나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42269 [1] 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-34 에이동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 '안성맞춤가족공원' 북서측 인근에 위치하는 에이동
내에 소재하며, 인근일대는 주로 다세대주택, 연립주택, 주상복합건물 등으로 이루어진
지역임.

교통상황

38번국도 북측 직선거리 약650미터 지점에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량출입 용이
하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약17분정도 거리에 안성I.C가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 3층 301호로서
외벽 : 벽돌형 타일붙임, 돌붙임, 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 폭7~8미터 정도의 포장도로, 북동측으로 폭6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립
승인지역<수도법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

본건은 건축물대장도면상의 위치와 현황 점유위치가 상이한 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 대장상 302호 위치에 301호로 문패 표기 되어 사용중(감정평가서 참조).
2. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 80,000,000원, 전입일자 2018.4.25. 확정일자 2018.4.12.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 서울보증보험 주식회사의 2026.2.23.자 대항력 포기 확약서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42269 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-34 에이동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 90,000,000원

* 토지면적: 66.17㎡ (약 20평)

* 토지지분: 66.17㎡ (약 20평)

* 건물면적: 39.96㎡ (약 12평)

* 건물지분: 39.96㎡ (약 12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

* 건축년도: 2012년 (건축물대장상 사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 '안성맞춤가족공원' 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 인근 일대는 주로 다세대주택, 연립주택, 주상복합건물 등으로 이루어진 지역임.

* 교통상황: 38번 국도 북측 약 650미터 지점에 위치하여 차량 출입이 용이함. 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약 17분 거리에 안성IC가 위치함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종전용주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 이천세무서장의 압류 (접수일자 2020-01-31)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (대항력 있는 임차권은 없으나, 임차권 등기 말소에 대한 동의 확약서 제출됨)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 이경순 (2012-11-01)

* 압류: 이천세무서장 (2020-01-31, 말소기준권리)

* 압류: 국민건강보험공단 (2022-10-31, 소멸)

* 압류: 남양주시 (2023-10-23, 소멸)

* 압류: 남양주세무서장 (2024-02-20, 소멸)

* 가압류: 희망1자산대부관리유한회사 (2024-11-19, 8,384,328원, 소멸)

* 강제경매: 서울보증보험 (2025-07-15, 97,271,230원, 본건 경매개시결정)

* 등기부채권 총액: 88,384,328원

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-04-25

* 확정일자: 2018-04-12

* 배당신고일자: 2020-10-23

* 대항력: 없음. 서울보증보험 주식회사의 2026.2.23.자 대항력 포기 확약서가 제출되어, 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 없음. 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였음.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 (최근 매매 사례 분석):

* 라온빌 (2017년식, 44.37㎡): 2026년 5월 23일 거래, 8,400만원

* 뉴젠하우스 (1994년식, 68.76㎡): 2026년 5월 18일 거래, 6,550만원

* 서연빌리지C동 (2014년식, 66.61㎡): 2026년 5월 18일 거래, 12,500만원

* 분석: 본건(39.96㎡, 2012년식)과 면적 및 건축년도가 유사한 '라온빌'(44.37㎡, 2017년식)이 8,400만원에 거래된 사례를 참고할 때, 유사한 시세 형성이 가능할 것으로 보입니다. 연식이 오래된 '뉴젠하우스'는 시세가 낮게 형성되어 있고, 면적이 큰 '서연빌리지C동'은 비교에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '안성맞춤가족공원' 북서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 호수 표기 오류: 건축물대장상의 위치와 현황 점유 위치가 상이한 것으로 조사되었습니다 (대장상 302호 위치에 301호로 문패 표기). 실제 이용 상태 및 내부 구조 확인이 필요합니다.

* 임차권등기 관련: 비록 대항력은 없으나, 임차보증금 80,000,000원에 대한 잔존 채권 포기 및 말소 동의 확약서가 제출된 점을 재확인하여 낙찰 후 인수 부담이 없는지 최종 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 해당 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보된 경우, 관련 물건의 경매 진행 및 낙찰 결과가 본건에 영향을 줄 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 해당 조건의 구체적인 내용을 파악하여 인수 시 발생할 수 있는 사항을 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 9,000만원입니다. 건물은 2012년에 준공되었으며, 전용면적 약 12평, 토지 지분 약 20평으로 구성되어 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 채권 총액은 약 8,838만원입니다. 특히, 을구 3번 임차권등기(8,000만원)는 채권자인 서울보증보험(한국토지주택공사)이 대항력을 포기하고 보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 공부상 호수 표기 오류와 임차권등기 말소 확약서의 세부 사항 재확인이 요구됩니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건축년도의 거래 사례가 8,400만원에 있었으므로, 감정가 대비 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 유사 면적의 거래 사례와 비교 시, 감정가 및 예상 낙찰가 수준에서 투자 매력도가 있을 수 있습니다.

* 소형 면적 구성: 1~2인 가구 수요에 적합한 전용면적(약 12평)으로 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. (단, 확약서 내용 최종 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (을구 3번 임차권등기 관련 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 시세 분석 기반 가치: 최근 유사 면적(44.37㎡)이 8,400만원에 거래된 점을 고려하여, 본건(39.96㎡)의 가치를 평가합니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

(본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 상태 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.