나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510877 [1] 인천광역시 서구 마전동 925 서해아파트4단지 에이동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가교감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""검단중학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위
는 대단위 아파트 단지 및 단지내 상가, 근린주택 및 공동주택(다세대주택, 오피스텔), 근린
생활시설 등으로 혼재되어 있는 아파트지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 주도로변에 광역버스, 간선 및 지선버스, 마을순환
버스 정류장이 위치하고 있어 교통편은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상6층 서해아파트 4단지 에이동 제6층 제602호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기
창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 상·하수도시설, 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 6필 일단의 부정형 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 공도와 연결된 단지내 도로를 이용하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단1 지구단위계획구역
)) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> , 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률> ,
성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호2
자연녹지지역 , 성장관리계획구역(공업제한형),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에
관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호3
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단1 지구단위계획구역
)) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육
환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호4
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단1 지구단위계획구역
)) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> , 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률> ,
성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호5
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단1 지구단위계획구역
)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-0
3-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호6
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(검단1 지구단위계획구역
)) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2025-05-20
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경
보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 의뢰목록 및 등기사항전부증명서상 대지권의 종류가 1,2,3,4,5 소유권대지권으로 등재
되어 있어 '마전동 926-1' 필지에 대한 대지권이 제외되어 있으나 토지대장 대지권등록부상
에는 동 필지에 대한 대지권이 등록되어 있는바 경매진행시 참고하시기 바람

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-본건 물건의 등기사항전부증명서상 대지권의 종류가 1,2,3,4,5 소유권대지권으로 등재되어 있어 6. '마전동 926-1'필지에 대한 대지권이 제외되어 있으나 토지대장 대지권등록부상에는 동 필지에 대한 대지권이 등록되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

사건번호

인천지방법원 2025타경510877 (1)

소재지

인천광역시 서구 마전동 925 서해아파트4단지 에이동 6층602호

경매 구분

부동산강제경매

채권자

현 *

1.2. 물건 현황

용도

아파트

감정가

165,000,000원

매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건물명

서해아파트 4단지 에이동

층수

지상 6층 중 6층

건물구조

철근콘크리트조 슬라브지붕

사용승인일

1992년 12월 26일

전용면적

59. 97㎡ (약 18.14평)

공급면적

약 67.56㎡ (약 20.44평) (추정치)

토지면적

35. 34㎡ (약 10.69평)

토지 지분

26. 807793164111875㎡ (약 8.11평)

총괄 표제부 건물 면적 (동 전체)

5,664.54㎡

총 가구 수 (단지 내)

464가구 (참고: 해당 동 62가구)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "검단중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트 단지 및 단지내 상가, 근린주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 혼재되어 있는 아파트지대입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 주도로변에 광역버스, 간선 및 지선버스, 마을순환버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통편은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 공도와 연결된 단지내 도로를 이용하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 현 *입니다.

3.2. 권리 분석 (말소 기준 권리, 인수/소멸 권리)

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2016년 11월 29일자 현대해상화재보험주식회사 명의의 근저당권(을14)이며, 채권 최고액은 96,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 특이사항 (대지권 관련)

본건 물건의 등기사항전부증명서상 대지권의 종류가 소유권대지권으로 등재되어 있으나, '마전동 926-1' 필지에 대한 대지권이 일부 제외되어 있습니다. 그러나 토지대장 및 대지권등록부상에는 해당 필지에 대한 대지권이 등록되어 있는 것으로 확인되어, 이 부분은 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

4. 주변 환경 및 상권 분석

4.1. 주변 교육 시설

본건 인근에는 검단중학교가 위치하고 있으며, 이 외에도 마전초등학교, 인천마전고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 편의 시설

단지 내 상가 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 차량 이동 시 롯데마트 검단점, 홈플러스 서구청점 등 대형마트 이용도 편리한 위치에 있습니다.

4.3. 주변 공공 시설

검단사거리역이 인근에 위치하며, 대중교통 이용 및 이동이 용이합니다.

4.4. 혐오 시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 아파트 단지에서 직접적으로 인접하거나 영향을 받을 만한 혐오시설(쓰레기 처리장, 폐기물 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 서구 경서동 인근에 공공 열분해시설 설치 추진이 있었으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있으며 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

검단중학교를 비롯한 교육 시설과 단지 내 상가, 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 높습니다. 또한, 인천2호선 검단사거리역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 기타 생활 정보

인천 서구는 도시관리계획(검단1지구 지구단위계획) 구역으로 지정되어 지역 개발이 계획적으로 이루어지고 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 법적 불확실성

등기부등본 상 대지권 등재 내용과 토지대장 상 등록 내용 간에 '마전동 926-1' 필지에 대한 차이가 존재합니다. 이는 추후 대지권 취득 과정에서 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 소지가 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대차 관계가 명확하지 않고 보증금도 미상으로 확인되어, 명도 진행 시 임차인과의 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 노후화

본건 건물은 1992년 사용승인을 받아 30년 이상 경과된 노후 아파트입니다. 향후 재건축이나 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 서해아파트 4단지 6층 물건으로, 주변에 학교, 상가 등 생활 편의시설이 갖춰져 있으며 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 특히 검단1지구 지구단위계획 구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 대한 기대감도 있습니다. 그러나 등기부등본과 토지대장 상의 대지권 불일치 문제, 임대 관계 미확인, 건물 노후화 등의 리스크 요소를 반드시 고려해야 합니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 경우, 안정적인 주거 목적이나 장기적인 투자 관점에서 검토해 볼 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 검단1지구 지구단위계획에 따른 지역 개발 기대 효과.

* 아파트 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 주거 수요 확보 가능.

* 인천2호선 검단사거리역 인근으로 대중교통 접근성 양호.

* 감정가 대비 시세가 상승할 가능성 보유 (최근 실거래가 1.23억 ~ 1.47억 범위 확인됨).

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

예상 입찰가는 감정가 165,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없고(0원), 위에서 언급된 대지권 불일치, 임대관계 미확인, 건물 노후화 등 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 산정해야 합니다. 또한, 유사 물건의 최근 실거래가 추이와 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.