나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52841 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 812-21 지1층비04호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니감정 · 평가일 2025.07.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""와동공원"" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

조적조 평지붕 지상3층 중 제지1층 제비04호로서,
(사용승인:1993.05.07)
외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, W.C, 주방/거실, 다용도실, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 5m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개
선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동
관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2026.03.17. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52841 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 812-21 지1층비04호

용도: 다세대주택

감정가: 44,000,000원

토지면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

토지지분: 17.8945㎡ (약 5.41평)

건물면적: 31.02㎡ (약 9.38평)

건물지분: 31.02㎡ (약 9.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축년도: 1993년 5월 7일 (사용승인일)

총 세대수: 15세대

건물 구조: 조적조 평지붕, 지상 3층, 지하 1층

2. 입지조건

본 건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 인근 토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 2월 27일 접수된 경기신용보증재단의 가압류(갑3)입니다.

이하 등기부상 권리 내역 및 말소 여부는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리 (갑3, 2020.02.27, 경기신용보증재단 가압류): 매각으로 인해 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (임차인 한국토지주택공사)

* 보증금: 41,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 1월 23일

* 확정일자: 2017년 1월 6일

* 배당신고일자: 2019년 2월 25일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 서울보증보험 주식회사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 "대항력포기서"가 2026년 3월 17일 제출되었습니다. 이는 임차인의 대항력이 소멸되며, 임차보증금을 인수할 가능성이 없음을 의미합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을3, 2019.02.25, 주택임차권 (한국토지주택공사, 41,000,000원): 말소 예정 (대항력 포기서 제출로 인해)

* 갑2, 2018.12.11, 소유권이전 (이규방, 대물변제): 말소 예정

* 갑5, 2020.05.07, 가압류 (주식회사 대신유통, 14,601,377원): 말소 예정

* 갑9, 2023.07.27, 압류 (수원세무서장): 말소 예정

* 갑10, 2025.07.21, 강제경매 (서울보증보험, 49,962,710원): 말소기준권리 이후 권리로서 말소 예정

* 갑11, 2026.02.19, 압류 (금천구청장): 말소 예정

본 건은 상기 권리분석 결과, 임차인의 대항력 포기서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 65,601,377원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 안산시 단원구 와동은 다세대 및 다가구 주택이 밀집한 지역으로, 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다.

인근에 와동공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있으며, 소규모 근린생활시설들이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

대형 상업 시설이나 유흥 시설보다는 주거지 주변 상권의 특징을 보입니다.

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 인접하여 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 건은 와동공원 북측에 위치하여 공원을 이용하기에 편리한 입지입니다.

주변에 버스정류장이 있어 시내외 이동이 용이하며, 차량으로도 접근성이 좋습니다.

건물 자체의 편의시설(엘리베이터 등)은 최신식은 아니나, 기본적인 위생 및 급배수, 개별 난방 설비는 갖추고 있습니다.

주변 편의시설로는 소규모 마트, 식당 등 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1993년 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 포기서 효력 확인: 임차인(한국토지주택공사)의 대항력 포기 의사가 명확하나, "SGI 인수조건 변경", "대항력있는임차인", "선순위임차권"과 같은 상반된 내용의 특이사항이 병기되어 있어, 법률 전문가를 통해 포기서의 최종 효력 및 임차보증금 인수 여부에 대한 재확인을 반드시 진행해야 합니다. (제출된 대항력포기서 자체는 명확하나, 관련 정보 혼재로 인한 최종 점검 필요)

* 공동담보: 본 건이 다른 물건과 공동으로 담보 제공된 경우, 해당 물건들의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 4,400만원의 소액 경매 물건으로, 임차인의 대항력 포기서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

그러나 건물의 노후화, 과거 정보와의 혼선으로 인한 잠재적 리스크(임차인 관련)를 고려해야 합니다.

실제 낙찰 시, 임차인의 대항력 포기 의사가 법적으로 최종 확정되어 보증금 인수 부담이 전혀 없음을 입찰 전 반드시 재확인하는 것이 중요합니다.

이러한 리스크를 감안하더라도, 현 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자로 접근 가능성이 높습니다.

* 임차인의 대항력 포기 의사가 명확하다면, 임차 보증금 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 안산시 단원구 와동 지역의 주거용 부동산 투자 기회입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 9일 거래: 5,800만원 (면적 59.57㎡, 2001년식, 삼익아트빌1차) - 평당 약 322만원

* 2026년 3월 6일 거래: 12,000만원 (면적 75.075㎡, 2001년식) - 평당 약 528만원

* 2026년 3월 1일 거래: 15,000만원 (면적 62.42㎡, 2010년식, 수목하우스B동, 상록구) - 평당 약 240만원 (위치 상이)

본 건은 건물 면적 31.02㎡ (약 9.38평)이며, 1993년식 지하 1층 물건입니다.

가장 유사한 조건(비교적 저렴한 가격, 유사 건축 연식)인 5,800만원/59.57㎡ 거래 사례(평당 약 322만원)를 기준으로 환산 시, 본 건의 면적(9.38평)에 적용하면 약 3,020만원 수준이 됩니다.

다만, 본 건은 지하층이고 건축 연식이 더 오래되었으며, 위 사례와 동일한 단지인지도 불확실합니다. 감정가 4,400만원 대비 시장 가격은 다소 낮은 편으로 판단됩니다.

따라서, 잠재적 리스크(건물 노후, 권리관계 재확인 필요성)와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 3,500만원 ~ 4,000만원 범위를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.