나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11088 [1] 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 신월동 소재 ""신월IC"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 아파트, 단독·다가구주택, 빌라, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 평스라브지붕 지상 5층건 내 제5층 제503호로서,
외 벽: 파벽돌 붙임 및 석재 붙임 마감 등
창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보장치 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 등고·평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 동측, 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터, 4미터 및 4미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2023-06-29), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11088 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020-02-12)

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.30㎡ (약 5.54평)

토지지분: 18.30㎡ (약 5.54평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 소규모 아파트, 단독·다가구주택, 빌라, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접도로 및 인접 필지 대비 등고·평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건의 동측, 북측 및 서측으로는 각각 폭 약 6미터, 4미터, 4미터 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 공항시설법에 따른 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역에 해당합니다. 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) 및 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로도 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 분석

본건은 신월IC 인근에 위치하여 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다. 다만, 토지이용계획 상 공항소음 방지 및 소음대책지역, 수평표면구역 등에 포함되어 있어 항공기 소음에 영향을 받을 수 있는 점은 유의해야 합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2020-02-17 (이강학 외 1명)

* 소유권이전: 2020-03-16 (사형택, 매매 207,000,000원)

* 주택임차권: 2024-04-30 (백양호, 보증금 235,000,000원, 전입 2022-04-25, 확정 2022-03-29) - 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 가압류 (말소기준권리): 2023-08-30 (주택도시보증공사, 1,279,000,000원)

* 압류: 2024-12-17 (서초세무서장) - 말소 예정

* 강제경매: 2025-07-22 (한국주택금융공사, 263,429,100원) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황 및 인수사항

* 임차인: 한국주택금융공사 (실질 임차인은 백양호로 추정)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-25

* 확정일자: 2022-03-29

* 대항력: 있음

* 주의: 등기부 상 을구 3번의 주택임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 물건명세서에 명시된 바와 같이, 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원은 잠재적 인수 금액으로 반드시 고려해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(을구 3번)보다 선수위인 임차인(을구 3번)의 주택임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 낙찰대금으로 임차인의 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 부담해야 하므로 이에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 정보

제공된 최근 매매 데이터에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 2억 1천만원 (연립, 1981년식, 55.27㎡)

* 2026년 5월 거래: 3억 2백만원 (다세대, 2017년식, 52.41㎡)

* 2026년 5월 거래: 3억 2천 9백만원 (다세대, 2019년식, 55.56㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 2020년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 면적은 29.91㎡입니다. 최근 인근 다세대주택 거래 사례들을 볼 때, 본건과 유사한 연식 및 조건의 주택은 3억원 이상에서 거래가 형성될 가능성이 높습니다. 다만, 본건의 감정가는 2억 5천만원으로, 최근 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 시세 산정 시 중요한 변수가 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 물건은 양천구 신월동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 조용한 주거 환경을 제공합니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

* 교통: 신월IC 접근 용이, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교 위치 (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 편의: 소규모 근린생활시설 및 상업시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 을구 3번 임차권(235,000,000원)이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다. 이는 총 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 공항 소음: 공항 소음대책지역 및 관련 구역에 포함되어 있어 항공기 소음에 대한 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역 등 용도지역제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 다세대주택입니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 감정가 대비 시세가 높게 형성될 잠재력이 있습니다. 하지만, 등기부 및 물건명세서상 명확히 '인수'로 명시된 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 3천 5백만원은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 금액이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 발생하므로, 입찰 전 임차인과의 협의 또는 배당 결과 예측을 통해 인수 금액을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이라 내부 상태 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지 조건: 신월IC 인근으로 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

* 다세대주택 희소성: 신축급 소형 다세대주택은 수요 대비 공급이 적어 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정합니다. (단, 이는 임차인 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제된다는 전제 하에 산출된 가격이며, 만약 인수 시 총 매입 비용은 달라집니다.)

* 감정가: 250,000,000원

* 최근 거래 시세(유사 면적, 연식 고려): 300,000,000원 ~ 320,000,000원 선으로 추정

종합적인 고려사항 (감정가, 시세, 임차인 리스크 할인 반영)을 감안하여, 235,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

본 예상 입찰가는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 충당될 경우를 가정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 본인이 부담해야 할 최종 인수 금액을 명확히 산정한 후 보수적으로 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.