나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510882 [1] 인천광역시 중구 운남동 1550 영종자이 112동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재""운남초등학교""서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제6층 제604호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인트칠 마감 등.
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-02-04)() , 지구단위계획구역(운남지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(원추표면(공항고도제한높이 해발52.0m-107.0m, 경사도1/20))<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510882 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 운남동 1550 영종자이 112동 6층604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 397,000,000원

* 토지면적: 60.25㎡ (약 18.23평)

* 건물면적: 101.16㎡ (약 30.60평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 운남동에 소재한 "운남초등학교" 서측 인근에 위치합니다. [cite:from data]

* 주위 환경: 본 건은 단독주택, 주거나지, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:from data]

* 교통: 차량을 통한 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite:from data]

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 남동농업협동조합 근저당 (2016-01-26 접수) [cite:from data]

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 이일환외 1명 근저당 (2024-09-30 접수) [cite:from data]

* 이일환외 1명 임의경매 (2025-07-21 접수) [cite:from data]

* 김애숙외 1명 소유권이전3번신탁등기말소 (2014-05-29 접수) [cite:from data]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서상 특이사항 없음) [cite:from data]

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 385,200,000원입니다. [cite:from data]

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. [cite:from data]

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있을 경우 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 영종자이 아파트는 인천 중구 운남동에 위치하며, 대규모 주거 단지 내에 자리하고 있습니다.

* 주변에는 운남초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 지역 내 개발 계획과 교통망 확충(인천대교 인근)으로 인해 장기적인 발전 가능성이 예상됩니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 탐색 결과, 영종자이 아파트와 직접적으로 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장단지 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 영종도 지역은 개발이 진행 중이므로 향후 시설 입지 가능성은 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 인천광역시 중구 운남동 소재 "운남초등학교" 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 주거나지, 농경지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. [cite:from data]

* 교통: 단지 내 포장도로가 개설되어 있고 외곽 공도와 연결되어 있으며, 차량 출입이 가능합니다. 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용도 용이합니다. [cite:from data]

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 제6층 제604호입니다. [cite:from data] 외벽은 몰탈 위 페인트칠 마감, 창호는 섀시창호 등입니다. [cite:from data]

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다. [cite:from data]

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 열병합발전에 의한 지역난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite:from data]

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(운남지구), 중로1류, 중로2류, 경제자유구역, 장애물제한표면구역(공항고도제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등에 해당합니다. [cite:from data]

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 관련 제한: 본 건은 장애물제한표면구역에 해당하여 공항고도제한(해발 52.0m-107.0m)이 적용됩니다. [cite:from data] 이는 향후 건축물의 높이 제한 등 재건축 또는 증축 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 교육환경 보호 구역: 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어, 특정 시설 설치 등에 제한이 발생할 수 있습니다. [cite:from data]

* 복합적인 토지 이용 규제: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등 다수의 지역지구에 묶여 있어, 토지 이용 계획 수립이나 개발 시 추가적인 면밀한 검토가 요구됩니다. [cite:from data]

* 임차인 정보 미확인: 임대 관계가 미상으로, 보증금 등 상세 내역을 확인하지 못한 임차인이 있을 경우, 예상치 못한 명도 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 운남동의 영종자이 아파트로, 운남초등학교 인근에 위치하여 기본적인 교육 및 생활 환경 접근성이 양호한 편입니다. 차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 아파트 내 기본적인 주거 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 공항 고도 제한, 교육환경 보호 구역 지정 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하며, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않은 점은 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 장기적 발전 잠재력: 영종국제도시 개발 계획과 연계하여 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 주거 편의성: 운남초등학교와 인접한 교육 환경과 근린생활시설 접근성을 갖추고 있어 정주 여건이 좋습니다.

* 일괄 매각 물건: 토지와 건물이 일괄로 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 397,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 적정 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 지역 개발 호재 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

* 영종자이 아파트 전용 101㎡ 타입의 경우, 최근 실거래가 범위가 다양하게 나타나고 있어 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 전략이 필요할 수 있습니다.

* 본건의 경우, 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시세 조사 및 현장 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.