나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34005 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 128-8 골든베이아파트 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '소사성당' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피
스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 6층 604호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 인조석붙임 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설, 공동주택, 근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25m 내외, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 심곡동 128-8
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>


2) 심곡동 128-9
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34005 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 128-8 골든베이아파트 6층 604호

용도: 오피스텔

건물명: 골든베이 아파트

감정가: 254,000,000원

토지면적: 11.45㎡ (약 3.46평)

건물면적: 61.65㎡ (약 18.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재한 '소사성당' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 본건 동측으로 노폭 약 25m, 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황 (말소기준권리: 2024-01-26 근저당권)

* 을1: 근저당권 (웰컴저축은행주식회사) 100,000,000원 (말소기준권리)

* 을2: 주택임차권 (김희주외 1명) 200,000,000원 (말소)

* 갑2: 강제경매 (채권자: 김희주외 1명) 219,717,533원 (말소)

* 갑3: 가압류 (주택도시보증공사) 231,000,000원 (말소)

* 등기부채권 총액: 531,000,000원

1.3. 2.임차인 현황 및 인수주의

* 임차인: 김 외 1명 (김희주, 곽연서)

* 보증금: 200,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함 시 총 210,000,000원)

* 전입일자(사업일자): 2019-07-01 (확정일자: 2018-09-03 또는 2020-08-19 - 날짜 확인 필요)

* 배당신고일자: 2025-02-12 또는 2025-07-21

* 대항력: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 상충되는 정보가 있습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 순위 2번 임차권등기(2025.2.12. 등기)'가 언급되었으며, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'으로 명시되어 있습니다.

* 결론적으로, 임차인 보증금 200,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. (주의 필요)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본건이 위치한 심곡동 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 상업지구가 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설 및 교육환경

* 편의시설: 소사성당, 버스정류장 인접. 부천시청 등 주요 관공서 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 본건 주변으로 부천초등학교, 부명중학교, 부천고등학교 등이 위치하여 교육환경은 보통 수준입니다.

* 혐오시설: 본건 주변 반경 내 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임차인 관련 불확실성 및 인수 위험

'대항력 있는 임차인' 존재 가능성과 관련하여, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재된 내용과 '물건명세서'상의 '잔액 인수 가능성'이 상충됩니다. 물건명세서에 따라 임차인 보증금 200,000,000원 중 배당으로 충당되지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이는 입찰 시 가장 주의해야 할 사항이며 실질적인 총 매입 비용 증가 요인이 됩니다.

1.6. 2.권리관계 복잡성

여러 건의 경매, 가압류, 근저당, 임차권 등기가 혼재되어 있어 권리분석에 신중을 기해야 하며, 복잡한 권리관계는 명도 과정에서도 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부천시 중심부에 위치하여 입지 조건은 양호하나, '대항력 있는 임차인'과 관련된 명확하지 않은 권리관계 및 보증금 인수 가능성으로 인해 높은 위험 부담을 안고 있습니다. 경매 절차상 임차인 현황과 물건명세서 상의 상이한 정보는 반드시 확인하고 인수해야 할 보증금 규모를 명확히 파악해야 하는 최우선 과제입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.입지적 강점

부천시 원미구 중심에 위치하여 도시 인프라 접근성이 우수하며, 주변 지역의 개발 가능성 또한 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 2.잠재적 가치

만약 임차인 관련 리스크가 명확히 해소되거나, 인수 조건이 유리하게 결정되어 총 매입 비용을 시장 가치 이하로 통제할 수 있다면, 장기적인 시세 상승을 기대해볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.산정 근거

감정가는 254,000,000원입니다. 주변 시세는 본건과 유사한 크기의 오피스텔이 200,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에 형성되어 있습니다. 그러나 본건은 임차인의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높아, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험을 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금 200,000,000원을 제외하고 계산하되, 실제 총 투입 비용이 시장 가치를 넘지 않도록 하는 전략이 필요합니다.

1.9. 2.권장 입찰가

시장 가치(약 254,000,000원)에서 인수 예정 보증금(200,000,000원)을 차감한 금액을 고려할 때, 실질적인 가치는 매우 낮아집니다. 따라서, 총 투입 비용이 250,000,000원을 넘지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이 경우 총 투입 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. (예: 입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 200,000,000원 = 총 250,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.