나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56965 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 1355 성현마을광명샤인빌 402동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 ""현암고등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지가 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물 내 7층 702호로서

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 알미늄 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3,거실,주방/식당,욕실2,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측하향의 완경사지대를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 아스팔트 포장도로를 통해 아파트 단지 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

---.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경56965 (1)

1.2. 소재지

경기도 용인시 수지구 죽전동 1355 성현마을광명샤인빌 402동 7층702호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

416,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 68.86㎡ (약 20.83평)

* 건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

손

1.9. 특이사항

중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 "현암고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지가 밀집된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다. 유튜브 검색 결과에 따르면 죽전역(수인분당선) 접근성이 우수하며, 광역 교통망 이용도 편리합니다.

2.3. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트 구조 경사지붕 15층 건물

* 해당 층: 7층

* 사용승인일: 2005년 2월 3일

* 외벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

* 창호: 알루미늄 샷시 창호

2.4. 이용상태

아파트(방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 현관, 발코니 등)로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급·배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등이 완비되어 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

북측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

단지 내 아스팔트 포장도로를 통해 아파트 단지 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

2.9. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 인근 지역에서 하수처리장 이전 논란이 있었던 사례가 있습니다. 다만, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 (경매 신청인)

손희진 (손 )

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손희진 (손 )

* 보증금: 134,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2010-09-29

* 배당신고일자: 2024-07-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2009년 6월 1일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당 (을1)

* 본 건의 등기부등본상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (지상권 개요: -)

3.5. 등기부 채권 총액

384,256,275원

이는 등기부에 기재된 총 채권액의 합계로, 낙찰자가 실제 인수해야 하는 금액과는 다릅니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지대

대상 물건은 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 편의시설 접근성

생활 편의시설은 도보 또는 차량을 이용하여 편리하게 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다. 유튜브 등에서 확인된 정보에 따르면 죽전 중심상권의 높은 생활 인프라와 대형마트 등을 공유할 수 있습니다.

4.3. 상업시설

직접적인 상업 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 주거지로서의 안정적인 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 성현마을광명샤인빌

* 총 세대수: 192세대 (3개동)

* 사용승인일: 2005년 2월 3일

* 주차: 총 223대 (세대당 약 1.16대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소

5.2. 공급면적 (분양면적)

약 18.10평 (59.84㎡)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 '중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 중복으로 진행될 가능성이 있습니다. 경매 진행 과정에서 이러한 중복 사건의 처리 여부 및 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 보증금 관련

임차인 현황상 보증금 134,000,000원이 기재되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다. 그러나 배당 신고일자와 경매 사건 번호를 고려할 때, 배당 순위에 따른 우선변제권 여부 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다. (단, 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'으로 인해 통상적인 경매 절차에서는 낙찰자의 추가 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구 죽전동에 위치한 아파트로, 2005년에 사용 승인되어 약 20년차에 접어들었으나, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 권리가 없어 권리 분석상 명확한 편입니다. 다만, '중복사건' 표기에 대한 추가 확인이 필요하며, 최신 매매 시세와 감정가 비교를 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 명확하고 명도 부담이 적습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 죽전역 역세권 및 우수한 학군, 풍부한 생활 인프라 접근성이 장점입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 매매 시세 분석

* 2026년 4월 21일: 47,000만원 (5층)

* 2026년 5월 16일: 43,000만원 (1층)

* 2026년 6월 22일: 48,000만원 (14층)

최근 3개월간 평균 매매가: 약 46,000만원

9.2. 감정가 및 시세 비교

* 감정가: 41,600만원

* 최근 매매가 범위: 43,000만원 ~ 48,000만원 (평균 46,000만원)

본 건은 7층으로, 최근 매매된 1층(4,300만원)보다는 높고 14층(4,800만원)보다는 낮은 수준의 시세를 적용하는 것이 합리적입니다. 감정가가 시세 하한선보다 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

인수되는 권리 및 보증금이 없다는 점과 시세 분석을 바탕으로, 43,000만원 ~ 46,000만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 적절해 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.