나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63686 [1] 경기도 파주시 오도동 67 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 오도동 소재 '오도교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 단독주택 및 농경지, 소규모 창고, 공장 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

옹벽을 쌓아 인접도로에 비해 자체지반을 높게 조성한 사다리형 토지로서 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지 남측 및 북서측으로 노폭 약 5∼6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임.
기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2020.11.11 사용승인을 득한 일반목구조(지1층: 철근콘크리트구조) 기타지붕 지하1층/지상2층 단독주택건으로

외벽: 목재사이딩판넬 등 마감,
창호: 하이샷시 및 시스템 창호 등 마감.

이용상태

단독주택(지1층:주차장, 1,2층: 단독주택)으로 이용중임.
(세부사항: 후첨'건물이용 및 임대개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비 되어 있으며, LPG에 의한 난방방식임.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바람.

공부와의 차이

*대상건물 지1층은 귀 제시목록 상 '일반목구조'이나 일반건축물대장 및 현황 '철근콘크 리트구조'임.
*대상건물 내 '건축물현황도' 및 외부에서 확인 결과 '다락'이 소재하는 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임.
기 타: 대상건물 내부구조 및 이용상황 등은 소유자 및 이해관계인의 폐문부재 등으로 부득이 ‘건축물현황도’를 기준하였으며, 실제 구조 및 이용상황과 상이 할 수 있으니 업무진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 2 건물은 공부상 '일반목구조'이나, 건축물대장 및 현황 '철근콘크리트구조'임.
3. 건축물현황도 및 외부에서 확인결과 '다락'이 소재하는 것으로 판단됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경63686 (1)

소재지: 경기도 파주시 오도동 67

용도: 단독주택

1.2. 물건 개요 (소재지, 용도, 면적, 감정가)

토지면적: 269.00㎡ (약 81.37평)

토지지분: 269㎡

건물면적: 189.69㎡ (약 57.38평)

건물지분: 189.69㎡

건물 제시외면적: 33.26㎡

감정가: 593,445,590원

1.3. 경매 정보 (구분, 채권자)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.4. 건축물 상세 (구조, 승인일, 층수)

건축물표제부 요약에 따르면, 건물의 주구조는 일반목구조로 기재되어 있으나, 건축물대장 및 현황 상으로는 철근콘크리트구조로 파악됩니다.

사용승인일: 2020년 11월 11일

층수: 지하 1층 / 지상 2층 (다락 존재 추정)

1.5. 기타 특이사항 (매각대상, 제시외 건물)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함 (일괄매각)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 파주시 오도동 소재 '오도교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 소규모 창고, 공장 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량으로의 출입이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거Zone)

* 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

2.4. 도로 접면 현황

대상 토지는 남측 및 북서측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 16일자 덕양신용협동조합의 근저당권(을20)입니다.

3.2. 등기부상 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 468,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 등은 없는 것으로 기재되어 있음)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 별도의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 소유권 변동 및 압류/경매 내역

* 소유권 이전: 정인관(2007-12-05) → 정영기(2015-04-02) → 김채민(2019-10-16)

* 근저당권: 덕양신용협동조합 (2019-10-16, 306,000,000원), 덕양신용협동조합 (2021-01-27, 42,000,000원), 피에스티대부주식회사 (2022-03-14, 60,000,000원), 김계수 (2022-03-14, 60,000,000원)

* 압류: 파주세무서장 (2024-02-08)

* 강제경매: 박재환 (2025-07-17, 채권액 180,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 파주시 오도동 일대는 단독주택과 함께 농경지, 소규모 창고, 공장 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 따라서 일반적인 주거 밀집 지역이나 상업 지역과는 다른 복합적인 특성을 가집니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변 지역은 주거 기능 외에 산업 활동이 이루어지는 지역의 특성을 보이므로, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 점포나 인근 읍면 지역의 상업 시설 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

4.3. 향후 발전 가능성

성장관리계획구역(주거Zone)으로 지정되어 있어 향후 주거 기능 중심의 개발 가능성은 있으나, 주변의 다양한 용도 지역과의 조화 및 개발 규제 사항을 종합적으로 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통한 제한적인 운행에 의존할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 편의시설 (마트, 병원, 학교 등)

제공된 정보만으로는 상세한 편의시설 현황 파악이 어렵습니다. 주변 지역의 복합적인 용도 특성상, 대형 마트, 종합 병원, 학교 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 명확하게 확인되는 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐수 배출 공장 등)은 없습니다. 다만, 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재되어 있어, 지역 특성에 따른 민감도(악취, 소음 등)는 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 공부상 불일치

건축물대장 상 '일반목구조'와 현황 '철근콘크리트구조'의 차이는 건축 관련 법규 위반 여부, 향후 재건축/리모델링 시 불이익, 재산권 행사 등에 영향을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 미등기 또는 무단 증축 가능성 (다락)

건축물현황도 및 외부 확인 결과 '다락'이 소재하는 것으로 판단되어, 이는 무단 증축 또는 미등기 건축물일 가능성이 있습니다. 이 경우 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 조치가 따를 수 있습니다.

6.3. 지역의 혼재된 용도 (공장, 농경지 등)

주거 공간과 농경지, 소규모 창고, 공장 등이 혼재된 지역은 쾌적성, 소음, 악취 등 생활 환경 측면에서 단독주택으로서의 가치를 저하시킬 수 있습니다.

6.4. 개발 제한 사항

토지이용계획 상 여러 제한구역(성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축의 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다. 권리 인수 부담이 없고 공동담보 물건이라는 점이 특징입니다.

7.2. 권리 인수 부담

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인으로부터 인수할 보증금 또한 없는 것으로 확인되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

7.3. 환경적 요인

주변 지역이 단독주택 외에 농경지, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서 민감한 부분이 있을 수 있습니다. 또한, 건축물 공부 상 구조와 실제 현황의 차이, 다락의 존재 등은 반드시 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 명확히 파악해야 할 잠재적 리스크입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 물건의 장점

* 비교적 신축(2020년 사용승인) 단독주택으로 즉시 거주 또는 임대 목적으로 활용 가능성이 높습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 건물과 대지를 동시에 확보하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 인수해야 할 권리 및 보증금 부담이 없어 경매 절차 진행이 비교적 안전합니다.

8.2. 잠재적 가치

* 성장관리계획구역(주거Zone) 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 향후 철근콘크리트구조로의 합법화 또는 건축물 현황을 공부상에 일치시키는 과정에서 자산 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

8.3. 안전성

등기부상 모든 채권은 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 기준 분석

현재 감정가는 593,445,590원입니다. 이는 물건의 총 토지면적, 건물면적, 신축 연도, 지역적 특성 등을 종합적으로 고려한 금액으로 판단됩니다.

9.2. 시장 가치 고려

신축 연도(2020년)와 단독주택이라는 점은 긍정적인 요소이나, 주변 지역의 복합적인 용도(농경지, 공장 혼재)와 건축물 공부 상 불일치, 다락 존재 등은 시장 가치에 변동을 줄 수 있는 요인입니다.

9.3. 추천 입찰가 범위

종합적인 고려 시, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 470,000,000원 ~ 565,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

9.4. 입찰 시 유의사항

최종 입찰가 결정에 앞서 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태, 구조 불일치 부분, 다락의 존재 및 현황 등을 면밀히 조사해야 합니다. 또한, 최근 주변 지역의 단독주택 실거래가 및 유사 물건의 경매 진행 현황을 추가로 파악하여 경쟁적인 입찰 상황을 감안한 신중한 의사 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.