나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10675 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제101동 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하는 ""강서소방서"" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철9호선 ""증미역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2018-08-31)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 약 6m, 동측으로 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법
>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개
선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람.

임차보증금 : 금275,000,000원
임대차계약일자 : 2021년9월16일
임차권자 : 최효영

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10675 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제101동 제5층 제502호

용도: 오피스텔

감정가: 261,000,000원

토지면적: 12.69㎡ (약 3.84평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, "강서소방서" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 9호선 "증미역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지: 부정형 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 북측으로 약 6m, 동측으로 약 4m 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을3: 주택임차권. 권리자 최효영, 보증금 275,000,000원, 매수인 인수 조건입니다. (2021년 10월 28일 전입, 2021년 9월 17일 확정일자)

* 말소기준권리:

* 갑3: 가압류. 주택도시보증공사, 2,427,000,000원. (2022년 4월 14일 접수)

* 기타 권리:

* 소유권보존 등기 및 공유자 전원 지분 이전 등기(매매)가 존재합니다.

* 주택도시보증공사의 가압류(갑5), 안산세무서장의 압류(갑4), 한국주택금융공사의 강제경매(갑7)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: KIMURACHYAKO. 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-13. 대항력 없음. (본건 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 임차인: 한국주택금융공사 (주택임차권 최효영 관련). 보증금 275,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-28, 확정일자 2021-09-17, 배당신고일자 2023-11-08. 대항력 있음. (매수인 인수 조건)

* 인수 보증금 합계: 275,000,000원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 등촌동 일대는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 주거 및 상업 시설이 밀집하여 지역 경제 활동이 활발한 편입니다.

* 강서소방서, 지하철 9호선 증미역 등 공공 및 편의 시설이 인접해 있어 유동인구가 있으며, 지역 주민을 기반으로 한 안정적인 근린 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보: 2018년 8월 31일 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 5층 502호입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 주택 밀집 지역으로 주거 환경이 양호하며, 역세권에 위치하여 생활 편의성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 최효영 씨의 주택임차권(보증금 275,000,000원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매각 허가 결정 시 추가로 부담해야 할 금액으로, 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지에는 다음과 같은 다양한 지역 지구 및 구역 지정이 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 원추표면구역

* 상대보호구역, 절대보호구역 (강서교육지원청 확인 필요)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

이러한 제한사항은 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 부동산 강제경매: 채권자의 강제집행으로 진행되는 경매 절차입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동의 역세권 오피스텔로, 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거용 또는 업무용으로 활용 가치가 있습니다.

하지만, 2억 7천 5백만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 예정 가격 외에 추가적인 대규모 자금이 필요합니다. 이로 인해 총 투자 비용이 감정가격을 훨씬 상회할 가능성이 높아 신중한 접근이 필수적입니다. 또한, 다수의 토지이용계획상의 제한은 미래 가치에 대한 불확실성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 증미역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 유지보수 비용 발생이 비교적 적을 수 있습니다.

* 생활 편의시설 인접: 주변에 소방서, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 2024년 2월 21,000만원, 2025년 4월 26,000만원, 2026년 3월 24,200만원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 261,000,000원입니다.

* 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 자체적인 시장 가치는 약 2억 4천만원에서 2억 6천만원 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 본건의 경우, 매수인이 275,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하는 중대한 권리 관계가 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이 인수 보증금을 제외한, 본건 자체의 시장 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

* 상기 시세 분석 결과를 바탕으로, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 약 250,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 중요 고지: 제시된 예상 입찰가는 인수 보증금 275,000,000원을 제외한 금액입니다. 따라서 실제 총 투자 비용은 예상 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액(약 525,000,000원)이 됩니다. 이는 본건의 현재 시장 가치 대비 부담이 매우 크므로, 투자 결정 전에 반드시 추가적인 심층 분석과 현장 답사를 통해 권리 관계, 임차 현황, 향후 시세 변동 가능성 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.