나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51804 [1] 서울특별시 송파구 거여동 554-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해랑감정 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여에 소재하는 지하철5호선 ""거여역"" 북서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 ""거여역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 현황 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 35미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 오금로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(거여지구) , 도로(2013-06-20)(접합) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-27)(송파공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)),건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역(세부사항은 건축과 문의))

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물 ㉠(조적조, 슬래브지붕, 창고, 약 16㎡, 최선웅 지분 약 2.4㎡)이 소재하나, 본건에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 4층 건물로서(사용승인일 1989.10.27.)
외벽 : 적벽돌 붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 일부 인테리어 마감 등,
창호 : 알루미늄샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 현황 상업용으로 이용중인 것으로 조사됨.
-지1층 : 거여커피숍
-1층 : 부윤부동산, 맛난반찬, 신전떡볶이
-2층 : 일초픽(바닷)
-3층 : 김근식 송파미래로연구소
-4층 : 융 심리학연구소(새뜰교회)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-현황 상업용으로 이용중임
-지분매각, 공유자우선매수청구권 1회 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51804 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 554-5 (신주소: 서울특별시 송파구 오금로 482)

토지면적: 184.60㎡ (약 55.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 464.84㎡ (약 140.56평)

건물 제시외면적: 16.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 제2종근린생활시설

구조: 철근콘크리트조 슬래브 4층 건물

사용승인일: 1989년 10월 27일

건물 층수: 지하 1층, 지상 4층

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

건물 제시외건물: 조적조, 슬래브지붕, 창고, 약 16㎡ (최선웅 지분 약 2.4㎡)

1.5. 감정가 및 채권자

감정가: 381,984,600원

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 현황 상업용으로 이용중임

* 지분매각, 공유자우선매수청구권 1회 제한

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 송파구 거여동에 소재하며, 지하철 5호선 거여역 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 거여역이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

2.2. 토지 이용 상태 및 도로

본건은 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로 노폭 약 35미터 내외의 오금로와, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(거여지구)

* 도로(2013-06-20)(접합), 도로(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-27)(송파공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

* 건축선(2019-03-28)(3m 건축선 지정구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지/건물)

등기부채권 총액: 956,541,985원 (토지 및 건물 동일)

말소기준권리: 2022년 12월 19일자 하남농업협동조합 근저당권 (말소 예정)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

총 6명의 임차인이 조사되었습니다. 이 중 5명은 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다.

* 임차인: 김덕규

보증금: 15,000,000원, 차임: 500,000원

전입일자: 2022-09-01, 대항력: 있음

* 임차인: 이상철

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,540,000원

전입일자: 2015-04-23, 대항력: 있음

* 임차인: 이상희

보증금: 25,000,000원, 차임: 1,600,000원

전입일자: 2009-09-21, 확정일자: 2009-10-15, 배당신고일자: 2025-09-11, 대항력: 있음

* 임차인: 이선옥

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,430,000원

전입일자: 2015-04-20, 대항력: 있음

* 임차인: 임승이

보증금: 10,000,000원, 차임: 600,000원

전입일자: 2024-07-17, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사바닷대표허정

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,050,000원

전입일자: 2021-07-01, 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 (인수 보증금)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 중 대항력 있는 자들의 보증금은 인수되지 않는 것으로 보입니다. 그러나 확정일자 및 배당 신고 여부에 따라 실제 인수 여부는 변동될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제2종근린생활시설로, 현재 상업용으로 이용 중입니다.

* 지1층: 거여커피숍

* 1층: 부윤부동산, 맛난반찬, 신전떡볶이

* 2층: 일초픽(바닷)

* 3층: 김근식 송파미래로연구소

* 4층: 융 심리학연구소(새뜰교회)

4.2. 주변 상권 특성

본 건은 지하철 5호선 거여역 인근에 위치하며, 주변은 상업시설과 주거지가 혼합된 지역입니다. 카페, 편의점, 식당 등 소규모 자영업과 병원, 학원, 미용실 등 주민 생활 밀착형 업종이 다수 분포하고 있습니다. 지역 주민 및 직장인, 학생들을 주요 이용층으로 하고 있습니다. 거여동 일대는 모아타운 사업 추진 등으로 주거환경이 개선되고 있으며, 이는 상권 확대 가능성을 시사합니다. 인근 상업시설의 평균 임대료는 평당 약 9만 원에서 20만 원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

지하철 5호선 거여역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 노폭 35미터의 오금로 등 주요 도로와 접하고 있어 차량 접근성도 양호합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

송파공업고등학교가 인근에 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. 자세한 학군 정보는 추가 조사가 필요합니다. 주변에 병원 및 의원 등 의료 시설도 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 편의시설

반경 내에 다양한 소매점, 식당, 카페 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에서 성동구치소 부지 개발 관련 주민 반발 사례가 있으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련은 낮습니다. 거여동 인근에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다. 서울시의 혐오시설 관련 지역 간 갈등 사례들이 있으나, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 현재 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각됩니다. 따라서 낙찰 후 공유자들과의 협의가 필요할 수 있으며, 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수 신고가 있었으며, 공유자우선매수청구권이 1회 제한되어 있습니다. 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

6.3. 대항력 있는 임차인

다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 낙찰자가 해당 임차인들의 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인들의 보증금 합계는 0원으로 인수되지 않는 것으로 파악되나, 실제 인수 여부 및 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 제시외 건물

건물 면적 외에 약 16㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄매각 대상입니다.

6.5. 토지 이용 규제

본 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다. 건축 및 개발 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

6.6. 기타

건물 노후화: 1989년 사용승인된 건물로, 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여역 초역세권에 위치한 제2종근린생활시설 건물로, 상업 시설 및 주거지가 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다. 지하철 접근성이 우수하고 주변 상권도 비교적 활성화되어 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 권리 관계가 복잡하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 건물 노후화 및 제시외 건물 존재, 토지 이용 규제 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 거여역 인근으로 교통이 편리하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 안정적 임대 수익 가능성: 다양한 업종의 임차인이 성업 중이며, 상업시설로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 거여동 일대의 모아타운 개발 등 지역 발전 가능성이 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 381,984,600원으로 책정되었습니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수권 등 복잡한 권리 관계와 건물 노후화, 제시외 건물 존재 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

실제 투자 가치는 주변 시세, 임대료 수익률, 향후 개발 가능성, 명도 관련 비용 등을 면밀히 분석하여 결정해야 하며, 본 건의 경우 이러한 추가적인 시장 조사를 통해 실질적인 경매 시장에서의 예상 입찰가를 산출하는 것이 합리적입니다.

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매 참여 시에는 현장 방문 및 법률 전문가의 자문을 반드시 받으시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.