나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11067 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡4동주민센터"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 본건 근거리에 수도권 지하철 2·5호선 ""까치산역"", 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서,
(사용승인일 : 2020.06.05.)
외벽 : 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(거실, 방2, 욕실, 발코니 등)임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서 ""도시형생활주택(단지형다세대)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 등은 미상임.
기타 : 등기부상 대지면적(362.8㎡)과 집합건축물대장(표제부)상 대지면적(360.19㎡)이 상이하므로 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11067 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2020년 6월 5일

감정가: 289,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

토지면적: 20.36㎡ (약 6.16평)

건물면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 수도권 지하철 2·5호선 "까치산역"이 근거리에 있고, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 8월 10일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑3).

인수되는 권리: 을구 1번의 주택임차권 (최경민). 해당 임차인은 대항력이 있으며, 임차보증금 289,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑5 (한국주택금융공사 강제경매), 갑4 (연수세무서장 압류) 등은 매각으로 소멸됩니다.

기타 권리사항: 등기부상 대지면적(362.8㎡)과 집합건축물대장상 대지면적(360.19㎡)에 차이가 존재합니다.

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 최경민 (한국주택금융공사가 권리를 승계한 신청채권자)

보증금: 289,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 31일

확정일자: 2021년 3월 16일

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

비고: 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 도시형생활주택(다세대)이 밀집한 주거지역 내에 위치합니다. 주변에 대규모 상업시설보다는 주거 기능에 집중된 지역으로 판단됩니다. "까치산역" 역세권으로서 소규모 상권 형성이 가능하나, 주로 주거지로서의 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: "화곡4동주민센터"가 인근에 있어 행정서비스 이용이 용이합니다. 기타 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제약 사항을 확인해야 합니다.

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선으로 서울 시내 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 보증금: 을구 1번 임차인의 보증금 289,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 위험 요소입니다.

토지/건물 면적 차이: 등기부상 대지면적과 집합건축물대장상 대지면적의 차이가 존재하여 재산권 행사에 혼란을 줄 수 있습니다.

복잡한 권리관계: 소유권 이전, 임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 보다 정확한 정보는 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인(최경민)의 보증금 289,000,000원이 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 감정가는 2.89억원이나, 최근 유사 신축 건물의 시세(약 1.8억~2.5억원)와 비교할 때 감정가 대비 시장 가치가 낮을 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하면, 실제 매수인의 총 부담액이 감정가를 초과할 수 있는 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2020년 사용승인)로 건물 노후도가 낮습니다.

까치산역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하여 임대 수요가 있을 수 있습니다.

적극적인 권리 분석 및 임차인과의 협상을 통해 인수 부담을 최소화할 경우, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 신축 건물(2019년 건축, 19.98㎡)의 최근 매매가(216,000,000원, 약 3,570만원/3.3㎡)를 고려할 때, 본건(29.80㎡, 약 9.02평)의 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 289,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 만약 입찰가로 289,000,000원 미만의 금액으로 낙찰받을 경우, 실제 매수인의 총 투입 비용은 낙찰가 + (289,000,000원 - 낙찰가) = 289,000,000원 + α (명도 비용 등)이 됩니다.

즉, 본건의 시장 가치가 약 1.8억~2.5억원으로 추정되지만, 임차인 보증금을 모두 인수한다면 실질적인 총 투입 비용은 약 2.89억원 이상이 될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가를 보수적으로 시장 가치 범위인 200,000,000원에서 250,000,000원 사이로 설정할 수 있으나, 이는 낙찰 후 약 3,900만원에서 8,900만원 이상의 추가적인 보증금 인수 부담이 발생함을 의미합니다.

만약 임차인 보증금 전액을 인수하는 위험을 감수하고 289,000,000원 이상으로 입찰한다면, 해당 금액이 임차인 보증금 변제에 우선적으로 사용될 수 있으나, 이는 추정 시장 가치를 초과하는 금액입니다.

본건의 높은 위험성을 고려하여, 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 하며, 실제 총 투입 비용을 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.

수익성 분석 결과, 현재 시세와 인수되는 보증금을 고려할 때, 낙찰가가 289,000,000원을 초과할 경우 투자 메리트가 현저히 떨어질 것으로 판단됩니다.

현 시세에 기반한 보수적인 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 250,000,000원 사이로 볼 수 있으나, 추가적인 보증금 인수 금액을 반드시 고려해야 합니다.

본 건의 경우, 입찰가 자체보다 총 인수 금액이 더욱 중요하므로, 입찰 희망 시 반드시 보증금 인수 금액을 포함한 총 투입 비용을 산출하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.