나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11090 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제4층 제428호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 ""신방화역(지하철9호선)"" 남동측 인근에 위치하는
부동산(구분건물, 마곡헤리움1차 제4층 제428호)으로서, 주위는 아파트단지, 업무시설 및
근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선
(신방화역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상14층건내 제4층 제428호로서,
(사용승인일: 2015.07.29)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평
표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-01)(강서교육지원청에 반드시
확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역
(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11090 (1)

물건소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제4층 제428호

용도: 오피스텔

감정가: 155,000,000원

토지면적: 5.42㎡ (약 1.64평)

건물면적: 24.07㎡ (약 7.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO (임차인 권혁선과 동일인으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 신방화역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등에 속하며, 다양한 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 제한 및 관리 사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 22일 접수된 채권자 권혁선(권OO)의 강제경매개시결정 등기(갑6)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 이 등기가 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권혁선 (개인정보 보호를 위해 '권 '으로 표기)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2019년 12월 31일

* 확정일자: 2022년 12월 23일

* 대항력: 있음

* 비고:

- 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금은 1억 6천만원입니다.

- 임차인의 전입일자(2019.12.31) 및 확정일자(2022.12.23)가 말소기준권리(2025.07.22)보다 선순위에 해당하므로, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

- 본 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차상 특정 내용을 의미할 수 있으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원은 통상적으로 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

- 임차인의 보증금 1억 6천만원은 본건의 감정가 1억 5천 5백만원을 초과하므로, 이는 본 경매물건의 가장 중요한 위험 요소입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 마곡 헤리움1차는 2015년 7월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔로, 총 14층 규모입니다.

* 최근 실거래가 정보:

- 2026년 7월 20일, 6층에 위치한 전용면적 24.07㎡ 오피스텔이 136,000,000원(1억 3천 6백만원)에 거래되었습니다 [cite:json1, json2].

- 2026년 7월 9일, 11층에 위치한 전용면적 24.07㎡ 오피스텔이 136,000,000원(1억 3천 6백만원)에 거래되었습니다 [cite:json3].

* 시세 분석: 최근 실거래가는 약 1억 3천 6백만원 수준으로, 감정가 1억 5천 5백만원보다 낮은 가격에 거래되고 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 부담이 시세에 반영된 결과로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 마곡지구의 중심부에 위치하여 업무시설, 주거단지, 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설, 편의시설 등이 다수 소재하여 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설(축사, 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 중요시설물보호지구에 포함되어 있어 관련 규제가 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인(권 )의 보증금 1억 6천만원이 감정가 1억 5천 5백만원을 초과한다는 점입니다. 낙찰자는 이 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

* 도시개발구역 및 각종 규제: 마곡지구 개발구역 내 위치하며, 공항 보호구역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받아 향후 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 감정평가서 요약에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 정보가 명확히 제공되어 있어 이 부분은 임차인 분석으로 상쇄될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡지구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 마곡지구 개발에 따른 잠재적 가치가 있습니다. 그러나 1억 6천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 감정가를 초과하는 상황입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액이 감정가보다 훨씬 높아질 수 있음을 의미하며, 투자 수익률에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 본 경매물건에 대한 입찰은 임차인과의 협상 결과, 예상 인수 보증금을 포함한 총 지출 비용, 그리고 향후 시장 가치 변화 등을 종합적으로 고려한 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 잠재력: 대기업 입주 및 지속적인 개발로 인한 배후 수요 증가 기대.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 신방화역 인근으로 교통 편리.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 상태 양호.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 155,000,000원

* 최근 실거래가: 136,000,000원

* 대항력 있는 임차인 보증금(인수 예상): 160,000,000원

분석:

규정에 따라 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 최근 실거래가(1억 3천 6백만원)와 감정가(1억 5천 5백만원)를 고려하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원을 인수해야 하는 점을 감안하면, 본 건의 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 낙찰가가 감정가(1억 5천 5백만원) 수준으로 결정될 경우, 총 지출액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이므로 1억 5천 5백만원 + 1억 6천만원 = 3억 1천 5백만원이 됩니다. 이는 최근 실거래가보다 훨씬 높은 금액입니다.

따라서, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만원을 별도로 인수한다고 가정했을 때, 건물 자체에 대한 합리적인 입찰가 상한선은 최근 실거래가 이하로 설정하는 것이 타당합니다.

예상 입찰가 (건물 자체 가격 기준): 130,000,000원 이하

중요 주의사항:

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 가격입니다. 실제 투자 비용은 '예상 입찰가'에 '인수 보증금 1억 6천만원'을 더해야 하므로, 총 지출액은 최소 2억 9천만원 이상이 될 수 있습니다. 따라서 본 경매물건은 낙찰 후 임차인과의 협상 결과에 따라 실질적인 투자 금액이 크게 달라지므로, 반드시 총 지출 가능 금액을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.