나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52842 [1] 경기도 안산시 상록구 이동 533-6 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 ""안산농수산물도매시장"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 다세대주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 소재하고 근거리에 한대앞역이 소재하는등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층건내 지층 비01호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감등
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설등이 되어있으며 도시가스 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리
지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 다세대 주택으로 이용 중임.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.03.23. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52842 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 533-6 지층비01호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 85,000,000원

* 토지면적: 31.14㎡ (약 9.42평)

* 건물면적: 66.38㎡ (약 20.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 건축년도: 2001년

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 안산농수산물도매시장 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건 주택까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 한대앞역(4호선)이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 건물 주소: 경기도 안산시 상록구 석삼말로 153 (이동)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2025타경52842)으로, 채권자는 서울보증보험(채권액 74,160,210원, 접수일자 2025.07.21)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전 한국토지주택공사)

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-26

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 임차인(주택도시보증공사, 양도 전 한국토지주택공사)으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 다세대주택, 단독주택, 공원, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주택가에 위치하고 있으며, 안산농수산물도매시장이 인근에 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 최근 시세 동향:

* 2026년 3월 30일: 경기도 안산시 상록구 이동 611-4번지, 다솜팰리스(다세대, 전용면적 68.105㎡) 180,000,000원

* 2026년 4월 23일: 경기도 안산시 상록구 이동 549번지, 삼성아트빌A동(다세대, 전용면적 75.28㎡) 200,000,000원

* 2026년 3월 20일: 경기도 안산시 상록구 이동 544-5번지, TRHOUSE(다세대, 전용면적 36.595㎡) 129,000,000원

* 시세 분석: 본건 건물면적 66.38㎡(약 20.08평)는 최근 거래된 68.105㎡(약 20.60평) 다솜팰리스 매물(180,000,000원)과 면적이 유사합니다. 이를 기준으로 환산 시 본건의 현 시가는 약 1억 7천 5백만원 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 근거리 한대앞역(4호선) 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 기타: 안산농수산물도매시장이 가까워 신선한 농산물 구매가 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 현재 임대차 관계는 미상으로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 2001년에 건축되어 약 25년이 경과한 건물로, 유지보수 필요성 등을 고려해야 합니다.

* 지층 거주: 본건은 지층 비01호로, 채광, 환기, 습기 등에 대한 부분을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 일반 주거지로, 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 이동에 위치한 지층 다세대주택으로, 한대앞역 역세권과 안산농수산물도매시장 인근에 자리하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금이 전혀 없으며, 임차인의 대항력 포기로 인한 법적 리스크 또한 해소된 상태입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸하며, 임차인의 대항력도 없어 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 한대앞역(4호선) 접근성이 양호하여 교통 편의성이 높습니다.

* 시세차익 기대: 최근 시세와 비교 시 감정가가 상당히 낮아, 시세 반영 시 높은 수익률이 예상됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 공원 및 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 85,000,000원

* 최근 유사 면적(약 20.60평)의 다세대주택이 180,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시가는 약 175,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 현재 감정가가 시세보다 현저히 낮게 설정되어 있어, 경쟁 입찰 시 시세 반영 가격 이상으로 상승할 가능성이 높습니다.

* 낙찰자가 인수할 보증금 및 권리 부담이 없는 점, 권리 관계가 명확한 점을 감안하여 공격적인 입찰도 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.