나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11079 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 94-129 경동미르웰여의도 제10층 제1010호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 ""영등포동주민센터"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대, 오피스텔, 병원 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""영등포시장역(지하철5호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물내 제10층 제1010호로서,
(사용승인일: 2017.09.21)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설, 기계식주차시설 및 도시가스에의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5~6m 내외, 남서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m
(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11079 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 94-129 경동미르웰여의도 제10층 제1010호

건물명: 경동미르웰 여의도

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제10층 제1010호

사용승인일: 2017년 9월 21일

감정가: 164,000,000원

토지면적: 5.11㎡ (약 1.55평)

건물면적 (전용면적): 14.03㎡ (약 4.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대, 오피스텔, 병원 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 "영등포시장역(지하철 5호선)"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

* 토지 이용 및 도로: 인접 대지와 등고평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건 북서측으로 노폭 약 5~6m 내외, 남서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 케이비캐피탈주식회사의 가압류 (2023.02.15. 접수)입니다.

* 경매 절차 진행으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 을1 주택임차권(김소담)은 말소기준권리보다 선순위로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있었습니다.

* 하지만 본건은 "임차인 김소담 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"되는 특이사항이 있습니다.

* 이는 낙찰자가 임차인의 보증금반환채무를 인수하지 않으며, 임차인이 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 한다는 조건이므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부채권 총액은 약 235,968,567원입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 영등포동2가는 영등포시장과 인접하여 전통적인 상업 지역의 특성을 가지고 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

* 주변에 아파트, 다세대 주택, 오피스텔 등 주거 시설과 더불어 병원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

* 영등포시장역(5호선)을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있어 유동 인구는 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 최근 주변 다세대 주택의 거래 사례를 보면, 2026년 3월 기준으로 약 28~29㎡ 면적의 주택이 268,000,000원에서 310,000,000원 수준에서 거래되었습니다. 이는 본건의 전용면적(14.03㎡)보다 두 배 이상 큰 면적의 가격입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 영등포시장, 각종 병원, 금융기관, 쇼핑 시설(타임스퀘어 등) 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 올림픽대로, 강변북로 등 주요 도로 접근성이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인의 권리 포기 조건: 임차인이 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되나, 이행 여부에 대한 확인이 필수적입니다. 조건 불이행 시 명도 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 협소한 면적: 건물 전용면적이 14.03㎡ (약 4.24평)으로 매우 작아 재판매 또는 재임대 시 수요가 제한적일 수 있으며, 이는 향후 자산 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 문구가 있어, 구체적인 변경 내용에 따라 낙찰 후 추가적인 확인이나 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연도: 2017년 사용승인으로 비교적 신축 건물이나, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 영등포시장역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 조건으로 매각되어 권리 인수 리스크는 적습니다. 다만, 전용면적이 14.03㎡로 매우 협소한 점은 향후 활용도 및 가치 상승에 제약을 줄 수 있는 요소입니다. 감정가의 적정성과 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 검토 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능한 초역세권 단지입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로, 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 영등포 시장, 병원, 쇼핑 시설 등 다양한 생활 편의 시설에 대한 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소형 투자에 적합할 수 있는 실용적인 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 164,000,000원입니다. 최근 주변 다세대 주택의 거래 사례(28~29㎡)는 268,000,000원에서 310,000,000원 수준으로, 이는 본건의 면적(14.03㎡)보다 약 두 배 이상 큰 면적입니다. 본건의 협소한 면적, "HUG 인수조건 변경" 등의 특수 조건, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80%~90% 수준인 약 130,000,000원 ~ 147,000,000원 사이에서 입찰가를 신중하게 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 해당 지역의 소형 주택 시장 동향과 본건의 구체적인 조건들을 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.