나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52591 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 '도촌중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트단지, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 제4층 제401호로서,
[사용승인일 : 2019.2.21.]
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부확인이 어려웠으며,
공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어있으나 등기사항전부증명서 을구 상 주택임차권이 확인되는 바 현황 주거용 오피스텔로 이용중이므로 경매진행시 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지(주도로 기준, 가각정리된 부분 미고려)로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20M의 포장도로(도촌로), 북측으로 노폭 약 13M 및 동측으로 노폭 약 11M의 포장도로(도촌로8번길)에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 을구 순위번호 1에 주택임차권 설정(임차보증금: 금179,000,000원, 월차임 금40,000원 등)과 관련된 내용이 있으니 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52591 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 4층 401호

건물명: 으뜸이레가

구분건물: 오피스텔

토지면적: 10.40㎡ (약 3.15평)

토지지분: 10.397㎡ (약 3.15평)

건물면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

건물지분: 28.187㎡ (약 8.53평)

감정가: 155,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

사용승인일: 2019년 2월 21일

층수: 4층 / 7층 건물

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 '도촌중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트 단지, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 상황은 보통입니다.

1.1. 3. 도로상태

본 건은 서측으로 노폭 약 20M의 포장도로(도촌로), 북측으로 노폭 약 13M 및 동측으로 노폭 약 11M의 포장도로(도촌로8번길)에 각각 접하고 있어 차량 접근이 양호합니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌)으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 경매 기본사항

본 건은 성남지원 2025타경52591 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 한국주택금융공사입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

등기사항전부증명서 을구에 주택임차권이 확인되며, 임차인은 이지원 씨입니다.

* 임차인: 이 (이지원)

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 40,000원

* 전입일자: 2022년 5월 30일

* 확정일자: 2022년 4월 13일

* 배당신고일자: 2024년 6월 14일

* 대항력: 있음

1.2. 3. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 10월 31일자 화성시의 압류입니다.

말소되는 권리: 소유권이전2번신탁등기말소(2019.11.22), 압류(2023.10.31), 가압류(2024.01.19), 강제경매(2025.07.15) 등입니다.

1.2. 4. 인수되는 권리

을구 순위 1번의 주택임차권(이지원, 보증금 179,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 따라서 경매 진행 시 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 상기 임차인의 보증금 179,000,000원은 인수될 가능성이 있으므로 입찰 시 면밀한 확인이 필요합니다.

1.2. 5. 총 등기부채권액

등기부상 채권 총액은 약 1,179,000,000원 수준입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 건물 및 입지

본 건물이 속한 '으뜸이레가'는 경기도 성남시 중원구 도촌동 562번지에 위치하며, 2019년 2월 21일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 해당 호실은 4층에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

1.3. 2. 시장 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2023년 12월 28일 동일 건물 내 48.331㎡ 면적의 오피스텔이 280,000,000원(28,000만원)에 직거래되었습니다. 이를 기준으로 평당가격을 환산하면 약 580만원/㎡ 수준으로, 이는 본 건물의 감정가(155,000,000원) 및 전용면적(28.19㎡)을 고려할 때 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설 및 환경

본 건 인근에 도촌중학교가 있으며, 아파트 단지와 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 2. 건물 설비

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.4. 3. 이용 상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 현장 방문 시 폐문부재로 내부확인이 어려웠으나, 주거용 이용에 따른 기본적인 내부 마감은 되어 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력 있는 임차인 존재

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 179,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 임차인이 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 상당한 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 2. 내부 상태 미확인

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태가 예상과 다를 경우 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.5. 3. 토지 이용계획 제한

본 토지는 다양한 용도지역 및 지구단위계획구역, 비행안전구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 있어 법적인 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 오피스텔입니다. 업무시설로 등재되어 있으나 현재 주거용으로 이용되고 있으며, 입지 조건 및 주변 환경은 양호한 편입니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 179,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용과 상반되어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 만약 보증금 전액을 인수해야 한다면, 이는 본 물건의 투자 가치에 결정적인 영향을 미칩니다.

이러한 임차인 관련 불확실성을 제외하면, 시세 대비 합리적인 감정가로 평가된 물건으로 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 신축급 오피스텔

2019년 준공으로 연식이 짧아 내부 상태나 건물 가치가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.7. 2. 지역 개발 잠재력

지구단위계획구역으로 지정된 도촌동 지역은 향후 개발 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.7. 3. 실거주 및 임대 수익 가능성

주거용으로 활용 중인 점을 감안할 때, 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 155,000,000원

전용면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

시세 분석 결과, 제공된 JSON 정보에 따른 유사 면적대의 시세는 약 163,000,000원 수준으로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 155,000,000원으로 시세 대비 다소 낮게 평가되었습니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인이 179,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 만약 이 보증금 전액이 낙찰자에게 인수된다면, 시장 가치를 초과하는 부담이 될 수 있습니다.

제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 기반으로, 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당될 것으로 가정할 경우, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 170,000,000원

(본 예상 입찰가는 임차인 보증금 179,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는다는 전제 하에, 시세 수준을 고려하여 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 임차인 관련 권리관계를 반드시 재확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.