나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510397 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 182-13 세종빌리지 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""인천갈월초등학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 ""갈산역""이 소재하며,
대중교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 1층 101호로서
외벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약8미터 및 6미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(갈산2지구)
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 철도보호지구
(2014-07-14)<철도안전법> , (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

등기사항전부증명서에는 ""세종빌리지 비동"", 건축물대장에는 ""세종빌리지 B동"",
건물외벽에는 ""2동""(후첨사진용지 참조)로 되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건물은 사용승인일이 ""1992.06.24""로서 누수 등에 취약한 것으로 보이는바,
누수 등에 대하여 재확인 바랍니다.

물건 비고

1. 공유자 지분매각임.
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
3. 등기사항전부증명서상 "세종빌리지 비동", 건축물대장상 "세종빌리지 B동", 건물외벽 현황상 "2동"으로 되어 있음.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 부평구 갈산동 182-13 세종빌리지 비동 1층101호

1.2. 건물 현황

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층

사용승인일: 1992년 6월 24일

1.3. 면적

토지면적: 20.93㎡ (약 6.33평)

토지 지분: 14.95㎡ (약 4.52평)

건물면적: 39.90㎡ (약 12.07평)

건물 지분: 28.50㎡ (약 8.62평)

1.4. 감정가

67,857,143원

1.5. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.6. 사건 번호

인천지방법원 2025타경510397 (1)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천갈월초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 갈산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 7월 17일 접수된 주식회사위성의 강제경매 개시 결정 등기(갑8)입니다. 이 경매 절차에 따라 촉탁등기된 권리 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 변동 내역 및 선순위 권리는 확인되지 않았으며, 말소기준권리인 강제경매 개시 결정 등기가 최선순위 권리입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로, 현황 조사 시 실제 점유 관계 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지역 내에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인천갈월초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

인근 상업시설 및 대중교통 이용 편의성을 바탕으로 생활 편의시설 접근이 무난할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 유지보수

건물의 사용승인일이 1992년 6월 24일로 약 34년 경과된 노후 건물에 해당합니다. 감정평가서 요약에 따르면 누수 등에 취약할 수 있으므로, 이에 대한 재확인이 필요합니다.

6.2. 건물 명칭 불일치

등기사항전부증명서상 '세종빌리지 비동', 건축물대장상 '세종빌리지 B동', 건물 외벽 현황상 '2동'으로 명칭이 다소 상이합니다. 이는 행정 절차 진행 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 지분 매각

본 건은 토지 및 건물 지분 매각 물건입니다. 따라서 다른 공유자와의 공동 소유 관계가 발생하며, 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고가 1회에 한하여 행사될 수 있으므로, 이에 대한 대비가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 다세대주택 지분 매각 건입니다. 인천갈월초등학교와 갈산역을 중심으로 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 1992년 준공된 건물로 노후화가 진행되었고, 누수 취약 가능성, 건물 명칭 불일치, 그리고 가장 큰 리스크인 지분 매각이라는 점을 고려해야 합니다. 또한, 다른 공유자와의 관계 설정 및 명확한 권리 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 갈산역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 인천갈월초등학교가 인접하여 학군 수요가 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성을 고려한 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 감정가는 67,857,143원입니다. 가장 유사한 물건(세종빌리지 9동, 38.66㎡, 2층)이 2026년 7월 3일 73,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건(39.90㎡, 1층, 지분매각)의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 수 있습니다. 다만, 지분매각이라는 특수성과 1층이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 68,000,000원에서 73,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.