나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56678 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 865-10 인계 파밀리에 101동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '인계초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 학교 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제17층 제1701호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내부도로를 통해 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-04-18)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56678 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 865-10 인계 파밀리에 101동 17층 1701호

용도: 아파트

감정가: 592,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적

토지면적: 57.51㎡ (약 17.39평)

토지지분: 57.51㎡ (약 17.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 116.28㎡ (약 35.17평) - 전용면적 추정

건물지분: 116.28㎡ (약 35.17평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본정보

채권자: 경OOOOOOOO

특이사항: 재건축구역, 정비구역

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 재건축구역, 정비구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '인계초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 학교 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 20층 건물 내 제17층 제1701호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 내도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 정비구역(재건축), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

집합건물 등기부상의 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 6월 8일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당(을5, 금540,000,000원)이며, 이 권리를 포함하여 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 740,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: JINHUIZHEN (J *)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (해당사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '인계초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

단지 내 도로를 통해 외곽 도로망과 연결되어 차량 접근성이 양호합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트 단지 내에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건축물대장 정보에 따르면, 해당 아파트 단지(인계 파밀리에)는 총 20층 규모이며, 본건은 17층에 위치하여 조망 및 일조량 측면에서 유리할 수 있습니다.

단지 내에는 총 506대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 이 중 409대는 실내 기계식 주차, 97대는 옥외 기계식 주차로 계획되어 있어 충분한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

5.2. 인프라

* 교육시설: 인계초등학교가 인근에 위치해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재건축/정비구역 지정

본건은 재건축 및 정비구역으로 지정되어 있어 향후 사업 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다. 재건축 사업 진행 단계 및 결과에 따라 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 JINHUIZHEN(J *)의 경우, 보증금과 차임이 0원으로 신고되었고 대항력도 없는 것으로 확인되었으나, 점유 관계 및 실제 상황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 관련

소로2류(폭 8m~10m) 도로와의 저촉 사항이 확인되나, 구체적인 영향은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 아파트로, 생활 편의시설과 교통이 양호한 주거지역에 자리하고 있습니다. 재건축 및 정비구역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 재건축/정비구역의 진행 상황 및 실제 점유 관계 등은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 재건축/정비구역 지정에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 편리한 교통망과 주변 생활 인프라를 갖춘 양호한 입지 조건.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 낮음.

* 20층 건물 중 17층이라는 층수 조건.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 592,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었으므로, 감정가를 기준으로 하되, 향후 재건축/정비 사업의 진행 가능성과 지역 부동산 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 개별적인 시장 조사와 전문가의 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.