나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63722 [1] 경기도 고양시 덕양구 원흥동 632-1 클래시아더퍼스트 5층511호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동 소재 지하철3호선 원흥역 남측 인근에 위치하며, 부근
은 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장 및 지하철 3호선 원흥역이 소재하는 등
제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

일반철골구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 내 5층 511호로,
외벽 : 벽돌 및 석재붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

업무시설(사무소)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉방설비, 옥내소화전설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 상업.업무용 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 서측, 남측, 동측으로 각각 노폭 약 45m, 30m, 18m 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로1류(폭 35
m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-07-04)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부
제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장
현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 목록1에 기재된 '511'은 독립된 공간으로 구분되어있지 아니하고 임차인이 510~512호를 통합하여 하나의 공간으로 점유, 사용하고 있음
2. 감정서에 첨부된 집합건축물대장의 건축물현황도에 따르면, 구분가능한 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63722 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 원흥동 632-1 클래시아더퍼스트 5층511호

용도: 업무시설 (사무소)

감정가: 127,000,000원

토지면적: 3.49㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.49㎡ (약 1.06평)

건물면적: 23.04㎡ (약 6.97평)

건물지분: 23.04㎡ (약 6.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 원흥동에 소재하며, 지하철 3호선 원흥역 남측 인근에 위치합니다.

부근은 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장과 지하철 3호선 원흥역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

건물은 서측, 남측, 동측으로 각각 노폭 약 45m, 30m, 18m의 포장도로에 잘 접해 있습니다.

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 광로3류, 대로1류, 중로1류에 속하며, 택지개발지구 내에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(100,800,000원)입니다.

이후 2025년 7월 21일 농협은행주식회사의 임의경매개시결정(88,092,919원)이 본 경매 사건입니다.

기타 갑구의 권리로는 소유권이전 및 신탁등기 말소 이력이 있습니다.

등기부채권 총액은 100,800,000원입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

임차인은 지에이(GA)코리아(이봉수)이며, 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었습니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인이 대항력이 없고 보증금이 없는 관계로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 클래시아더퍼스트 건물은 원흥역 초역세권에 위치한 업무시설 및 근린생활시설 복합 건물입니다.

주변은 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

신축 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

소규모 업무시설로서 1~2인 사업자를 위한 사무실 공간으로 활용 가치가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건물은 지하철 3호선 원흥역 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 일반철골구조 철근콘크리트 구조로, 19층 건물 중 5층에 해당합니다.

위생, 급배수, 승강기, 냉방, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에는 다양한 아파트 단지 및 상업시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

통합 점유 문제: 현재 목록 511호는 독립된 공간으로 구분되지 않고, 임차인이 510호부터 512호까지 통합하여 하나의 공간으로 점유, 사용하고 있습니다. 다만, 집합건축물대장 현황도상으로는 구분 가능한 것으로 보입니다. 이는 명도 시 협의가 필요할 수 있는 부분입니다.

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 절차상 다소 차이가 있을 수 있습니다. 그러나 임의경매로 진행되어 법적 절차는 명확합니다.

현장 조사 미흡: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장 현황도를 참고하였기에, 실제와 일부 차이가 있을 가능성이 있습니다.

지역 내 혐오시설 관련: 검색 결과, 고양시 덕양구 지역에서는 과거부터 서울시의 기피 및 혐오시설(소각장, 처리 시설 등) 설치 관련 지역적 논의가 있었습니다. 본건 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 보고되지는 않았으나, 지역 전반의 이슈로 인지할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 원흥역 역세권에 위치한 소형 업무시설로, 교통 및 입지 여건이 우수합니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수해야 할 부담이 적은 편입니다.

임차인이 통합 점유 중이라는 특이사항은 있으나, 건축물대장상 구분 가능하여 명도 진행 시 협의를 통해 해결할 수 있을 것으로 보입니다.

유동화 물건이라는 점은 일반 물건과 차이가 있으나, 본 건은 임의경매로 진행되어 절차상 큰 문제는 없어 보입니다.

소형 면적으로 인해 개인 사무실이나 소규모 사업장으로 활용하기 적합한 물건입니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 지하철 3호선 원흥역을 도보로 이용 가능한 위치입니다.

깨끗한 권리관계: 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

소형 면적의 활용성: 1~2인 사업자 또는 개인 사무실로 수요가 있을 수 있습니다.

배후 주거 단지 및 상업 시설: 주변에 아파트 단지와 상업시설이 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 127,000,000원을 기준으로, 임차인의 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 결정하나, 본건의 소형 면적 및 업무시설 용도를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 80% 수준인 약 101,600,000원에서 85% 수준인 약 108,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가는 해당 물건의 현장 조사, 경쟁 물건 분석, 개인적인 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.