나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경2838 [1] 경기도 의정부시 의정부동 555-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 의정부동 소재 ""경전철의정부역"" 남서측 인근에 위치하며,
주변은 단독주택과 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건 및
주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경전철 의정부역
등이 소재하며, 노선수 및 운행간격 등으로 보아 대중교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-01-31)(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대
보호구역(그림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 ""감정평가액의산출근거 및 결정의견""의 ""그 밖의
사항""란을 참조 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 2층건으로서,
외벽은 적벽돌 쌓기 등 마감.
내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등 마감
창호는 샷시 등 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비와 난방시설 및 전기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

제시외건물 (ㄱ) ~ (ㄹ) 소재하며, 보다 자세한 사항은 후첨 '지적 및 건물개황도'와
'건물이용 및 내부구조도' 및 '사진용지'를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

일반건축물대장상 ""연와조 스라브,스라브위 기와지붕""으로로 기재되어 있으나, 등기사항
전부증명서에는 ""벽돌조 슬래브위 기와지붕""으로 기재되어 있음.
기타 제시외건물 등에 대해서는 후첨 '지적 및 건물개황도'와 '건물이용 및 내부구조도'
및 '사진용지'를 참조하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견""의 ""그 밖의
사항""란을 참조 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경2838 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 555-2 (신주소: 경기도 의정부시 범골로124번길 7-12)

* 용도: 단독주택

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 조OO

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 727,047,600원

* 토지면적: 178.20㎡ (약 53.91평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 261.90㎡ (약 79.23평)

* 건물 제시외면적: 24.40㎡ (약 7.38평)

* 토지지분: 178.2㎡ (약 53.91평)

* 건물지분: 261.9㎡ (약 79.23평)

1.3. 매각 대상

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경전철 의정부역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 입지여건 및 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스 정류장 및 경전철 의정부역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호함.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중임.

* 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하여 차량 통행 및 접근이 용이함.

2.4. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(그림유치원), 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전 기록과 함께 근저당권(사직동새마을금고, 2014-07-22, 228,000,000원), 근저당권(조은정, 2021-03-05, 260,000,000원), 임의경매(조은정, 2025-07-16, 260,000,000원), 가압류(삼성카드, 2025-09-12, 12,099,847원), 가압류(농협은행, 2026-05-27, 8,183,907원) 등이 등재되어 있으며, 등기부채권 총액은 508,283,754원임.

* 건물 등기부: 소유권 보존 및 이전 기록과 함께 토지 등기부와 동일한 근저당권, 임의경매, 가압류 등이 등재되어 있으며, 등기부채권 총액은 508,283,754원임.

3.2. 말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2014년 7월 22일 접수된 사직동새마을금고의 근저당권으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강OO

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2024-06-25

* 확정일자: 2024-06-25

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 김OO

* 보증금: 3,500,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2022-01-27

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 임차인: 박OO

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2023-08-31

* 확정일자: 2023-09-01

* 배당신고일자: 2025-08-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 서OO

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-11-19

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 임차인: 신OO

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2020-10-14

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사코리아펀

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025-09-09

* 확정일자: 2025-09-09

* 배당신고일자: 2025-09-15

* 대항력: 없음

3.4. 인수 권리

* 상기 모든 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 말소기준권리 이하 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 본건은 경전철 의정부역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건(단독주택)과는 Property Type이 다르지만, 해당 지역의 전반적인 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 최근 다세대 주택의 경우, 전용면적 기준 3.3㎡당 약 700만원 ~ 1,000만원 수준으로 거래가 확인됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 경전철 의정부역과 다수의 버스 노선이 가까이 있어 출퇴근 및 일상생활에서의 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 지역 내에 분포하고 있어 기본적인 상점, 식당 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: 본건 토지이용계획상 '그림유치원'이 인근에 있어 유아 및 초등 교육 시설 접근성이 양호함을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수할 법적 권리 부담은 없습니다.

* 임차인 명도: 비록 임차인 전원이 대항력이 없으나, 명도 과정에서 합법적인 절차를 거쳐야 하므로 이에 대한 시간 및 비용 소요 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 상태: 건축물대장과 등기사항전부증명서 간 건물 구조 표기(연와조 vs 벽돌조)에 약간의 차이가 있습니다. 또한, 제시외 건물(24.40㎡)이 포함되어 매각되므로, 현장 방문 시 정확한 상태 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 현장 답사를 통해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 단독주택으로, 경전철 의정부역 역세권에 자리 잡고 있어 교통 접근성이 뛰어나며 주변 생활 환경도 양호합니다. 권리 관계가 매우 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 제시외 건물이 포함되어 있고 건축물 관련 서류상 약간의 표기 차이가 있으나, 이는 매각 대상에 포함되어 있어 확인 후 처리하면 될 부분입니다. 전반적으로 명도 완료 후 재산권 행사에 큰 문제가 없을 것으로 판단되는 우량 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통 입지: 경전철 의정부역과의 근접성으로 인해 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 권리상 안전성: 모든 선순위 권리 및 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 토지 활용 가치: 약 54평의 대지는 단독주택으로서의 충분한 가치를 지니며, 향후 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 함께 취득하며, 추가 면적인 제시외 건물도 포함되어 있어 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 727,047,600원입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 7월)는 전용면적 기준 3.3㎡당 약 700만원 ~ 1,000만원 수준으로, 이는 본건과 Property Type이 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 작용합니다.

본건은 말소되지 않는 권리 없이 명확한 권리 관계를 가지고 있으며, 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이라는 점은 큰 장점입니다. 이러한 점을 고려할 때, 감정가액 이상으로 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다.

상기 감정가액, 현지 시세 동향 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 730,000,000원 수준으로 제시합니다. 이는 잠재적 경쟁률 및 실제 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가 결정 시 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.