나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33970 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3 마스터웍바이로뎀 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '원미초등학교' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 3층, 지상 20층 건 중 2층 201호 외 1개호로서,

외벽: 석재 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽: 실내 인테리어 마감 등,
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

일련번호(가), (나): 각 제1종근린생활시설임.
※ 자세한 이용상황은 후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 아파트, 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 158-3: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

* 사건번호: 부천지원 2025타경33970 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3 마스터웍바이로뎀 2층201호

* 용도: 근린상가

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 고OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 73.63㎡ (약 22.27평)

* 토지지분: 73.63㎡ (약 22.27평)

* 건물면적: 502.70㎡ (약 152.07평)

* 건물지분: 502.7㎡ (약 152.07평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 2,950,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 건물 정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 3층, 지상 20층 건물 중 2층 201호

* 사용승인일: 2019-03-29

* 건축물 용도: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 (복합 용도)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '원미초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 서측으로 노폭 약 30m 내외, 동측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

* 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(원미초), 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2025년 3월 6일 접수된 고양동부새마을금고의 근저당(을1)입니다.

* 본 물건에는 다수의 가압류 및 압류가 존재했으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 2025년 3월 6일 주식회사시그니처와이케이고 앞으로 소유권 이전(매매) 등기가 경료되었으며, 같은 날 말소기준권리인 근저당권이 말소되었습니다.

* 말소 예정인 주요 권리로는 서울보증보험주식회사, 기술보증기금, 중소기업은행 등의 가압류 및 부천시, 고양시, 화성시의 압류 등이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 총 4명의 임차인이 확인됩니다.

* 모든 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력이 있습니다.

* 임차인: C * (사업일자 2019-05-17)

* 임차인: C * (사업일자 2019-05-17)

* 임차인: C * (사업일자 2020-06-29)

* 임차인: X * (사업일자 2019-05-17)

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없으나, 대항력이 있는 임차인이므로 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임대관계가 미상으로 파악되어 있어 더욱 신중한 조사가 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

* 말소기준권리보다 선순위인 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재는 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본 물건은 일반상업지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 다양한 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 20층 규모의 복합 건물(업무시설, 공동주택, 근린생활시설) 내 상가로서, 해당 건물 자체의 유동인구와 외부 유입 인구를 모두 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 인접 시설

* 원미초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에 병원, 은행, 마트, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 접근성이 우수합니다.

* 직접적인 검색 결과에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (2023년 12월 기준 정보)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 원미초등학교가 가까이 있어 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다.

* 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

5.2. 편의 시설

* 건물 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 모든 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 대중교통망 또한 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 가장 주요한 리스크는 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인 4인의 존재입니다.

* 이들의 실제 계약 조건, 내부 사정, 명도 과정에서의 저항 가능성 등은 낙찰자에게 예측 불가능한 부담을 줄 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에만 의존해서는 안 됩니다.

* 임대 관계가 미상으로 파악된 점은 이 리스크를 더욱 증폭시킵니다.

6.2. 기타 리스크

* 물건명세서에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권에 대한 상세 정보 부재는 권리 관계를 불확실하게 만듭니다.

* 최근까지 빈번한 소유권 이전 및 다수의 권리 설정 및 말소 이력은 건물 또는 소유주의 재정적 불안정성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동의 역세권 상업지역에 위치한 근린상가로, 2019년에 준공된 최신식 복합 건물 내에 자리하고 있습니다.

* 우수한 입지, 편리한 교통, 풍부한 생활 및 편의시설 접근성은 큰 장점입니다.

* 그러나 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 4인의 존재는 본 물건의 가장 큰 위험 요소이며, 명도에 대한 철저한 대비와 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 채권 총액이 약 51억 원에 달하는 점은 경매의 원인이 채무 불이행임을 보여주며, 부동산의 전반적인 가치 및 미래 전망에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지 조건: 부천시 중심 상업지구에 위치하며, 원미초등학교 인근으로 접근성 우수.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인된 비교적 새 건물로 상품성 높음.

* 복합 용도 건물: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼합되어 있어 배후 수요층이 다양.

* 지역 개발 잠재력: 부천시의 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다.

* 최근 소유권 이전(매매) 가격이 약 29.47억 원인 점을 감안할 때, 감정가(29.5억 원)는 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 추정됩니다.

* 임차인 명도에 대한 불확실성, 권리 관계의 복잡성, 그리고 제반 부대 비용(명도 비용, 세금 등)을 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 검토하는 것이 합리적입니다.

* 이에 따라 2,300,000,000원 ~ 2,650,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다. (이는 단순 추정치이며, 현장 답사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.