나이스옥션 법원경매 고양 2025타경3957 [1] 경기도 고양시 덕양구 효자동 127-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 임차인 강현본의 주장에 따르면, 본인은 임차인이 아니고, 소유자 박희현과 소유권 소송이 있다고 하며, 강현본이 1층을, 박희현이 2층을 각 점유하고 있다는 주장이 있음(현황조사서 참조).
3. 목록 2. 건물 중 2층은 공부상 면적과 실측 면적이 상이하나, 개략적인 실측에 의해 면적사정되었고 감정평가되었음(감정평가서 참조).
4. 지하층 및 2층과 옥탑층 일부가 불법 증축 되었으며, 개발제한구역법 위반에 따른 사전처분, 시정명령 등 후속조치 안내 공문(고양시 덕양구)이 이해관계인으로부터 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경3957 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박상권

소재지: 경기도 고양시 덕양구 효자동 127-1

1.2. 물건 현황

용도: 제2종근린생활시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 개발행위허가제한구역

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 706,447,400원

토지면적: 261.00㎡ (약 78.95평)

건물면적: 229.70㎡ (약 69.47평)

건물 제시외면적: 159.80㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 대중교통: 버스 노선이 운영 중이나, 가장 가까운 지하철역까지는 도보 이동이 어렵습니다.

* 도로 접근성: 통일로 등 주요 도로 접근이 용이합니다.

2.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

* 주변 환경: 물건지 인근은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 북한산 국립공원과 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 반경 내에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2017-08-21자 하나은행 근저당권입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 을1(하나은행 근저당), 을2(이숙향 근저당), 갑5(박상권 강제경매) 등 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부상으로는 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 점유 관계

* 임차인: 강현본

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-03-20

대항력: 없음

비고: 본인은 임차인이 아니고 소유자 박희현과 소유권 소송이 있으며, 1층을 점유하고 있다고 주장합니다. [cite: ]

* 임차인: 김철수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-05

대항력: 없음

비고:

3.4. 기타 권리 관계 (가처분 등)

* 소유권일부(2분의1) 가처분: 강현본 (2019-08-21 접수) - 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 물건은 제2종근린생활시설로, 일반적인 상가 및 사무실 등으로 활용 가능한 건물입니다.

4.2. 지역 상권 특성

효자동 지역은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주의 근린 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상권보다는 생활 밀착형 업종에 적합한 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 인근에 다수의 초등학교와 중학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 의료 시설

* 지역 내 병의원 및 종합병원(예: 명지병원) 이용이 가능합니다.

5.3. 편의 시설

* 로컬 시장, 편의점, 식당 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발행위허가제한구역

본 물건은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 중복 사건

중복 사건으로 등록되어 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 소유권 분쟁 및 점유 관련 주장

임차인 강현본이 소유권 분쟁을 주장하며 1층을 점유하고 있다고 주장하고 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 건물 면적 공부상-실측 차이

건물 2층의 공부상 면적과 실측 면적이 상이하며, 감정평가 시 개략적인 실측에 의해 면적이 사정되었으므로, 실제 면적과의 차이로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물

건물 제시외 면적이 159.80㎡ 존재하며, 이는 일괄매각에 포함되지만 건축물대장에 누락된 부분으로, 향후 철거 또는 행정 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

경기도 고양시 덕양구 효자동에 소재한 제2종근린생활시설로서, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

7.2. 장점

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 지역 상권의 기본적인 수요를 충족할 수 있는 위치에 있습니다.

7.3. 단점

* 개발행위허가제한구역 지정으로 인한 향후 개발 제약 가능성이 있습니다.

* 임차인 강현본과의 소유권 분쟁 및 점유 주장이 있어 명도 리스크가 존재합니다.

* 건물 면적의 공부상-실측 차이 및 제시외 건물의 존재는 추가적인 관리 부담을 야기할 수 있습니다.

* 중복 사건으로 인한 경매 절차의 복잡성이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* (검색 결과, 효자동 지역의 특성상 특별히 부각될 만한 투자 포인트 발굴이 어려움)

8.2. 주의 요망 사항

* 임차인 강현본과의 명도 협상 및 법적 절차 준비가 필수적입니다.

* 개발행위허가제한구역의 구체적인 규제 내용을 파악하여 미래 가치를 신중히 평가해야 합니다.

* 제시외 건물의 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 706,447,400원과 제반 리스크(개발제한, 소유권 분쟁, 명도 난항, 제시외 건물 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 관련 제반 비용 및 법률 자문 비용 등을 예상 입찰가에 반영해야 합니다. 고양시 덕양구 지역의 유사 근린생활시설 경매 사례를 참고하여 보수적인 시세 파악이 요구됩니다.

9.2. 제안 가격

(본건의 명확한 시세 조사 및 유사 사례 분석이 더 필요하나, 현재 제공된 정보를 바탕으로 리스크를 고려하여 감정가의 70~80% 선에서 신중하게 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.