나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51688 [1] 서울특별시 은평구 응암동 594-80 오롯이빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""새절역"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교
통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 7층 내 4층 402호로서,

외벽 : 치장석, 치장벽돌 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : PVC샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재감지기, 화재경보기, 스프링쿨러, 도시가스에 의한 개별난방설
비, CCTV 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측, 남측의 약 6미터, 3미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과
밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51688 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 594-80 오롯이빌 4층 402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 270,000,000원

토지 면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

토지 지분: 17.62556㎡ (약 5.33평)

건물 면적: 29.44㎡ (약 8.90평)

건물 지분: 29.44㎡ (약 8.90평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "새절역" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역(새절역)이 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

대상 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2020-08-27, 권리자: 권오준, 권리금액: 120,000,000원)

이 권리보다 늦은 날짜에 등기된 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석 포함)

본 건의 가장 중요한 권리 사항은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

* 임차인: 김정훈

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-10

* 확정일자: 2020-06-08

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권(을2)은 말소기준권리(을1)보다 선순위 전입일자 및 확정일자를 가지고 있어 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다. 등기부상 "말소: 인수"로 표시되어 있으며, 감정평가서 요약에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 2번 주택임차권등기(2024.12.20. 제157591호)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 200,000,000원 중 배당을 통해 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 갑1 (2020-04-27)

* 공유자전원지분전부이전: 갑2 (2020-07-10, 소유자 변경)

* 주택임차권: 을2 (2020-07-10, 김정훈, 보증금 200,000,000원, 인수)

* 근저당권: 을1 (2020-08-27, 권오준, 120,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 갑3 (2023-08-03, 박현경, 185,605,479원, 말소)

* 압류: 갑4 (2024-12-31, 은평구, 말소)

* 강제경매: 갑5 (2025-07-18, 김정훈, 50,000,000원, 말소) - 채권자 겸 강제경매 신청인이 임차인 김정훈입니다.

* 압류: 갑6 (2025-07-28, 국민건강보험공단, 말소)

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액 합계: 505,605,479원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

본건이 속한 "오롯이빌"은 2020년 4월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 다세대주택입니다. 총 13세대가 거주하는 것으로 파악됩니다. (건축물표제부 요약 참조)

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 응암동 일대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 29.83㎡ (약 9.02평), 6층, 2018년식 "인산엘르빌" 29,000만원.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 35.08㎡ (약 10.61평), 1층, 1991년식 13,000만원.

* 2026년 5월 거래: 전용면적 32.16㎡ (약 9.73평), 1층, 1989년식 27,800만원.

4.3. 시세 추이

본건의 전용면적은 29.44㎡ (약 8.90평)으로, 가장 유사한 면적 및 연식의 매매 사례인 "인산엘르빌" (29.83㎡, 2018년식)이 29,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 27,000만원은 시장가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다. 다만, 유사한 거래가 13,000만원에서 29,000만원 사이로 분포하여, 건물 연식 및 층수에 따른 시세 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 7층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 치장석 및 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 PVC 샷시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 화재감지/경보기, 스프링클러, 도시가스 개별난방, CCTV 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 지역 생활 편의시설

제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 위험

본건의 가장 큰 리스크는 보증금 200,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 이는 매수인의 실질적인 인수 금액을 크게 증가시키는 요인으로 작용합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임차권 등 다양한 권리들이 등기되어 있어 권리 분석에 신중해야 합니다. 특히 임차인의 대항력과 인수되는 보증금은 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 핵심적인 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 새절역 인근에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 설비는 통상적인 수준으로 파악됩니다. 그러나 현재 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 2억 원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인으로 인해 실질적인 취득 비용이 대폭 증가하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 위험 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 새절역 역세권 입지로 향후 역 주변 개발에 따른 가치 상승 기대 가능성.

* 비교적 최근 연식 (2020년 준공) 건물로 즉각적인 리모델링 수요는 낮을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 변수입니다. 현재 제시된 감정가 270,000,000원을 기준으로 입찰할 경우, 총 인수금액은 470,000,000원 (입찰가 + 인수 보증금)에 달하게 됩니다. 이는 최근 유사 면적 매매 사례 최고가인 29,000만원을 훨씬 상회하는 금액입니다.

따라서, 매수인의 총 부담액이 주변 시세 범위를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 제외한 순수 입찰가는 50,000,000원에서 70,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

만약 70,000,000원에 입찰할 경우, 총 인수 금액은 70,000,000원 (입찰가) + 200,000,000원 (인수 보증금) = 270,000,000원이 됩니다. 이는 감정가와 동일한 수준으로, 임차인과의 협상이나 명도 전략에 따라 추가적인 고려가 필요합니다.

보수적인 투자 관점에서, 총 부담액이 300,000,000원을 넘지 않도록 한다면, 입찰가는 100,000,000원 이하가 되어야 합니다.

본 보고서에서는 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 70,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이 경우 매수인의 최종 취득 비용은 270,000,000원이 되며, 이는 감정가와 일치하나 임차인 문제로 인한 위험을 충분히 반영한 보수적인 금액은 아닙니다. 실제 입찰 시에는 철저한 명도 계획 수립 및 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.