나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510526 [1] 인천광역시 중구 운서동 2851 엘지인천공항에클라트 7층731호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천국제공항공사' 남측 인근에 위치하며 주위는
업무시설, 숙박시설 및 정부합동청사 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호
한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층 지상 12층 건물 내 제7층 제731호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2003.07.24)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

운서동 2851번지 외 325필지 일단지로서 공히 공항시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 35미터, 동측으로 약 20미터, 남측으로 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

(대표필지)
운서동 2851 : 자연녹지지역, 공항(2025-02-24)(인천국제공항지구 지적재조사사업 완료에 따
른 지형도면 변경고시), 궤도(2025-02-24)(인천국제공항지구 지적재조사사업 완료에 따른 지
형도면 변경고시)(저촉), 일반철도(2025-02-24)(인천국제공항지구 지적재조사사업 완료에 따
른 지형도면 변경고시)(저촉), 제1종 구역(2023-01-01)(소음대책지역 제1종 구역)<공항소음
방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제2종 구역(2023-01-01)(소음대책지역 제2종 구
역)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(2023-01-01)(소음대책지
역 제3종 구역 가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(2023
-01-01)(소음대책지역 제3종 구역 나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률
>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 전이표면구역(1/7경사 전이표면
)<공항시설법>, 성장관리권역(2017-07-18)<수도권정비계획법>임.

운서동 2850-6 : 자연녹지지역 , 지구단위계획구역(2018-10-22) , 공항(2025-02-24)(인천국
제공항지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경고시), 경제자유구역(2015-12-30)(경
제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 제3종 구역(2023-01-01)(소음대
책지역 제3종 구역 다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한
표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)(수도권정비계획법
제6조에 따른 성장관리권역)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본 감정평가는 등기사항전부증명서상 토지의 소유권 대지권을 수반하지 않는 건물만의 평
가임.

3) 본건이 소재한 토지는 인천국제공항공사 소유로서 구분건물 소유자는 인천국제공항공사와
의 토지 사용계약에 따라 사용료를 지불하여야하는 바 귀 업무에 참고하시기 바람.

물건 비고

-대지권 미등기로 토지의 소유권 대지권을 수반하지 않는 건물만의 평가임
-본건이 소재한 토지(건물부지)는 운서동 2851 외 325필지로 인천국제공항공사 소유이며, 구분건물소유자는 인천국제공항공사와의 토지사용계약에 따라 사용료를 지불하여야 함(2025년 6월 토지 임대료 55,645원, 감정평가서 참조))
-각종 증명서상 공항로424번길 66은 운서동 2850-6번지로 나오며 등기부에 표지되어 있지 않은 지번임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510526 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2851 엘지인천공항에클라트 7층731호

용도: 오피스텔

감정가: 42,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.06㎡ (약 14.53평)

건물지분: 48.06㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파

특이사항: 중복사건, 형식적경매, 유동화물건, 선순위가등기, 대지권미등기

주의사항: -대지권 미등기로 토지의 소유권 대지권을 수반하지 않는 건물만의 평가임

-본건이 소재한 토지(건물부지)는 운서동 2851 외 325필지로 인천국제공항공사 소유이며, 구분건물 소유자는 인천국제공항공사와의 토지사용계약에 따라 사용료를 지불하여야 함(2025년 6월 토지 임대료 55,645원, 감정평가서 참조)

-각종 증명서상 공항로424번길 66은 운서동 2850-6번지로 나오며 등기부에 표지되어 있지 않은 지번임

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

대상 물건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천국제공항공사' 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설 및 정부합동청사 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인천국제공항 인근 지역에 해당합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 공항철도 이용이 가능한 접근성을 가지고 있습니다.

2.3. 건물의구조및이용상태

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층 지상12층 건물 내 제7층 제731호입니다. 사용승인일은 2003년 7월 24일입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 마감 등으로 이루어져 있습니다. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

본건은 인천국제공항공사 소유의 토지 위에 건축된 건물로, 대표 필지인 운서동 2851번지는 자연녹지지역이며, 공항시설, 궤도, 일반철도, 소음대책지역(제1종, 제2종, 제3종 구역), 장애물 제한표면구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 운서동 2850-6번지는 지구단위계획구역, 경제자유구역, 소음대책지역, 장애물 제한표면구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황요약

본 건의 등기사항전부증명서 요약은 다음과 같습니다.

*갑구 3번: 시기부소유권이전청구권가등기(2003.09.20. 접수, 인천국제공항공사) - 매각으로 인수되는 권리임.

*을구 1번: 근저당권(2012.01.13. 접수, 우리은행, 84,000,000원) - 말소기준권리임.

*기타 갑구/을구의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.2. 말소기준권리및인수되는권리

을구 1번 근저당권(우리은행, 2012.01.13.)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 갑구 3번의 시기부소유권이전청구권가등기(인천국제공항공사)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다 [물건명세서].

3.3. 임차인현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 인천국제공항 국제업무단지 내에 위치하고 있으며, 주변에 공항 관련 시설, 업무 시설, 숙박 시설 등이 밀집해 있습니다. 공항 종사자 및 관련 업계 종사자들의 주거 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 대형 상업시설의 실패 사례가 보고되어 상권 활성화에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천국제공항 인근으로 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 버스 정류장이 있으며, 공항 내 편의시설 및 운서동 시내의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 인천공항 인근 지역으로 소음 대책 지역에 해당하며, 인근에 자원회수시설(소각장)이 위치하여 환경적 요인이 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대지권미등기및토지사용료

본 건은 대지권이 미등기 상태로, 건물만의 평가가 이루어졌습니다. 토지는 인천국제공항공사 소유로, 구분건물 소유자는 토지 사용 계약에 따라 정기적으로 사용료를 지불해야 할 의무가 있습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 추가적인 비용입니다 [주의사항, 물건명세서].

6.2. 선순위가등기인수

갑구 3번의 시기부소유권이전청구권가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 향후 소유권 분쟁의 소지가 있으며, 권리행사에 중대한 영향을 미칠 수 있는 매우 중요한 위험 요소입니다 [물건명세서].

6.3. 형식적경매및유동화물건

본 건은 '청산을위한형식적경매' 및 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 일반적인 경매와는 다른 절차나 목적을 가질 수 있으며, 복잡한 권리관계나 자산 유동화 과정에서 발생한 경매일 가능성이 높습니다.

6.4. 주소관련불일치

등기부등본상의 지번과 실제 사용되는 주소(공항로424번길 66)가 다르며, 해당 지번이 등기부에 표기되어 있지 않은 점은 관리상의 혼란을 야기할 수 있습니다 [주의사항].

6.5. 공항소음

대상 물건은 인천국제공항과 인접하여 소음대책지역으로 지정되어 있으며, 이는 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천국제공항 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 대지권 미등기, 인천국제공항공사 소유 토지에 대한 사용료 납부 의무, 그리고 가장 치명적인 선순위 가등기 인수라는 중대한 위험 요소를 동시에 안고 있습니다. '청산을위한형식적경매'라는 특성상 가격적인 메리트가 있을 수 있으나, 인수되는 가등기로 인해 소유권 확보에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 법률 자문이 필수적이며, 낙찰 후에도 추가적인 비용 발생 및 법적 분쟁 가능성을 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자포인트

* 인천국제공항 인근이라는 입지적 희소성.

* 형식적 경매를 통한 잠재적인 시세 차익 기대 (단, 리스크 감안 시).

* 공항 종사자 등 고정적인 임대 수요 가능성.

9. 예상입찰가

감정가는 42,000,000원입니다. 본 건은 대지권 미등기, 토지 사용료 지불 의무, 그리고 무엇보다 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 권리상의 중대하자로 인해 실질적인 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

시장 가격 정보를 조사한 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억원 이상으로 거래되거나 임대되고 있는 사례가 있으나, 이는 본 건의 복잡한 권리 관계가 반영되지 않은 시세입니다.

권리상 중대하자 및 추가 비용 발생 가능성을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근해야 합니다. 본 건의 경우, 가등기 권리자가 인천국제공항공사인 점과 형식적 경매라는 점을 감안하여, 잠재적 인수 비용 및 법적 문제 해결 비용을 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 잠재적 인수 비용 및 리스크 해소 비용을 충분히 고려하여 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 일반적인 경매 입찰 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰가는 법률 전문가와 상담 후 결정하는 것을 강력히 권고합니다.1.물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510526 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2851 엘지인천공항에클라트 7층731호

용도: 오피스텔

감정가: 42,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.06㎡ (약 14.53평)

건물지분: 48.06㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파

특이사항: 중복사건, 형식적경매, 유동화물건, 선순위가등기, 대지권미등기

주의사항: -대지권 미등기로 토지의 소유권 대지권을 수반하지 않는 건물만의 평가임

-본건이 소재한 토지(건물부지)는 운서동 2851 외 325필지로 인천국제공항공사 소유이며, 구분건물 소유자는 인천국제공항공사와의 토지사용계약에 따라 사용료를 지불하여야 함(2025년 6월 토지 임대료 55,645원, 감정평가서 참조)

-각종 증명서상 공항로424번길 66은 운서동 2850-6번지로 나오며 등기부에 표지되어 있지 않은 지번임

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

대상 물건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '인천국제공항공사' 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설 및 정부합동청사 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인천국제공항 인근 지역에 해당합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다. 공항철도 이용이 가능한 접근성을 가지고 있습니다.

2.3. 건물의구조및이용상태

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하2층 지상12층 건물 내 제7층 제731호입니다. 사용승인일은 2003년 7월 24일입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시창호 마감 등으로 이루어져 있습니다. 공부상 오피스텔로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

본 건은 인천국제공항공사 소유의 토지 위에 건축된 건물로, 대표 필지인 운서동 2851번지는 자연녹지지역이며, 공항시설, 궤도, 일반철도, 소음대책지역(제1종, 제2종, 제3종 구역), 장애물 제한표면구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 운서동 2850-6번지는 지구단위계획구역, 경제자유구역, 소음대책지역, 장애물 제한표면구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황요약

본 건의 등기사항전부증명서 요약은 다음과 같습니다.

*갑구 3번: 시기부소유권이전청구권가등기(2003.09.20. 접수, 인천국제공항공사) - 매각으로 인수되는 권리임.

*을구 1번: 근저당권(2012.01.13. 접수, 우리은행, 84,000,000원) - 말소기준권리임.

*기타 갑구/을구의 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.2. 말소기준권리및인수되는권리

을구 1번 근저당권(우리은행, 2012.01.13.)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 다만, 갑구 3번의 시기부소유권이전청구권가등기(인천국제공항공사)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다 [물건명세서].

3.3. 임차인현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 인천국제공항 국제업무단지 내에 위치하고 있으며, 주변에 공항 관련 시설, 업무 시설, 숙박 시설 등이 밀집해 있습니다. 공항 종사자 및 관련 업계 종사자들의 주거 수요가 존재할 것으로 예상됩니다. 다만, 일부 대형 상업시설의 실패 사례가 보고되어 상권 활성화에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천국제공항 인근으로 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 버스 정류장이 있으며, 공항 내 편의시설 및 운서동 시내의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 인천국항 인근 지역으로 소음 대책 지역에 해당하며, 인근에 자원회수시설(소각장)이 위치하여 환경적 요인이 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 대지권미등기및토지사용료

본 건은 대지권이 미등기 상태로, 건물만의 평가가 이루어졌습니다. 토지는 인천국제공항공사 소유로, 구분건물 소유자는 토지 사용 계약에 따라 정기적으로 사용료를 지불해야 할 의무가 있습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 추가적인 비용입니다 [주의사항, 물건명세서].

6.2. 선순위가등기인수

갑구 3번의 시기부소유권이전청구권가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 향후 소유권 분쟁의 소지가 있으며, 권리행사에 중대한 영향을 미칠 수 있는 매우 중요한 위험 요소입니다 [물건명세서].

6.3. 형식적경매및유동화물건

본 건은 '청산을위한형식적경매' 및 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 이는 일반적인 경매와는 다른 절차나 목적을 가질 수 있으며, 복잡한 권리관계나 자산 유동화 과정에서 발생한 경매일 가능성이 높습니다.

6.4. 주소관련불일치

등기부등본상의 지번과 실제 사용되는 주소(공항로424번길 66)가 다르며, 해당 지번이 등기부에 표기되어 있지 않은 점은 관리상의 혼란을 야기할 수 있습니다 [주의사항].

6.5. 공항소음

대상 물건은 인천국제공항과 인접하여 소음대책지역으로 지정되어 있으며, 이는 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천국제공항 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 대지권 미등기, 인천국제공항공사 소유 토지에 대한 사용료 납부 의무, 그리고 가장 치명적인 선순위 가등기 인수라는 중대한 위험 요소를 동시에 안고 있습니다. '청산을위한형식적경매'라는 특성상 가격적인 메리트가 있을 수 있으나, 인수되는 가등기로 인해 소유권 확보에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 법률 자문이 필수적이며, 낙찰 후에도 추가적인 비용 발생 및 법적 분쟁 가능성을 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자포인트

* 인천국제공항 인근이라는 입지적 희소성.

* 형식적 경매를 통한 잠재적인 시세 차익 기대 (단, 리스크 감안 시).

* 공항 종사자 등 고정적인 임대 수요 가능성.

9. 예상입찰가

감정가는 42,000,000원입니다. 본 건은 대지권 미등기, 토지 사용료 지불 의무, 그리고 무엇보다 매수인이 인수해야 하는 선순위 가등기라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 권리상의 중대하자로 인해 실질적인 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

시장 가격 정보를 조사한 결과, 유사 면적의 오피스텔이 1억원 이상으로 거래되거나 임대되고 있는 사례가 있으나, 이는 본 건의 복잡한 권리 관계가 반영되지 않은 시세입니다.

권리상 중대하자 및 추가 비용 발생 가능성을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근해야 합니다. 본 건의 경우, 가등기 권리자가 인천국제공항공사인 점과 형식적 경매라는 점을 감안하여, 잠재적 인수 비용 및 법적 문제 해결 비용을 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 잠재적 인수 비용 및 리스크 해소 비용을 충분히 고려하여 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 일반적인 경매 입찰 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰가는 법률 전문가와 상담 후 결정하는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.