나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2939 [1] 경기도 부천시 원미구 약대동 132-9 하나베스트빌 나동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 ""약대초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물내의 2층 202호로서,
(사용승인일 : 2003.3.11.)
외벽: 드라이비트 마감
창호: 플래스틱(PVC)창호 외임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로(가)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 약대동 133-51
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2. 약대동 133-53
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 약대동 132-9
제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경2939 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 원미구 약대동 132-9 하나베스트빌 나동 2층 202호

1.3. 건물 정보

건물명: 하나베스트빌 나동

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 2003년 3월 11일

1.4. 면적

토지 면적: 24.62㎡ (약 7.45평)

토지 지분: 24.62㎡ (약 7.45평)

건물 면적 (전용 면적): 50.70㎡ (약 15.33평)

건물 지분: 50.7㎡ (약 15.33평)

1.5. 매각 정보

감정가: 126,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 주상용 건물 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량으로의 접근은 용이한 편이며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

해당 토지는 3필지가 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 8~10m의 세로(가)의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지(약대동 132-9번지 외 2필지)는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청 문의), 과밀억제권역 등의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 12일 접수된 남인천세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

을구 7번 주택임차권 (권리자: 송원근, 권리금액: 135,000,000원)이 이에 해당하며, 2025년 12월 31일 접수되었습니다.

배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 송원근

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 1월 30일

확정일자: 2020년 1월 2일

배당신고일자: 2025년 7월 21일

대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 정현경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 1월 30일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음 (금액 미상, 인수 가능성 있어 주의 필요)

3.4. 채권자 및 경매채권액

본 경매의 채권자는 송OO이며, 강제경매를 신청한 권리자 역시 송원근(주택임차권)으로 확인됩니다.

경매개시결정 등기액은 135,000,000원입니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 모든 채권액의 합계는 약 5,359,000,000원으로 파악됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 부동산 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2003년) 및 면적대의 다세대주택 거래 사례를 기준으로 시세 파악이 가능합니다.

* 금성아트빌 (2003년 준공, 전용면적 72.2㎡): 2026년 3월 3일 185,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 계산 시, 본건(50.70㎡)의 제곱미터당 가격은 약 2,562,327원으로, 약 129,900,000원 수준으로 추정됩니다.

* 제네스빌A동 (2016년 준공, 전용면적 48.4㎡): 2026년 3월 5일 192,000,000원에 거래되었습니다. 이는 신축 건물의 사례로, 본건과의 직접적인 시세 비교에는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 복지빌라7동 (1990년 준공, 전용면적 39.6㎡): 2026년 3월 2일 67,000,000원에 거래되었습니다. 이는 연식 및 면적이 본건보다 오래되고 작은 사례입니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 감정가 126,000,000원은 주변 시세와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

약대초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주거 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 가능합니다.

제공된 정보와 일반적인 지역 분석 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 법적 제한사항으로 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 인수

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 문제입니다. 송원근 임차인의 보증금 135,000,000원은 전액 인수될 가능성이 높으며, 정현경 임차인의 보증금 또한 금액은 미상이지만 대항력이 있어 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 건물 내부 미확인

폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 내부 상태나 하자 여부에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

5.3. 감정가 대비 높은 인수 권리

송원근 임차인의 인수 예정 보증금(135,000,000원)이 본건의 감정가(126,000,000원)보다 높습니다. 이는 낙찰 시 인수되는 권리가 건물의 감정가를 초과할 수 있음을 의미하며, 상당한 투자 손실 위험을 내포하고 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 입지적 장점

약대초등학교 인근의 주거지역에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6.2. 시세 상승 잠재력

향후 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따라 시세 상승의 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제, 특히 송원근 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 점, 그리고 정현경 임차인의 미상 보증금이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 권리관계로 인해 실질적인 투자 가치 및 수익성 판단이 매우 어렵습니다. 건물 내부 미확인 사항 또한 추가적인 위험 요소입니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금을 제외하고 산정해야 하므로, 실질적인 시장 가치에서 인수 부담을 차감하여 고려해야 합니다.

주변 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 시장 가치는 약 130,000,000원 (금성아트빌 사례 기준) 정도로 추정됩니다.

인수되는 송원근 임차인의 보증금이 135,000,000원이므로, 단순히 계산하면 시장 가치를 초과합니다. 여기에 정현경 임차인의 보증금까지 인수될 경우, 매수인의 총 부담액은 시장 가치를 훨씬 상회하게 됩니다.

따라서, 인수되는 총 보증금을 감안했을 때, 본건의 예상 입찰가는 10,000,000원 으로 제안합니다. 이는 해당 물건에 대한 극심한 위험을 감수한 매우 보수적이고 투기적인 수준의 입찰가이며, 인수되는 임차 보증금 총액(송원근 + 정현경) 및 향후 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 낙찰 후에도 임차인과의 협상 및 명도 과정에서 상당한 난관이 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.