나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11069 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-420 제3층 제302호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11069 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-420 제3층 제302호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경11069 | 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-420 제3층 제302호 | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 191,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11069 (1)

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-420 제3층 제302호

감정가: 239,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 배OO

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

건물면적: 21.15㎡ (약 6.40평)

토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

1.3. 특이 및 주의사항

본 물건의 가장 중요한 특이사항은 권리관계 처리 조건입니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 추가로 임차보증금을 인수할 위험이 사실상 제거된 조건으로, 입찰 전 반드시 확인해야 할 긍정적인 요소입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 교통 상황

본건은 서울 영등포구 영등포동2가 소재 '영등포동 주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 업무 혼합 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 '영등포시장역'이 소재하는 초역세권입니다. 도보로 이용 가능한 영등포시장역을 통해 여의도, 광화문 등 주요 업무지구로의 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 토지이용계획 및 도로 조건

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있어 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 과밀억제권역에 속합니다.

도로조건: 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석 (Risk Analysis)

3.1. 경매의 종류 및 채무 관계

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 채무자 및 소유자가 동일인(배OO)이므로 복잡한 채무 관계에 따른 법정지상권 등의 권리 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차 관계 인수 리스크

주의사항에서 명시된 바와 같이, 본 물건은 '임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각됩니다. 이는 통상적인 경매 물건에서 발생하는 가장 큰 리스크인 '배당받지 못하는 임차보증금의 낙찰자 인수' 위험이 사전에 제거되었음을 의미합니다. 이 조건은 권리 분석상 매우 유리한 조건으로 작용합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 수요

본건은 5호선 영등포시장역 역세권에 위치하며, 여의도 금융업무지구 및 영등포 업무지구 직장인 수요를 흡수할 수 있는 핵심 임대 수요지입니다. 영등포구 내 4만 3천여 개의 사업체와 36만 명 이상의 종사자가 존재하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 주요 생활 인프라

대형 쇼핑시설: 타임스퀘어, 더현대 서울(파크원), IFC몰, 신세계백화점, 롯데백화점 등 서울 서남부권의 핵심 상업시설이 지척에 위치하여 뛰어난 생활 편의를 제공합니다.

문화/녹지시설: 한강시민공원, 여의도공원, 선유도공원이 가까워 도심 속에서도 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있습니다.

공공기관: 영등포구청, 영등포경찰서, 한림대 한강성심병원 등 주요 공공 및 의료 시설이 인근에 있어 접근성이 좋습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

지도 등 주변 시설 검색 결과, 인근에 특기할 만한 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 영등포 전통시장 인근에 위치하여 주말 또는 특정 시간대에 소음이나 혼잡함이 발생할 가능성은 있으나, 이는 동시에 생활 편의성을 높이는 요소이기도 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려사항

5.1. 오피스텔 시장 환경

최근 몇 년간 고금리 지속 및 오피스텔의 주택 수 산정 등으로 인해 수익형 부동산 시장이 침체되어 있으며, 이로 인해 경매/공매 물건이 증가하는 추세입니다. 이러한 시장 상황을 반영하여 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

5.2. 주차 시설 및 접근성

본건 건물에는 기계식 주차 설비가 구비되어 있으나, 구도심 지역의 특성상 인근 도로 폭이 약 4m로 협소하여 대형 차량의 진출입에는 일부 불편이 따를 수 있습니다.

5.3. 개발 호재 리스크 (New Town, 신청사 등)

영등포 뉴타운 사업 및 영등포구 통합 신청사 건립 등 주변 개발 호재는 장기적인 가치 상승 요인이지만, 개발 기간 동안은 공사 소음 및 주변 혼잡이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 핵심 업무지구(여의도, 광화문)로의 접근성이 뛰어난 5호선 역세권 오피스텔로, 풍부한 임대 수요를 확보하고 있는 우량 물건입니다. 특히, '임차보증금반환청구권 포기 조건'이 붙어 있어 일반적인 권리 인수 리스크가 해소된 점이 가장 큰 매력입니다. 다만, 최근의 오피스텔 시장 침체를 고려하여 감정가 대비 적절한 가격 분석이 필요합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 핵심 권리 안전성: 임차보증금반환청구권 포기 조건으로, 낙찰 후 명도 진행 시 미배당 보증금 인수 부담이 없습니다.

2) 초역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능. 여의도 직장인 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

3) 우수한 생활 인프라: 주변 대형 백화점, 쇼핑몰, 한강공원 등 생활 편의시설이 밀집된 '몰세권' 입지.

4) 미래 개발 기대: 영등포 뉴타운 및 구 통합 신청사 건립 등 지역 개발 호재의 수혜 가능성.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계