

이용상태

기호(10) 1,2층: 단독주택으로 이용 중임. 기호(13): 근린생활시설 및 창고로 이용 중임.

설비내역

기호(10): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비, LPG에 의한 난방설비 등이 되어있음. 기호(13): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비, LPG에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(10,13): 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 수목 및 임산물 포함
-목록6 지상 타인소유로 조사된 제시외건물 , 목록8 지상 물탱크 각 매각 제외
-목록2,3 공부상 '유원지'이나 현황 '도로', 목록6 공부상 '유원지'이나 현황 '제시외건물 건부지'임
-목록1,4,5,7,8 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 목록8 농지전용허가 있음, 증명원 제출기간내 발급위해 미리 신청 요-문의:사내면사무소

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50790 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화천농업협동조합 (추정)

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 199-1

용도: 전

토지면적: 5834.00㎡ (약 1765.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 216,484,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보, 건물매각제외

주의사항:

* 일괄매각, 제시외 수목 및 임산물 포함

* 목록6 지상 타인소유로 조사된 제시외건물, 목록8 지상 물탱크 각 매각 제외

* 목록2,3 공부상 '유원지'이나 현황 '도로', 목록6 공부상 '유원지'이나 현황 '제시외건물 건부지'임

* 목록1,4,5,7,8 농지취득자격증명 필요 (미제출시 보증금 몰수)

* 목록8 농지전용허가 있음, 증명원 제출기간내 발급 위해 미리 신청 요 (문의: 사내면사무소)

* 제시목록 외 물건: 경량철골구조 판넬지붕 건물(타인소유), 파이프조하우스, 경량철골조/목조 대피소, 태양광발전설비, 목조데크, 사방댐, 관정설비, 수목 및 임산물 등 다수 소재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 소재 "광덕초등학교" 남측 원거리에 위치하며, 부근은 임야, 농경지 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 및 현황

기호(1)은 현재 삼각형 완경사지의 휴경지이며, 지적도상 맹지임.

기호(2,3,14)는 부정형 완경사지의 도로로 이용 중이며, 노폭 약 2-5M의 비포장 및 콘크리트 포장 도로로 확인됨.

기호(4)는 사다리형 완경사지의 휴경지이며, 인접필지를 통해 진출입 가능함.

기호(5,7,8)는 부정형 완경사지의 전 및 휴경지이며, 인접필지를 통해 진출입 가능함.

기호(6)은 부정형 완경사지의 제시외 건물 건부지로 이용 중이며, 인접필지를 통해 진출입 가능함.

기호(9,20)는 부정형 완경사지의 소하천구역 내 제방으로, 북서측 왕복 2차선 아스콘 도로를 통해 진출입 가능함.

기호(11)은 부정형 완경사지의 휴경지이며, 인접필지를 통해 진출입 가능함.

기호(12)는 부정형 완경사지의 전으로 이용 중이며, 인접필지를 통해 진출입 가능함.

기호(15,16)는 2필지 일단의 부정형 완경사지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 인접필지를 통해 진출입 가능함.

기호(17)은 부정형 완경사지의 임야 및 일부 도로로 이용 중이며, 본건 일부가 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로임.

기호(18)은 부정형 완경사지의 임야, 제시외 건물 건부지, 사방댐, 일부 도로로 이용 중이며, 본건 일부가 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로임.

기호(19)는 부정형 완경사지의 주거용 건부지로 이용 중이며, 인접필지를 통해 진출입 가능함.

기호(21)은 부정형 완경사지의 도로 등으로 이용 중이며, 북서측 왕복 2차선 아스콘 포장도로의 일부임.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 생산관리지역: 기호(1,3,4,5,6,7,8)

* 계획관리지역: 기호(9,11,12,17,18,19,20,21)

* 농림지역: 기호(11,14,15,16,18)

* 가축사육제한구역: 일부 제한 (구체적 제한 내용은 기호별 상이)

* 제한보호구역 (후방지역:500m): 기호(1-9,11,12,14-21)

* 영농여건불리농지: 기호(1,3,4,5,6,7,8)

* 접도구역 (75번국도): 기호(9,20,21)

* 소하천구역: 기호(9,20,21)

* 준보전산지: 기호(17)

* 임업용산지: 기호(18)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로: 기호(18)

* 중로3류 (폭 12m~15m): 기호(21)

* 성장관리계획구역 (2024-08-14)(일반형): 기호(9,11,12,17,18,19,20,21)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (화천농업협동조합, 2011-10-28)

* 이후의 권리들은 매각으로 소멸 예정임.

* 등기부채권 총액: 640,140,248원 (채권 총액으로, 실제 배당받는 금액과는 다를 수 있음)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 "지상권개요: 목록6 지상 제시외건물을 위한 법정지상권 성립 불분명"으로 기재되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요하며, 법정지상권이 성립될 경우 인수될 수 있음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해당 물건이 위치한 화천군 사내면 광덕리는 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 전반적으로 한적한 농촌 지역의 특성을 보임. 인근에 광덕초등학교가 소재하나, 대규모 상업 시설이나 도심 인프라보다는 자연환경이 우세한 지역임.

4.2. 상권 변화 추이

최근 군부대 이전으로 인해 사내면 지역 상권이 침체되었다는 보도가 있음 (연합뉴스TV, 2022.11.19). 이는 지역 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 향후 상권 회복 가능성은 지역 개발 계획 및 인구 유입 등 추가적인 요인에 따라 달라질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 가까운 편의시설로는 사내면 소재의 편의점, 마트 등이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 시설 정보는 부족함.

* 용담계곡, 광덕초등학교 등이 인근에 위치하고 있음.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근은 가능하나, 일부 필지는 맹지이거나 인접 필지를 통한 진출입이 필요함.

* 대중교통 사정은 보통 수준으로, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 횟수에 따라 실제 이용 편의도가 달라질 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 이슈

* 농지취득자격증명 필수: 본건 토지(목록 1,4,5,7,8) 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 등 불이익이 발생함. 목록8은 농지전용허가가 있으나, 증명원 발급을 위한 사전 신청이 필요함.

* 공부와의 지목 불일치: 다수의 필지에서 공부상 지목(유원지, 전, 대 등)과 현황(도로, 건부지, 제방 등)이 상이하여, 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

* 목록6 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 조사되었으며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 제약을 받을 수 있으므로 주의가 필요함.

6.3. 제시외 건물 및 물건

* 다수의 제시외 건물, 수목, 임산물, 태양광 설비, 사방댐, 관정 등이 소재하며, 일부는 매각에서 제외되나(목록6 건물, 목록8 물탱크), 다른 제시외 물건(수목, 임산물 등)은 매각에 포함될 수 있음. 이들의 소유권, 처리 방안 등에 대한 별도 확인이 필요함.

6.4. 개발 및 이용 제한

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(후방지역 500m)에 다수 필지가 포함되어 있어, 건축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역, 생산관리지역, 농림지역 등 용도지역 및 기타 법규에 따른 제한 사항 존재.

6.5. 지역 상권 침체 우려

* 최근 군부대 이전으로 인한 사내면 지역 상권 침체 보도가 있어, 해당 물건의 미래 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 강원도 화천군 사내면 광덕리에 위치한 다수의 필지로 구성된 토지 매각 물건입니다. 농경지와 임야가 주를 이루는 지역으로, 자연환경이 비교적 양호하나, 일부 필지는 맹지이거나 도로 접근성이 제한적이며, 공부상 지목과 현황이 상이한 경우가 많아 활용에 주의가 필요합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 법정지상권 성립 가능성, 다수의 제시외 물건 존재 등 권리 및 물건 관련 복잡성이 존재합니다. 최근 군부대 이전으로 인한 지역 상권 침체 또한 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득을 통한 경작 또는 농업 관련 사업 추진 가능성.

* 개발 제한이 일부 완화될 경우, 계획관리지역 내 필지 활용 가능성.

* 주변 자연환경을 활용한 전원주택 부지 또는 주말농장 등으로 활용 가능성.

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현 시점에서의 정확한 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시 다음과 같은 요인들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 216,484,000원 (토지 면적 5834㎡ 기준, ㎡당 약 37,100원)

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차: 해당 지역의 농지 관련 법규 및 발급 요건 확인이 필수적입니다.

* 제시외 물건 및 법정지상권 등 권리관계: 명확한 소유권 및 법적 문제는 입찰가에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 토지 이용 제한: 개발 행위 허가 가능성, 군사보호구역 등 제약 사항 확인.

* 주변 시세 및 지역 경기: 군부대 이전으로 인한 상권 침체 등 지역 경제 상황 고려.

* 향후 토지 활용 계획: 실사용 목적(영농, 주말농장, 전원주택 등)에 따른 가치 평가.

상기 요인들을 면밀히 분석하고, 입찰 참여자의 투자 목표 및 전략에 따라 적정 입찰가를 결정해야 합니다. 낙찰 후에도 추가적인 비용(취득세, 법무비용 등) 및 제반 비용 발생 가능성을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 전문가와의 상담을 통해 보다 정확한 예상 입찰가 범위를 설정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.