나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510805 [1] 인천광역시 계양구 효성동 154-19 하이네스빌 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동소재 명현초등학교 남서측인근에 위치하며
주위로는 아파트단지 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 중 2층 201호로서
외벽:드라이비트 마감등
창호:샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-04-20)
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시재생 활성화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역(2022-02-24)<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경510805 (1)

인천광역시 계양구 효성동 154-19 하이네스빌 1동 2층201호

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 하이네스빌 1동 2층 201호이며, 건물 전체 면적은 45.82㎡ (약 13.86평)입니다. 토지 지분 면적은 22.49㎡ (약 6.80평)입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의 경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOOO이며, 감정가는 106,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치하며, 명현초등학교 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 다세대 주택, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로는 포장된 도로에 접하고 있습니다.

1.1. 1.토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축 사육이 제한되는 지역(전부제한지역)이며, 도시재생 활성화 지역(2022년 2월 24일 지정)으로 계획되어 있습니다. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 2015년 10월 12일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을5)으로, 채권 금액은 66,400,000원입니다. 본 등기부등본상 모든 을구 권리(을5, 을6)는 말소기준권리보다 후순이거나 동일 일자에 설정되었으므로 매각으로 인해 소멸됩니다. 또한, 모든 갑구 권리(갑2, 갑5, 갑7, 갑8) 역시 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 104,200,000원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 이는 낙찰자가 임대차 관계에 대한 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미하나, 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 효성동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 다세대 주택이 다수 분포하고 있습니다. 이로 인해 기본적인 배후 수요가 확보되어 있으며, 인근에 혼재된 근린생활시설을 통해 상업 기능도 일부 수행하고 있습니다. 주거지로서의 안정적인 수요와 소규모 상업 시설 이용이 가능한 환경입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 명현초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 용이합니다. 또한, 주거 지역 특성상 편의점, 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 교통망으로는 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 가능하며, 차량 이용 시에도 주요 도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 발생 가능성이 있습니다. 동일 물건에 대해 여러 건의 경매 사건이 진행 중일 수 있으므로, 매각 기일 변경, 취하 여부 등 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 비록 인수 보증금은 없지만, 현재 점유자가 누구인지, 점유 형태는 어떠한지 등 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 소지가 있습니다.

건축물 사용승인일이 2002년으로, 연식이 약 24년 되었습니다. 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 도시재생 활성화 지역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 다만, 중복사건 여부 확인 및 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크는 사전에 철저히 대비해야 합니다. 최근 주변 실거래가를 바탕으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 계양구 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

명현초등학교 인근의 교육 환경은 주거 가치를 높이는 요소입니다.

권리 관계가 복잡하지 않아 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 106,000,000원

건물면적: 45.82㎡ (약 13.86평)

주변 매매 시세 분석 결과, 최근 (2026년 7월) 인근 지역 다세대주택의 매매가는 6,970만원(41.67㎡)에서 9,000만원(56.1㎡) 사이로 형성되어 있습니다. 이를 평당 시세로 환산하면 약 160만원/㎡ ~ 167만원/㎡ (약 53만원/평 ~ 55만원/평) 수준입니다.

본건 물건 면적(45.82㎡)에 이 시세율을 적용하면, 예상 시세는 약 73,312,000원 ~ 76,519,400원 범위로 추정됩니다.

현재 감정가 106,000,000원은 최근 실거래가 시세 범위보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 보수적인 접근을 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원으로 권유합니다.

(참고: 본 물건은 인수할 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.