나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52518 [1] 경기도 성남시 수정구 창곡동 505 위례한화오벨리스크센트럴스퀘어 6층101-606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 ""위례중앙중학교"" 북동측 인근에 위치하며,
인근은 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위
환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상16층 건(사용승인: 2017.08.08)내
제6층 제101-606호로,

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 주거용오피스텔
내벽을 기준으로 표기 합니다.)
창호: 하이새시창호 등 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 시스템냉난방설비, 소화전 및 화재탐지 등의 소방설비, 승강기설비,
지하주차장 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 등 주상용건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 대로변이 접하며, 동측으로 광장이 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 준주거지역, 지구단위계획구역(위례), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류
(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경
보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52518 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 505 위례한화오벨리스크센트럴스퀘어 6층 101-606호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 650,000,000원

* 토지면적: 26.58㎡ (약 8.04평) / 토지지분: 26.58㎡ (약 8.04평)

* 건물면적: 65.73㎡ (약 19.89평) / 건물지분: 65.73㎡ (약 19.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 사직동새마을금고 (등기부 요약상)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 "위례중앙중학교" 북동측 인근에 위치.

* 주위환경: 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다. 또한, 본건 서측 및 북측으로 대로변이 접하고 동측으로 광장이 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(위례)에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m, 보행자전용도로)에 접해 있습니다.

* 제한상태: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 임업용산지, 과밀억제권역 등 관련 법률에 따른 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 사직동새마을금고의 근저당권 (2024년 7월 8일 접수, 채권액 588,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 7월 7일

* 확정일자: 2025년 7월 9일

* 배당신고일자: 2025년 8월 25일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.)

1.3. 상권 및 생활정보

* 건물 정보: 위례 한화 오벨리스크 센트럴스퀘어는 2017년 8월 8일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 지하 5층, 지상 16층 규모입니다. 본건은 해당 건물의 6층에 위치합니다.

* 주요 용도: 업무시설(오피스텔)을 주용도로 하며, 제2종근린생활시설, 문화 및 집회시설, 운동시설 등이 복합된 건물입니다.

* 편의시설: 오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 단지로, 주변 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 대로변에 인접해 있어 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

* 교육시설: 위례중앙중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

1.4. 건물 구조 및 설비

* 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트지붕으로 이루어져 있습니다.

* 내외벽 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감으로 추정됩니다. (현장 조사 시 폐문부재로 통상적인 주거용 오피스텔 내벽 기준)

* 창호: 하이새시 창호가 설치되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 소화전 및 화재탐지 등의 소방설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 일부 제한사항이 존재합니다.

* 본건은 오피스텔로, 주변 환경은 보통 수준이나 임대 관계가 미상으로 파악되어 공실 위험 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 위례 신도시 내 준주거지역에 위치한 오피스텔로서, 생활 편의시설과 교통 여건이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2017년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 임차인 관련 문제로 인한 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 위례 신도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 준주거지역 내 중심 상업지구 인접지로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 최신 설비와 깔끔한 건물 상태는 장기적인 임대 수요 유지에 긍정적입니다.

* 감정가가 현재 시장 시세보다 낮게 책정되어 있어, 투자 기회를 포착할 수 있는 매력적인 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사 면적(건물면적 65.73㎡)의 오피스텔 시세는 공급면적 기준 1㎡당 약 10,121,000원 ~ 11,463,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 이를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 709,000,000원 ~ 753,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 650,000,000원 대비 시장 시세가 높게 형성되어 있어, 본 건에 대한 경쟁률은 다소 높을 것으로 예상됩니다.

* 상기 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 720,000,000원 으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.