나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10964 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""교남학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일:2022.03.11)
외벽: 치장 벽돌 붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타사항: 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10964 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 14.98㎡ (약 4.53평)

토지지분: 14.98㎡ (약 4.53평)

건물면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

건물지분: 22.2㎡ (약 6.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: HF 인수조건 변경, 공동담보

건물 사용승인일: 2022년 3월 11일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "교남학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

본건은 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 중요시설물보호지구 (공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역 (공항시설법), 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호), 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

주변 환경:

주변에 학교(교남학교) 및 다양한 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설이 인접해 있다는 특이사항은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 양천구에서 신청한 압류(2025년 2월 11일)입니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리 사항은 없습니다.

소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 임차인 이재흥의 주택임차권 (2024년 4월 30일 등기, 보증금 274,000,000원)은 말소 대상입니다.

* 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 (2025년 7월 15일) 또한 말소 대상입니다.

임차인 분석:

* 임차인: 이재흥

* 보증금: 274,000,000원

* 전입일자: 2022년 4월 22일

* 확정일자: 2022년 4월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소될 예정입니다.

주의사항 및 특별매각조건:

* 본건은 임차인의 보증금반환채권승계인인 한국주택금융공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

* 채권자(한국주택금융공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

* 따라서, 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역으로, 지역 내 소비 활동이 이루어지는 상권입니다. 최근 거래된 "더원" 건물 내 다른 세대의 매매 사례(2026년 7월 1일, 21,600만원, 19.98㎡)를 고려할 때, 신축 건물이라는 점과 면적을 감안하면 유사 또는 그 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: "교남학교"가 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 주거지역 내 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 상태:

* 건물은 2022년 3월 사용승인된 신축 건물로, 철근콘크리트 구조입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단, 폐문 부재로 내부 이용 상태는 확인하지 못했습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 폐문으로 인해 물건의 실제 내부 상태, 하자, 수리 필요성 등을 직접 확인할 수 없다는 점이 잠재적 리스크입니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역 지정: 지목 도로 한정에 대한 구체적인 의미 확인이 필요하며, 토지 거래 시 해당 허가구역 지정 기간(2029년 9월 9일까지) 동안 허가 절차가 수반될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 신축된 "더원" 건물 내 도시형생활주택으로, 권리관계가 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 전혀 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 신축 건물임에도 불구하고 감정가 이하의 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 내부를 직접 확인하지 못한 점은 아쉬우나, 신축 건물이라는 점과 명확한 권리관계를 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물의 노후도가 거의 없어 즉시 사용하거나 임대가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수하는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 274,000,000원을 인수할 필요가 없습니다.

* 입지: 서울 강서구 화곡동 지역은 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로, 실수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 284,000,000원입니다.

동일 건물 "더원"의 유사 면적(19.98㎡) 사례가 2026년 7월 1일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 이보다 면적이 넓고(22.20㎡) 사용승인일이 더 최신(2022년 vs 2019년)이라는 점을 감안할 때, 최소한 유사 거래가 이상으로 평가될 수 있습니다.

신축 건물의 가치와 면적, 최신 건축 연도를 고려하면, 감정가를 기준으로 하되 낙찰 가능성을 높이기 위해 적정 수준의 가치 판단이 필요합니다.

본건의 잠재적 시장 가치를 고려하여, 보증금 인수 부담이 없다는 점과 신축 건물의 희소성을 감안할 때, 260,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.