나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10964 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10964 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매12계 2025타경10964 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제3층 제302호 | 감정가: 284,000,000원 | 최저가: 284,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10964 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10964 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-9 더원 제3층 제302호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 284,000,000원

토지면적: 14.98㎡ (약 4.53평)

건물면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 한OOOOOOO

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "교남학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

남동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

경매 절차를 통해 소유권이 이전되므로, 통상적으로 권리상 문제는 매각으로 소멸됩니다. 다만, 세부적인 권리 관계는 등기부등본 및 관련 서류를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

주변이 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

"도시형생활주택(단지형다세대)"으로 이용 중이라는 점에서, 1~2인 가구를 대상으로 하는 소형 임대 사업에 적합할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 제3층에 위치하며, 2022년 3월 11일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현황 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점입니다. 내부 마감 상태, 설비 작동 여부, 누수, 결로 등 하자를 파악할 수 없어 인수 후 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 다음과 같은 제한 사항이 존재합니다.

'중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)<공항시설법>' 등 공항 관련 구역으로 지정되어 있어, 건축이나 용도 변경 시 공항 운영에 영향을 미치는 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

'상대보호구역', '절대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호를 위한 건축 및 시설물 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

'대공방어협조구역'으로 지정되어 있어 비행 안전을 위한 고도 제한 등 군사 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

'소규모주택정비 관리지역', '과밀억제권역', '토지거래계약에 관한 허가구역' 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 거래 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

임대 관계가 불분명하여, 현재 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 인근에 대규모 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 신축급의 소형 도시형생활주택으로, 서울 강서구라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하나, 내부 미확인으로 인한 불확실성과 다수의 공항 및 교육 관련 규제는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

명확한 권리 분석과 함께, 현장 재확인 및 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 상품성이 양호합니다.

서울시 강서구라는 입지로 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

소형 면적(약 6.7평)으로 1~2인 가구 임대 수요를 겨냥한 투자에 적합합니다.

신축 건물로서, 기본적인 하자만 없다면 비교적 빠른 임대 회전율을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계