나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51785 [1] 서울특별시 송파구 방이동 39-2 신동아타워 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 '방이중학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 뭉촌토성역(지하철 8호선) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골 철근 및 철근콘크리트구조 슬래브지붕 21층 건물 내 제11층 제1106호로서,
외벽 : 치장석 붙임, 몰탈위 페인트칠 등
내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비, 소방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상복합아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 10m 내외의, 동측, 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

방이동 39-2 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2022-06-30)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

집합건축물대장(표제부/전유부,갑)상 위반건축물 표시 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51785 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 방이동 39-2 신동아타워 11층 1106호

용도: 아파트

감정가: 685,000,000원

토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평) (전용면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOOO (강릉시수산업협동조합)

건물 구조: 철골 철근 및 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 21층 건물 중 제11층 제1106호

건물 층수: 지하 5층, 지상 21층

건물 사용승인일: 1995년 04월 18일

총 건물 면적: 21759.21㎡

총 대지 면적: 2119.2㎡

건폐율: 48.42%

용적률: 144.89%

2. 입지조건

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 '방이중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 뭉촌토성역(지하철 8호선)이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

남측으로 폭 약 10m, 동측 및 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건 소재지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

또한, 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 30일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 06월 15일 접수된 뉴프라임론대부주식회사의 근저당권(을17)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 방용배

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2024년 01월 22일

* 확정일자: 2023년 12월 19일

* 배당신고일자: 2025년 08월 05일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

소유권 이전 등기 다수 확인 (갑3, 갑4, 갑5)

근저당권 (을17, 뉴프라임론대부주식회사, 2023-06-15) - 말소기준권리

주택임차권 (을18, 방용배, 2026-05-19) - 말소

임의경매 개시 결정 (갑6, 강릉시수산업협동조합, 2025-07-21) - 말소

가압류 (갑7, 비엔케이캐피탈, 2025-07-29) - 말소

가압류 (갑8, 웰컴저축은행주식회사, 2025-08-28) - 말소

근저당부채권질권설정 (을17-2, 완도금일수산업협동조합, 2025-11-28) - 말소

권리 분석 요약:

본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정이며, 임차인 방용배 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 낙찰자는 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 상가지대 내에 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주변에는 다양한 소매점, 식당, 서비스업 등 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

인근 지역을 종합적으로 조사한 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 8호선 뭉촌토성역과 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 북서측 인근에 방이중학교가 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물 표기가 존재합니다. 이는 향후 건물 이용, 증축, 대수선 등과 관련된 제한이나 이행강제금 부과 등 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 관련 내용을 확인하고 전문가와 상담이 필요합니다.

토지거래허가구역: 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.3.24.~2025.9.30.). 해당 기간 내 또는 이후 거래 시 허가 요건을 충족해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철역과 근접하고 상업시설이 발달한 지역에 위치하여 입지적인 장점을 가지고 있습니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 표기가 있다는 점은 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 위반건축물 문제는 향후 재산권 행사 및 경제적 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

서울 송파구의 입지적 장점을 누릴 수 있으며, 지하철역과 인접하여 교통이 편리합니다.

주변으로 다양한 상업시설이 발달하여 생활 편의성이 우수합니다.

위반건축물 리스크를 충분히 인지하고 이를 해소할 방안을 모색할 수 있다면, 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 685,000,000원입니다.

본건은 위반건축물이라는 중대한 하자 요인이 존재하므로, 입찰가는 감정가 대비 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 위반건축물 해소 비용, 향후 재산권 행사 가능성 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 위반건축물 리스크를 고려하여 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권장합니다.

인수되는 보증금은 없어 입찰가 산정 시 추가적인 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.