나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52872 [1] 경기도 안산시 단원구 목내동 457 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층413호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 목내동 소재 ""반월특수구가산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건내 제4층 제413호, 제414호, 제415호, 제416호(사용승인일 : 2012.12.28)로서
외벽 : 강화유리, 복합판넬 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 판넬, 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1),(2) : 일체로 ""주차장""으로 이용중임.
기호(3),(4) : 일체로 ""운동시설(골프연습장)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""새장형""의 토지로 ""공장(지식산업센터) 등 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약27미터, 북서측으로 노폭 약12미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호(1),(2) : 공부상 용도는 ""근린생활시설""이나 현황 ""주차장""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

물건 비고

①인접호수(414호/목록2)와 경계구분 없이 일체로 `주차장`으로 이용중임
②인접호수(414호/목록2)와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2025.09.16.자 사실조회 회신이 제출되어 있음
③집합건축물 대장상 용도는 `제1종근린생활시설(소매점)`이나 현황상 `주차장`으로 이용 중임
④본 물건은 `반월국가산업단지`내에 위치하고 있어 입주자격 및 매수자격에 대하여는 사전확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52872 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 목내동 457 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층413호

용도: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 주차장

감정가: 528,000,000원

토지면적: 132.15㎡ (약 40평)

건물면적: 268.80㎡ (약 81.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

건물 사용승인일: 2012년 12월 28일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 목내동 소재 반월국가산업단지 내에 위치하고 있으며, 주변은 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 남서측으로 약 27미터, 북서측으로 약 12미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 13일 접수된 중소기업은행 근저당권 (채권액 1,728,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 1,789,772,530원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025년 01월 13일

* 배당신고일자: 2025년 08월 06일

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

반월국가산업단지 내 위치하여 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설 또는 지원시설로서의 잠재력을 가집니다. 다만, 현재는 공부상 용도와 달리 인접 호수와 일체로 주차장으로 이용되고 있어, 실제 상권 활성화 여부는 향후 이용계획 및 복원 가능성에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터 내 상가로, 주거 환경 관련 정보는 제한적입니다. 산업단지의 특성상 유해 대기 오염물질 및 악취 발생과 관련된 민원이 보고된 바 있으며, 이는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'이나, 현황은 '주차장'으로 이용 중입니다.

* 구조 변경: 인접 호수(414호)와 경계 벽이 철거되어 일체로 주차장으로 이용 중입니다. 감정평가사는 구조상 독립성이 있고 복원 가능하다고 판단했으나, 원상복구 여부 및 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* 매수 자격 제한: 반월국가산업단지 내에 위치하여 입주자격 및 매수 자격에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 경매에 나왔습니다.

* 환경적 요인: 국가산업단지 내 위치로 인해, 산업활동으로 인한 대기오염 물질 및 악취 발생 가능성이 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 반월국가산업단지라는 입지적 장점에도 불구하고, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 인접 호수와의 구조 변경, 그리고 산업단지 특유의 환경적 요인 등 고려해야 할 사항이 존재합니다. 경매 낙찰 후 원상 복구 또는 현황대로의 이용 시 관련 규제 확인이 필수적이며, 매수인의 자격 또한 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 국가산업단지 내 위치한 부동산으로, 산업단지 내 기업체 및 종사자를 대상으로 한 잠재적 수요가 있습니다.

* 일체로 이용 중인 주차장으로서의 현황 활용 가능성 및 복원 시 상가로서의 잠재력 탐색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 528,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 용도 불일치, 구조 변경, 매수 자격 제한, 그리고 산업단지 환경적 요인 등 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인의 보증금은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 상태와 주변 시세를 면밀히 파악하고, 예상 수익률 및 복원 비용 등을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.