나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11089 [1] 서울특별시 강서구 가양동 1479-8 동양트레벨스카이오피스텔 제13층 제1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 ""9호선 가양역(지하철)"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 ""가양역"" 및
노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상15층 건물 내 제13층 제1302호로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사디리형의 토지로서, ""업무시설(오피스텔), 근린생활시설""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로변, 북동측으로 소로변의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전
특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호
(2016.11.24))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타사항 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11089 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO (이 ) (등기부상 상세 채권자: 이수환)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 가양동 1479-8 동양트레벨스카이오피스텔 제13층 제1302호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 3.99㎡ (약 1.21평)

* 토지지분: 3.99㎡ (약 1.21평)

* 건물면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

* 건물지분: 22.08㎡ (약 6.68평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 가양동 소재 지하철 9호선 "가양역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 지하철 9호선 "가양역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지는 사다리형이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

* 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 을3, 근저당권, 2024-09-06)

* 말소기준권리인 근저당권(채권자: 이수환, 채권최고액 120,000,000원, 접수일 2024-09-06)보다 선순위인 권리는 없습니다. (주: 을3 근저당권은 말소되었으나, 말소기준권리로서 효력은 유지됩니다.)

* 집합건물 등기부요약에 따르면, 을구 4번 주택임차권(권리자: 이수환, 임대차보증금 120,000,000원, 전입일자 2022-10-31, 확정일자 2022-10-17)이 확인됩니다.

* 해당 주택임차권은 "인수"로 표기되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 본 건의 채권자(이OO, 이 )와 임차인(이수환)이 동일인물로 확인되어, 채권자가 임차인의 지위도 겸하고 있는 특이한 상황입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이수환)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-31

* 확정일자: 2022-10-17

* 배당신고일자: 2024-10-29

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 4번 주택임차권으로 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이므로, 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 4번 주택임차권 (보증금 120,000,000원)

* 매수인이 인수해야 할 총 보증금: 120,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건은 지하철 9호선 가양역 역세권에 위치하며, 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역 내에 자리하여 배후 수요가 양호한 편입니다.

* 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 이용객 및 주변 거주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 시세 분석

* 최근 매매 거래 사례 분석 (전용면적 약 24.36㎡ 기준):

* 2026년 3월 (9층): 105,000,000원

* 2026년 6월 (6층): 95,000,000원

* 2026년 6월 (5층): 94,500,000원

* 최근 거래 시세는 9,450만원 ~ 10,500만원 범위에 형성되어 있습니다.

* 본건 감정가 9,700만원은 최근 시세와 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하4층, 지상15층 건물 중 제13층 제1302호

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 창호: 하이새시

* 건물 사용승인일: 2003년 12월 08일 (건축물표제부 정보 기준)

5.2. 내부 이용 및 설비

* 본건은 현재 "오피스텔"로 이용 중입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등

* 기타 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법, 지역특화발전특구, 한강 수계 보호구역 등에 따른 제한사항이 존재합니다. (상세 내용은 현장 확인 및 관련 기관 문의 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 가장 큰 리스크는 120,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인 이 의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 채권자와 임차인이 동일인(이수환)이라는 특수한 상황에서, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 매수인은 인수된 보증금 1억 2천만원 외에 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 이 는 전입일자(2022.10.31)보다 확정일자(2022.10.17)가 빠르고 배당요구를 하였으므로, 보증금 전액 회수 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 확정됩니다.

6.2. 토지이용계획 관련 리스크

* 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 한강 수계 보호구역 등 다수의 법적 제한사항이 있어 향후 건물 증축, 재건축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 가양역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 1억 2천만원의 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 더욱이 채권자와 임차인이 동일인(이수환)이라는 특수한 상황은 임차인의 보증금 회수 및 매수인의 인수 부담에 대한 면밀한 검토를 요구합니다. 또한, 다양한 법적 제한사항은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 가양역 역세권이라는 입지적 장점.

* 소형 오피스텔로 비교적 적은 면적.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 9,700만원이며, 최근 시세는 9,450만원 ~ 10,500만원 범위로 형성되어 있습니다.

* 중요: 본 물건은 120,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 총 매입 비용은 "예상 입찰가 + 120,000,000원"이 됩니다.

* 예상 입찰가는 보증금 인수 부담을 고려하여, 시장 가격 및 감정가 대비 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

* 시세 및 감정가 수준을 고려한 권장 입찰가: 90,000,000원 ~ 95,000,000원

* 참고: 상기 입찰가로 낙찰받더라도, 총 지불 총액(입찰가 + 인수 보증금)은 210,000,000원 ~ 215,000,000원에 달하여, 현재 시세 대비 높은 수준이 될 수 있음을 유의해야 합니다. 따라서 입찰 전 배당표 확인을 통해 임차인 보증금의 실제 인수액을 최종 확인하는 것이 필수적입니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 유무 등 상세한 현장 조사는 포함되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.