나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510844 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 413-1 10동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 학익동 소재 '인주중학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지,학교, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(인하대역)이 소재하여 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 5층(사용승인:1984.12.12) 건물내의 제3층 제302호로서,

외벽:치장벽돌마감.
내벽:실내 인테리어 마감.
창소:샷시 창호임.

이용상태

아파트(주거용)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,도시가스설비,난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역(2025-03-17)(인천광역시 고시 제2025-60호), 준공업지역(2024-12-30)(인천광역시 고시 제2024-442호), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510844 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 학익새마을금고 (입력된 정보: 학OOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 413-1, 10동 3층302호

건물명: 장미1차아파트 (추정)

용도: 아파트 (주거용)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브위 기와지붕 5층 건물 중 3층 302호

사용승인일: 1984년 12월 12일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 50.21㎡ (약 15.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 66.75㎡ (약 20.2평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 251,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하며, '인주중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 학교, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 포장도로를 통해 외부 도로로의 접근이 용이하며, 차량의 진출입이 가능합니다. 인근에 시내버스 정류장이 있고, 지하철 인하대역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 인주중학교, 학익초등학교 등 교육시설이 자리하고 있어 자녀 교육 환경에 양호합니다. 다만, 주위 환경에 공장이 혼재되어 있으며, 토지이용계획상 '일반공업지역' 및 '준공업지역'으로 지정되어 있어 산업 시설과의 근접성이 있습니다. 특정 혐오시설이 직접적으로 보고되지는 않았으나, 공업 지역 편입은 잠재적 환경 요인으로 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (갑1): 윤형철 (1998-09-30)

* 근저당권 (을7, 말소기준권리): 학익1동새마을금고 (2008-01-04, 78,000,000원)

* 근저당권 (을8, 을10, 을11, 을12): 학익새마을금고 (총 13,000,000원 x 4 = 52,000,000원)

* 가압류 (갑2): 인천신용보증재단 (2025-03-26, 92,948,530원)

* 가압류 (갑3): 중소기업은행 (2025-04-21, 11,063,593원)

* 가압류 (갑4): 신용보증기금 (2025-04-22, 90,000,000원)

* 소유권 이전 (갑5, 상속): 천영자 (2025-06-11)

* 임의경매개시결정 (갑6): 학익새마을금고 (2025-07-21, 104,110,530원)

* 가압류 (갑7): 인천신용보증재단 (2025-08-06, 94,697,871원)

등기부채권 총액: 418,709,994원

3.2. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리(을7, 2008-01-04, 근저당권)보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 본 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸됩니다. 최고가 매수인이 매각대금을 완납하면 해당 부동산의 소유권을 취득하며, 등기부상의 말소 대상 권리들은 말소 처리됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 '기타참고사항'에 '임대미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 기타 권리사항

별도로 명시된 인수 또는 소멸되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 학익동 413-1번지 일대는 아파트 단지와 공장, 학교가 혼재된 지역 특성상, 대규모 쇼핑몰이나 복합 상업 시설보다는 단지 내 상가 및 인근 편의 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 가치

학익동 지역은 인천시의 개발 계획 및 교통망 확충에 따라 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 1984년 준공된 건물의 노후화와 특히 토지의 '일반공업지역', '준공업지역' 지정은 주거용으로서의 가치 상승에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 인주중학교, 학익초등학교 등이 위치하여 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설

생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 의료시설

인하대학교 병원 등 종합 병원 이용 시 차량으로 이동 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건 건물은 1984년 12월에 사용 승인되어 건축 후 약 40년이 경과하였습니다. 따라서 건물 노후화에 따른 구조적 안전 문제, 설비 노후화, 단열 성능 저하 등으로 인해 향후 상당한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 높습니다.

6.2. 토지 이용계획 (공업지역 관련)

가장 큰 리스크 요인 중 하나로, 본건 토지가 '일반공업지역' 및 '준공업지역'으로 지정되어 있다는 점입니다. 이는 통상적인 주거용 아파트 용도로는 매우 이례적인 사항입니다. 향후 용도 지역 변경 가능성, 주변 공업 시설로 인한 소음, 분진, 환경 오염 등의 영향, 재산권 행사 제한 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 최근(2024-12-30, 2025-03-17) 지정된 토지이용계획의 구체적인 내용과 영향 파악이 필수적입니다.

6.3. 기타

장기수선충당금 미납, 연체된 관리비 발생 가능성 등 일반적인 아파트 경매 물건에서 발생할 수 있는 위험 요소도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 본 아파트는 1984년 준공된 건물로, 외관상 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 학익새마을금고의 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 임차인 인수 부담은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 유의해야 할 사항입니다. 교통 및 교육 환경은 보통 수준을 유지하고 있으나, 건물의 물리적 노후화와 더불어 토지가 '일반공업지역' 및 '준공업지역'으로 지정된 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 최근(2026년 6월) 동일 아파트 단지의 면적 90.78㎡(약 27.5평) 물건이 2억 6천만원에서 2억 8천만원 사이에 거래된 점을 감안할 때, 본건(66.75㎡, 약 20.2평)의 감정가 2억 5천 1백만원은 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 거래 사례를 통해 지역 내 아파트에 대한 수요가 존재함을 확인할 수 있습니다.

* 건물의 노후화에도 불구하고, 향후 지역 개발 계획이나 용도 지역 변경 등이 긍정적으로 이루어질 경우 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상의 이점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2억 5천 1백만원입니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 동일한 아파트 단지(장미1) 내 면적 90.78㎡(약 27.5평) 물건들이 2026년 6월 약 2억 6천만원에서 2억 8천만원 사이에서 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 950만원~1020만원/평 (90.78㎡ 기준 2억 6천만원~2억 8천만원)입니다.

본 건의 면적은 66.75㎡(약 20.2평)이므로, 이를 기준으로 시가를 추정하면 약 1억 9천 5백만원 ~ 2억 6백만원 범위로 볼 수 있습니다.

하지만 본건은 1984년 준공된 노후 아파트이며, 특히 토지가 '일반공업지역' 및 '준공업지역'으로 지정되어 있다는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 감정가 2억 5천 1백만원을 기준으로 최대한 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80% ~ 90% 수준인 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원 범위에서 신중하게 결정할 것을 제안합니다. 해당 가격대에서도 공업지역 관련 리스크 및 건물 노후화에 따른 수리비 등을 충분히 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.