나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57010 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1048-2 청명마을주공아파트 404동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명성 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 수인분당선 ""청명역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급 학교, 공원, 임야 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 ""청명역""이 소재하는바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 20층건내 3층 301호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25~30미터의 아스팔트포장도로, 남측으로 노폭 약 10~12미터의 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(영통지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원하이텍고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신성초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(수원하이텍고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57010 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1048-2 청명마을주공아파트 404동 3층301호

감정평가액: 462,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 공용면적 포함 총 면적: (제공된 정보 내에서 특정되지 않음. 단지 총면적 76721㎡)

토지 면적: 34.69㎡ (약 10.5평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 1997년 12월 12일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 경사지붕

동수: 11개동

총 세대수: 946세대

해당 동: 404동

해당 층: 3층 (총 20층)

주차대수: 단지 총 812대 (지하 445대, 지상 367대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 수인분당선 "청명역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 각급 학교, 공원, 임야 등이 소재하여 주위 환경이 보통 수준임.

2.2. 교통 환경

단지 인근에 버스정류장이 있으며, 수인분당선 "청명역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근 또한 용이함.

도로는 동측으로 폭 약 25~30미터, 남측으로 폭 약 10~12미터의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호함.

2.3. 지역 지구

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(영통지구)으로 지정되어 있음. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역(수원하이텍고등학교, 신성초등학교)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 12월 16일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당 (을18)

모든 후순위 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 446,200,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 유의해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주거 지역 특성

본 물건은 아파트 단지, 학교, 공원 등이 인접한 전형적인 주거 지역에 속해 있음.

4.2. 역세권 가치

수인분당선 청명역을 도보로 이용 가능하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 청명마을주공

건축년도: 1997년

세대수: 946세대

단지 규모: 11개동

주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 지하주차장 내 전기차충전기 (8대)

5.2. 주변 편의시설

주변에 각급 학교(신성초등학교, 수원하이텍고등학교 등), 공원, 임야 등이 소재하며, 일반적인 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1997년 준공되어 30년차를 맞이하는 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 함.

6.2. 임대 관계 미확인

"임대 관계 미상"으로 표기되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요함.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본 물건 소재지 주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않음. 주변은 아파트 단지, 학교, 공원, 임야 등으로 구성되어 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 수원 영통구의 주요 역세권에 위치한 대단지 아파트로, 교통 및 생활 환경이 양호함. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 없다는 장점이 있음. 다만, 건물 노후화와 임대 관계 미확인 사항은 추가적인 검토가 필요함. 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 통한 투자가 가능할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 교통 편의성: 수인분당선 청명역 이용으로 출퇴근 및 지역 이동이 편리함.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 학교, 공원 등이 인접하여 쾌적하고 안전한 주거 환경 제공.

* 권리 깨끗함: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있음.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(59.99㎡)의 아파트 거래 가격은 2026년 6월 580,000,000원, 2026년 7월 595,000,000원 수준으로 형성되어 있음.

본 물건의 감정가는 462,000,000원으로, 현재 시세 대비 약 20~25% 가량 낮게 평가되었음.

따라서, 현 시세 수준을 반영하여 예상 입찰가를 590,000,000원 으로 제안함.

이는 인수 보증금이 없는 점을 고려한 가격이며, 낙찰률은 감정가 대비 120% 이상으로 예상됨.

본 예상 입찰가는 투자자의 자금 계획 및 시장 상황에 따라 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.