나이스옥션 법원경매 안산 2025타경724 [1] 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 429-7, 430-6 비202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 팔공이동에 소재하고 있는 ""팔곡초등학교"" 남동측 인근에 위치
하며, 본건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 공동주택지대로서 제반 주위환경은 무난시
됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 평스라브지붕 4층 중 2층으로서,

외벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 다소 완만한 2필 일단의 토지로서 세장형이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 공부상 도면과 현황상 계단위치가 서로 상이하므로 경매진행시 본건의 호별위치 등을
재확인하시기 바람.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함
-감정당시에는 공부상 도면과 현황상 계단위치가 서로 상이하였으나, 2026.4.22.에 건축물 현황도가 실제거주현황과 일치되도록 표시변경됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 안산지원 2025타경724 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 429-7, 430-6 비202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 66,000,000원

* 면적:

* 토지 면적: 29.77㎡ (약 9.01평)

* 건물 면적: 33.16㎡ (약 10.03평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위 환경:

* 본건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동에 소재하며, "팔곡초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택 등으로 이루어진 공동주택지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황:

* 차량 통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

* 도로 상태:

* 본건 남동측으로 소로변에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획:

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 지역에 속합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리:

* 본 건 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 21일 접수된 수원지방법원 안산지원 강제경매개시결정(2025타경724)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 등기사항전부증명서 을구 11번의 주택임차권(이*화)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 이*화

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 6월 17일

* 확정일자: 2020년 6월 17일

* 배당신고일자: 2025년 3월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 관련 사항: 이향원, 차석, 최선자 명의로 소유권 이전 및 일부 이전 기록이 있습니다.

* 주택임차권: 이*화 (40,000,000원) 권리가 등기되어 있으며, 인수 대상입니다.

* 강제경매: 채권자 이*화 명의로 접수되어 말소될 예정입니다.

* 채권 총액: 40,000,000원

1.3. 상권분석

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* 지역 특성:

* 본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있어 주거 기능에 특화된 상권입니다.

* 주변에 팔곡초등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설 이용이 편리합니다.

* 주변 시세 동향:

* 최근 3개월간 팔곡이동 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 59.55㎡ ~ 74.18㎡ 범위에서 11,000만원 ~ 16,700만원의 가격대를 형성하고 있습니다.

* 평균 거래 가격은 약 1.85백만원/㎡ ~ 2.32백만원/㎡ 수준으로 분석됩니다.

* 본건의 건물 면적(33.16㎡)은 비교 사례보다 작아 시세 형성 시 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육 시설:

* 팔곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의 시설:

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주거 환경:

* 다세대주택이 밀집한 공동주택 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설:

* 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수 부담:

* 선순위 대항력 있는 임차인 이*화 씨의 보증금 40,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 건축물 현황도 변경:

* 감정평가 당시 공부상 도면과 현황상 계단 위치가 상이했으나, 2026년 4월 22일부로 건축물 현황도가 실제 거주 현황과 일치하도록 변경 완료되어, 해당 리스크는 상당 부분 해소되었습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동에 위치한 다세대주택으로, 팔곡초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 부동산강제경매로 진행되며, 감정가는 66,000,000원입니다.

* 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 40,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 건축물 현황도 상의 공부와의 차이는 해소되었으나, 임차인 관련 인수 부담금은 입찰가를 결정하는 데 핵심적인 요소가 될 것입니다.

* 주변 시세는 유사 면적 대비 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 형성되어 있으나, 임차인 인수 부담금을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 주거 지역 내 입지: 공동주택 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 교육 환경 접근성: 팔곡초등학교 인접으로 학군 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 면적입니다.

* 신중한 권리분석으로 리스크 관리: 대항력 있는 임차인 관련 사항을 면밀히 파악하여 안전한 입찰가를 산정할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정평가액: 66,000,000원

* 최근 거래 사례 기반 추정 가치 (본건 면적 33.16㎡ 기준): 약 61,500,000원 ~ 76,900,000원

* 잠재적 인수 비용 (임차인 보증금): 40,000,000원 (전액 미변제 시)

* 투자자 입장에서 고려해야 할 총 예상 비용 = 입찰가 + 잠재적 인수 비용

* 따라서, 임차인 보증금 40,000,000원 인수 가능성을 고려한 실질적인 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 보수적 접근 (인수 가능성 높음): 50,000,000원 ~ 60,000,000원

* 조건부 접근 (전액 변제 가능성 확인 시): 65,000,000원 ~ 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.