나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33916 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 353-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS감정 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 ""고촌고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 도시개발사업 예정지대로 단독주택 및 소규모 공장과 상업용 부동산 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고, 버스정류장이 근거리에 위치함.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로 주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 지구단위계획구역(은행정마을), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 2층건으로
외벽 : 적벽돌 치장 쌓기

이용상태

주택(폐가)임.

설비내역

폐가 상태로 설비 확인 불가함.

부합물 및 종물

별첨 ""건물 개황도"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-목록2. 건물은 폐가 상태로 사람이 거주하지 않는 것으로 보임
-목록 부동산의 정확한 면적이나 인접토지와의 경계, 위치 등은 측량 등 별도의 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33916 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 353-1

용도: 단독주택

감정가: 777,672,400원

토지면적: 329.00㎡ (약 99.55평)

건물면적: 209.48㎡ (약 63.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 8.00㎡ (감정평가서 참조)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO (강진수외 5명)

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물은 폐가 상태로 사람이 거주하지 않는 것으로 보임. 목록 부동산의 정확한 면적, 인접 토지와의 경계, 위치 등은 측량 등 별도 확인 요함.

1.1. 입지조건

위치: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌고등학교" 남동측 인근에 위치함.

주위 환경: 도시개발사업 예정지대로서 단독주택, 소규모 공장, 상업용 부동산 등이 혼재함.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

인접 도로상태: 남서측으로 폭이 넓은 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

토지 등기부상 소유권 변동 이력이 다수 확인됨.

등기부상 현재 다수의 강제경매 및 가압류가 설정되어 있으며, 말소기준권리는 2025년 7월 9일 접수된 강제경매 (갑6, 강진수외 5명)로 판단됨.

매각으로 인해 대부분의 권리(저당권, 가압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 명시되어 있음. 지상권이 존재할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요함.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상 (토지 및 건물 모두 해당)

주의사항: 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상이더라도, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 법률 검토가 필수적임.

1.3. 상권분석

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리의 일반적인 주거지역에 위치하며, 주위로 단독주택, 소규모 공장, 상업용 부동산이 혼재되어 있어 일반적인 생활 상권을 형성하고 있음.

최근 주변 시세 자료(2026년 6월 기준)를 분석한 결과, 인근의 다세대 및 연립주택 매매가는 전용면적 55~76㎡ 기준으로 약 20,000만원에서 30,000만원 범위로 형성되어 있음. 이는 평당 약 98만원에서 156만원 수준임.

본건은 단독주택이며, 현재 폐가 상태임을 감안할 때, 주변 다세대/연립주택의 시세와 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 가치를 파악하는 데 참고할 수 있음.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 근거리에 위치함.

교육: "고촌고등학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호함.

편의시설: 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설에 대한 접근은 가능할 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설 현황은 별도 확인이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태: 현재 건물이 폐가 상태로 방치되어 있어, 즉각적인 주거 또는 상업적 활용이 불가능하며, 대규모 수리 또는 철거 후 신축이 불가피함. 이에 따른 상당한 추가 초기 투자 비용이 발생할 수 있음.

면적 및 경계 불일치 가능성: 공부상 면적과 실제 면적, 인접 토지와의 경계 등이 다를 수 있으며, 정확한 현황 파악을 위해 별도의 측량이 필요함. 이는 소유권 행사 및 활용에 제약을 줄 수 있음.

개발 제한:

- 공항 관련 고도지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역이 지정되어 있어, 향후 신축 또는 증축 시 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있음.

- 가축사육제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법규 및 규제가 존재하여 토지 이용에 제약이 따를 수 있음.

권리 관계 복잡성: 등기부상 총 채권액이 매우 높아(수십억원 규모), 권리 분석이 복잡하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 경우 추가 부담이 발생할 수 있음.

미상 임대 관계: 임차인 정보가 불분명하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 위험이 있음.

주변 시설: 제공된 정보 내에서 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 쓰레기 소각장 등)은 확인되지 않았으나, 위에 언급된 공항 관련 구역 및 개발 제한 구역들은 잠재적인 부정적 요인으로 작용할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 토지 자체의 입지 가치 및 잠재력은 보유하고 있으나, 현 상태가 폐가로 심각하게 훼손되어 있어 즉시 활용이 어렵고 상당한 재건축 또는 철거 비용이 수반될 것으로 예상됨.

또한, 공항 관련 고도 제한 및 각종 개발 제한 규제들로 인해 향후 토지 활용 계획 수립 시 제약 사항을 면밀히 검토해야 함.

등기부상 채권 총액이 매우 높아 권리 관계가 복잡하며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등의 권리 존재 여부를 반드시 확인해야 함.

임차인 현황이 미상인 점도 명도 리스크로 작용할 수 있음.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 상당한 리스크를 내포하고 있으며, 철저한 사전 조사, 명확한 권리 분석, 신중한 명도 계획 수립, 그리고 상당한 초기 투자 자본이 준비된 경험 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

폐가 상태인 건물을 철거하고 토지 계획에 맞춰 신축할 경우, 대지로서의 활용 가치를 극대화할 수 있음.

주변의 도시개발사업 예정지대 편입 가능성을 염두에 둔다면, 장기적인 관점에서 토지 가치의 상승을 기대해 볼 수 있음.

감정가 대비 상당한 할인율로 낙찰받을 경우, 향후 시세 차익을 통한 수익 창출 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 777,672,400원이며, 토지 면적은 329.00㎡ (약 99.55평), 건물 면적은 209.48㎡ (약 63.37평)임.

최근 인근 지역의 다세대/연립주택 매매 시세를 평당 약 98만원에서 156만원으로 분석함.

본 건은 단독주택이며, 현재 폐가 상태임을 고려할 때, 실질적인 시장 가치는 감정평가액보다 낮을 것으로 판단됨. 감정가는 토지의 잠재적 가치와 규제 사항을 반영한 것으로 보이나, 폐가 상태 건물의 철거 비용, 명도 비용, 제세공과금, 신축 비용 등을 종합적으로 고려해야 함.

특히, 복잡한 권리 관계와 대규모 채권 총액, 그리고 각종 개발 제한 규제들은 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요소임.

따라서, 현재 시세 및 물건의 제반 사항을 고려하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적이라고 판단됨.

현 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려할 때, 감정가 777,672,400원의 60% ~ 70% 수준 에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

이에 따라 예상 입찰가는 약 4억 6천만원에서 5억 4천만원 범위로 제안합니다.

본 입찰가 범위는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 투자자의 자금 계획 및 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 결정 시에는 추가적인 시장 조사를 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.