나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33974 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 35-17 성은빌리지 디동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 ""도당중학교"" 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제402호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2009-08-24)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 다세대주택으로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 도당동 35-17
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

○ 도당동 35-7
제2종일반주거지역,
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

○ 도당동 35-19
제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33974 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 35-17 성은빌리지 디동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 265,456,000원

토지면적: 53.89㎡ (약 16.3평)

토지지분: 53.8909㎡ (약 16.3평)

건물면적: 35.86㎡ (약 10.8평)

건물 제시외면적: 32.28㎡ (약 9.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제402호

사용승인일자: 2009년 08월 24일

총괄표제부상 건물 정보:

- 총 대지면적 (성은빌리지 전체): 835㎡ (약 252.6평)

- 총 연면적 (성은빌리지 전체): 1514.78㎡ (약 458.2평)

- 주용도: 공동주택

- 총 세대수: 19세대

- 총 주차대수: 19대

D동 표제부상 정보:

- 건축면적: 170.08㎡ (약 51.5평)

- 연면적: 603.48㎡ (약 182.6평)

- 층수: 5층

- 세대수: 7세대

- 승강기: 1대

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 소재하며, ""도당중학교"" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 적합한 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 현황은 다음과 같습니다.

소유권 관련 권리로는 최초 소유권 보존(갑1), 이후 소유권 이전(갑3, 갑4, 갑5)이 순차적으로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2022년 11월 28일 부천시가 설정한 압류(갑6)입니다.

주의 깊게 살펴보아야 할 권리로는 2024년 6월 11일에 등기된 주택임차권(을9)이 있습니다. 임차인은 김 (보증금 243,000,000원, 차임 0원)이며, 전입일자는 2022년 1월 13일, 확정일자는 2021년 12월 7일입니다.

본 물건명세서에 따르면, 을구 9번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 임차권자가 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 인수해야 합니다. 등기부상 '말소: 인수'로 표시되어 있으며, 이는 해당 임차보증금 243,000,000원을 낙찰자가 인수함을 의미합니다.

말소기준권리(갑6 압류)보다 후순위인 강제경매 개시 결정(갑7)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

물건이 소재한 도당동 일대는 주거 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 학교 인근에 위치하여 유해 시설의 입지는 제한적인 환경입니다.

1.4. 생활정보

주변에 도당중학교가 위치하며, 도보 통학이 가능한 거리입니다. 차량으로의 접근성 및 인근 버스 정류장 이용이 용이하여 교통 환경이 양호합니다. 건물 자체적으로는 위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 243,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있으며, 총 투자 비용을 높이는 요인이 됩니다.

건물 외 별도로 제시외 건물이 약 32.28㎡ 면적으로 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악 및 철거, 활용 방안 등에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설 여부 조사 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2009년 준공된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 그러나 2억 4천만 원이 넘는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이러한 인수 조건으로 인해 실제 매각 시 높은 경쟁률보다는 인수 부담을 고려한 신중한 입찰이 예상됩니다. 제시외 건물 포함 여부도 최종 판단 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2009년 준공) 건물로 양호한 상태.

* 주거 지역 내 입지로 안정적인 수요 기대 가능.

* 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리.

* 성공적으로 명도 또는 임차인과의 협의 시, 보증금 인수 후 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(35.04㎡~39.24㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 기준 80,000,000원에서 90,000,000원 사이로 거래되었습니다. 다만, 해당 거래 사례들은 건축 연도가 1992년으로 본 건(2009년)보다 오래되었습니다. 다른 거래 사례(56.62㎡, 2002년 준공)는 124,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 219만원/㎡ 수준입니다.

본 물건의 건물 면적(35.86㎡)을 기준으로 주변 시세(약 225만원/㎡)를 적용하면 약 80,685,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본 건의 감정가는 265,456,000원이며, 소유자의 직전 매매가(2022년)는 243,000,000원입니다. 이는 주변 시세 JSON에서 제시된 가격보다 훨씬 높은 수준입니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 보증금 243,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 사실입니다.

따라서 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(243,000,000원)'이 됩니다.

본 건의 감정가(265,456,000원)를 향후 예상되는 시세 또는 매각가로 본다면,

최대 입찰 가능 금액은 '감정가 - 인수 보증금'으로 계산할 수 있습니다.

265,456,000원 - 243,000,000원 = 22,456,000원.

이 금액은 이론적으로 손익분기점(BEP)에 해당하는 입찰가입니다. 수익을 고려하려면 이보다 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

주변 시세 JSON 정보와 감정가, 직전 매매가 사이에 큰 괴리가 존재하며, 임차인 인수 부담이 매우 크다는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

현 시세 분석 및 총 투자 비용, 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위로 제안합니다.

이 경우 총 투자 비용은 약 273,000,000원에서 293,000,000원 수준이 됩니다. 이는 감정가를 약간 상회하거나 비슷한 수준으로, 추가적인 시세 상승이나 빠른 재매각을 통한 수익 창출 가능성을 염두에 둔 가격입니다.

본 물건은 임차인 인수 부담이 매우 큰 특수 물건이므로, 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 임차인과의 소통 등을 통해 투자 가치를 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.