나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510823 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-9 스페이스빌 나동 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천지하철 2호선 독정역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 인천지하철 2호선 독정역이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 5층 중 2층 204호로서,
(사용승인일:2011.07.22)
외벽: 드라이비트 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감 등,
창호: PVC새시창임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하 지구단위계획구역)) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부현황은 거주인 폐문부재로 인하여, 탐문조사와 집합건축물대장상 건축물현황도 및 통상적인 이용상태를 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510823 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-9 스페이스빌 나동 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 119,000,000원

토지면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

건물면적: 38.40㎡ (약 11.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 인천지하철 2호선 독정역 북서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 독정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

본건 남동측으로 중로(폭 15m~20m)에 접해 있음.

해당 지역은 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중)에 해당함.

3. 권리분석

본건 건물은 2011년 7월 22일 사용승인된 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 중 2층 204호임.

등기부등본상 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경510823)으로, 이보다 선순위 권리가 아닌 경우 매각으로 소멸될 예정임.

*임차인 현황 및 권리관계:

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재하며, 권리분석 시 특히 주의가 요구됨.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 5월 13일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 있는 임차인이므로, 인수 여부에 대한 면밀한 검토 및 주의가 필요함.

* 임차인: 한국주택금융공사 (집합건물 등기부 요약상 '이명후'의 주택임차권으로 등재됨)

보증금: 92,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 8월 30일

확정일자: 2023년 7월 28일

배당신고일자: 2024년 12월 24일

대항력: 있음

권리분석: 을구 순위 5번 주택임차권등기로, '인수'로 기재되어 있으며 말소기준권리보다 선순위임.

이 권리는 매각으로 소멸되지 않으므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액(92,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음.

*등기부상 권리 요약:

- 소유권보존(갑1): 2011.07.25 (강정희)

- 소유권이전(갑2): 2011.08.30 (김명희)

- 소유권이전(갑3): 2015.06.25 (유광준)

- 주택임차권(을5): 2024.12.24 접수 (이명후, 보증금 92,000,000원, 전입 2023.08.30, 확정 2023.07.28) - 말소: 인수

- 강제경매개시결정(갑4): 2025.07.17 접수 (한국주택금융공사, 94,739,113원) - 말소기준권리

- 압류(갑5): 2025.09.23 접수 (연수세무서장) - 말소

*집합건물 등기부채권 총액: 92,000,000원 (이는 주로 임차보증금으로 추정됨)

4. 상권분석

본건은 지하철역(독정역)과 근접하여 교통이 편리하며, 주변에 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 갖추고 있음.

주변에 학교가 있어 교육 환경도 조성되어 있음.

5. 생활정보

*교통: 인천지하철 2호선 독정역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

*편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능, 아파트 단지 인접.

*교육시설: 주변 학교 인접 (상대보호구역 지정 지역).

6. 잠재적 리스크

*임차인 인수 부담:

- 보증금 92,000,000원의 선순위 주택임차권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음.

- 김 임차인은 전입일자 및 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 임대차 관계를 명확히 확인해야 함.

*내부 확인의 어려움:

- 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못하여 정확한 이용 상태 및 관리 상태를 파악하기 어려움. 집합건축물대장 및 통상적인 이용상태를 참고하였으나, 실제와 차이가 있을 수 있음.

*토지이용계획 및 제한상태:

- 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서부교육지원청) 등이 설정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 도시형생활주택으로 입지 조건은 양호한 편임. 그러나 9,200만원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 존재하며, 내부 상태 확인의 어려움, 미상 임차인의 존재 등으로 인해 투자에 신중한 접근이 필요함. 시장 가치 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으나, 인수되는 임차보증금을 고려한 실질적인 투자 가치를 면밀히 산정해야 함.

8. 투자 포인트

*역세권 입지: 인천지하철 2호선 독정역 인근으로 교통이 편리함.

*도시형생활주택: 소형 주거 상품으로서의 수요 존재.

*잠재적 시세 상승 가능성: 현재 감정가 및 예상되는 매수인의 실질적 취득가액 대비 향후 시세 상승 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택들이 평당 약 1,390만원에서 1,690만원 수준에서 거래된 것으로 파악됨. 본건 건물면적 38.40㎡ (약 11.62평)에 대한 현 시세는 약 180,000,000원으로 추정됨.

그러나 본건은 92,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음. 따라서 실질적인 취득가액을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있음.

예상 입찰가: 88,000,000원

이는 예상 시세(180,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(92,000,000원)을 제외한 금액이며, 감정가(119,000,000원)보다 낮은 금액임. 따라서 입찰 시 경매 진행 상황 및 최저 입찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.