나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63706 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 106동 50층 5005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '탄현역(경의중앙선)' 동측 인근에 위치하며,
주위는 대규모 아파트단지, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 탄현역(경의중앙선)이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 54층 건 내 50층 5005호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.
자세한 이용상황은 후첨 ""건물내부구조도"" 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 토지로서, 아파트단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로 개설되어 있으며, 가로망 상태 양호시됨.

토지이용계획 및 제한상태

탄현동 1640 :일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상), 대로2류(폭 30m~35m)(2023-01-19)
(저촉), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 청소
년수련시설(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,
녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상탄초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상
대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63706 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 106동 50층 5005호

* 용도: 아파트

* 감정가: 689,000,000원

* 토지면적: 17.24㎡ (약 5.21평)

* 건물 전용면적: 95.50㎡ (약 28.89평)

* 아파트 단지 총면적: 591,698.75㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 송OOOOOOO

* 준공일: 2013년 4월 26일

* 단지 규모: 8개동, 총 2,700세대

* 본건 층수: 54층 중 50층

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1.1. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 '탄현역(경의중앙선)' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 경의중앙선 탄현역이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 단지 내 도로 개설되어 있으며, 가로망 상태가 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(탄현주상)

* 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 사회복지시설, 청소년수련시설 저촉

* 가축사육제한구역 (도시지역)

* 상대보호구역 및 절대보호구역 (학교, 유치원 인근)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

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1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 2016년 3월 11일 접수된 송파농업협동조합 근저당권 (채권최고액 254,400,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 주택임차권, 압류, 가압류, 임의경매, 압류 등 모든 권리는 본 매각 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* * 편미자: 보증금 360,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-28, 확정일자 2020-03-02, 배당신고일자 2024-03-07. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* * 편미자 (1차 보증금 증액분 100,000,000원 포함): 보증금 460,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-28, 확정일자 2022-05-17, 배당신고일자 2024-03-07. 본 임차인 역시 대항력이 없습니다.

* 상기 임차인은 모두 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸됩니다.

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1.3. 상권분석

* 주거지 중심 상권: 대규모 아파트 단지 내 및 인근에 다양한 상업, 편의시설이 밀집해 있어 주거 환경이 우수합니다.

* 탄현역 역세권: 경의중앙선 탄현역을 중심으로 형성된 상권으로, 풍부한 유동인구와 높은 접근성을 기반으로 합니다.

* 입지적 이점: 일반상업지역에 포함되어 있어, 주거 기능 외에 상업 및 업무 시설과의 연계 가능성도 있습니다.

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1.4. 생활정보

* 단지 정보: 일산두산위브더제니스는 2013년 준공된 대단지 아파트로, 총 8개 동에 2,700세대로 구성되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 교통: 경의중앙선 탄현역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육: 상대보호구역으로 지정된 상탄초등학교, 자연유치원 등 교육 시설 근접.

* 편의: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통한 다양한 편의시설 이용 가능. 관리사무소, 노인정, 보육시설 등 단지 내 복리시설 보유.

* 기타: 최고층 59층, 지하주차대수 4,788대 (세대당 약 1.8대)로 넉넉한 주차 공간 확보.

* 아파트 전용면적: 95.50㎡ (약 28.89평)

* 단지 전체 면적: 약 591,698.75㎡

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1.5. 잠재적 리스크

* 주변 혐오시설: 현장 조사 및 관련 정보 탐색 결과, 본건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 토지 이용 제한:

* 보호구역: 학교 및 유치원 인근으로, 건축 및 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당하여, 취득세 등 부동산 관련 세금에 일부 영향이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 제공된 건축물대장 및 등기부등본 상 특이사항은 없습니다.

* 임대 관계: 임차인이 있으나 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로, 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

* 건물 노후도: 2013년 준공으로 비교적 신축이나, 10년 이상 경과함에 따라 향후 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 일산두산위브더제니스 아파트 106동 50층 물건으로, 탄현역을 이용할 수 있는 우수한 교통 환경과 대규모 단지의 편의 시설을 갖추고 있습니다. 등기부상 인수되는 권리가 전혀 없어 권리 관계가 매우 깨끗하다는 점이 가장 큰 장점입니다. 아파트의 건물 면적(95.50㎡)은 약 28.89평으로 일반적인 선호도 높은 면적입니다.

다만, 감정가(689,000,000원) 대비 최근 실거래가(유사 면적, 11층 기준 580,000,000원)와의 차이가 존재하는 점은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 50층 고층이라는 점은 긍정적인 요소이나, 시장 가격과의 괴리를 감안하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 최적의 입지 조건: 탄현역 도보 거리 역세권, 대규모 브랜드 아파트 단지, 편리한 생활 인프라.

* 높은 층수와 신축성: 50층 고층으로 탁월한 조망권 및 쾌적성 확보, 2013년 준공으로 비교적 최신 건축물.

* 대단지 프리미엄: 2,700세대의 대단지로서 관리비 절감 및 단지 가치 유지에 유리합니다.

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1.8. 예상 입찰가

본건 아파트의 전용면적 95.50㎡(약 28.89평)에 대한 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 5일, 95.5001㎡ 면적의 11층 물건이 580,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 50층 고층임에도 불구하고, 제시된 감정가(689,000,000원)는 최근 유사 면적의 저층 매매가(580,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다. 고층의 이점을 감안하더라도, 시장 가격을 최우선으로 고려하는 것이 합리적입니다. 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적이나, 감정가와 실거래가 간의 차이, 그리고 향후 시장 변동성 등을 종합적으로 판단할 필요가 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가를 기준으로 하되, 고층의 가치를 일부 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

현 시세 및 권리분석 결과, 예상 입찰가 범위는 570,000,000원 ~ 630,000,000원 으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 추가 유찰 횟수, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.