나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51802 [1] 서울특별시 송파구 거여동 605-3 송파헤븐시티더테라스 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연우감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""서울거원초등학교"" 남서측 근거리에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하는 지대입니다.

교통상황

본건이 속하는 건물까지 차량출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에
거여역(5호선)이 소재하는 등 대중교통이용의 편의도는 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 라멘조, 일부철골조지붕 지하5층 지상15층 건물 내 2층 208호로서,
사용승인일은 2021.03.24 입니다.

이용상태

공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 잠금장치로 폐문상태입니다. 관리사무소에
문의결과 책상 및 의자 등의 비품이 일부 소재하나, 상당기간 폐문상태로 탐문조사되었습
니다.

설비내역

공동위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기, 주차장 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측 및 남동측으로 포장도로에 접하고 북동측으로 보행자도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2021-12-24) , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)
(2020-07-07)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2020-07-07)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)
(2020-07-07)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부
사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>
토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도
(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다.

2) 본건은 상당기간 폐문상태로 탐문되는 바, 경매진행 및 참여시 관리비 미납상태 등을
별도 확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51802 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOO (중앙농업협동조합)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 605-3 송파헤븐시티더테라스 2층208호

건물구조: 철근콘크리트구조 라멘조, 일부철골조지붕 지하5층 지상15층 건물

사용승인일: 2021.03.24

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 474,000,000원

토지면적: 11.50㎡ (약 3.48평)

토지지분: 11.5026㎡ (약 3.48평)

건물면적: 47.27㎡ (약 14.30평)

건물지분: 47.27㎡ (약 14.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타

용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설-소매점)

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등 (상세 내용은 2.1. 참조)

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 서울거원초등학교 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하는 지역입니다.

본건이 속하는 건물은 정방형 토지로서 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 실제로는 업무시설 및 근린생활시설로 복합 사용 가능한 건물입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

근거리에 5호선 거여역이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 보통 수준입니다.

건물은 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접하고 북동측으로는 보행자도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 7일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당(을1, 채권최고액 432,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 572,611,308원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

그러나 본건은 상당 기간 폐문 상태로 탐문되었으며, 임대 관계는 미상입니다.

경매 진행 및 참여 시, 관리사무소 등을 통해 실제 점유 관계 및 관리비 미납 여부를 반드시 별도로 확인하시기 바랍니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

지상권 관련 사항도 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

공부상 본건의 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현재는 폐문 상태로 정확한 내부 이용 현황 파악이 어렵습니다.

관리사무소 문의 결과, 내부에는 책상 및 의자 등 비품이 일부 소재하나 상당 기간 폐문 상태로 탐문되었습니다.

본 건물은 2021년 3월 24일 사용승인을 받은 신축 건물입니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 복합 건축물로서 근린생활시설로도 활용 가능합니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 서울특별시 송파구 거여동 일대는 아파트 단지와 주택가, 그리고 근린생활시설 및 오피스텔이 혼재된 지역입니다.

서울거원초등학교 인근에 위치하여 일정 부분의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5호선 거여역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승도 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

5호선 거여역을 중심으로 한 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

서울거원초등학교, 송파도서관 등이 인근에 위치합니다.

오금공원, 거마산 등이 근거리에 있어 녹지 공간 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 주변 혐오시설

현재까지 주변 지역에 혐오시설(장례식장, 쓰레기처리장, 대규모 축사 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 재확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

본건은 상당 기간 폐문 상태로 탐문되었으며, 현재 내부 점유자 파악이 어렵습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 나타났으나, 만약 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

경매 진행 시, 관리비 미납 상태 등을 별도로 반드시 확인하시기 바랍니다.

6.2. 권리 관련

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타 리스크

신축 건물임에도 불구하고 장기간 폐문 상태로 방치된 점은 공실 가능성 또는 임대 수익률에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.) 등 다양한 제한사항이 존재하므로, 향후 건물 이용 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 송파구 거여동에 위치한 신축 근린상가/업무시설입니다.

5호선 거여역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리하며, 주거 지역과 상업 시설이 복합된 지역에 위치합니다.

2021년 사용승인된 신축 건물로 상품성이 양호하며, 감정가는 474,000,000원입니다.

등기부상 권리관계는 명확하며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

다만, 현재 폐문 상태로 장기간 방치된 것으로 보이는 점, 실제 점유 및 임대 현황 파악의 중요성, 그리고 다양한 토지이용 제한 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

송파구 거여동이라는 입지적 강점과 5호선 거여역 역세권이라는 교통의 편리성을 갖추고 있습니다.

2021년 준공된 신축 건물로 비교적 최신 시설을 보유하고 있어 경쟁력이 있습니다.

실제 이용 시 소매점, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

매각으로 인한 권리 소멸로 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 있는 임차인이 없어, 입찰가 산정 시 인수 부담금은 없습니다.

감정가 474,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 낙찰가율, 본 건의 현재 상태(폐문, 공실 가능성 등)를 종합적으로 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 예상 수익률 및 투자 목표 등을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

(구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사 후에 산정 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.